一场天灾产生一个新名词:震后奥运,楼市的走向或言阶段盘整会否因此改写?
结论应该是肯定的,有这么几个原因:
1\从政治角度,我国的发展有人妒忌,所以他们并不希望看到一个东方的睡狮成功举办一个世界性的盛会.那么做为国民,做为执政党,我们必须成功举办这次既定的盛会,因而一切围绕奥运展开是必然的,自然谁也不会将精力放在非奥运选拔措施方面,换句话说,震后奥运铁定让楼市有一个非管制时期.
2\从金融角度,连万科也在现政策条件下出现资金空洞,更不必提一些中小开发商.央行前几期主要从提高存款准备金率来做文章,现有的存款准备金率达到16%的上限,剩余的调控思路将必然动用加息手段,一场透支型的地震,再加上奥运的临近,自然会转移到如何为奥运与震后重建为重心上来,楼市可能因为几个月的喘息期自动调整,至少不会在奥运前受到更为激进的冲击.
3\从房地产市场本身的角度看,目前的调控措施足以产生一场新中国以来的地震,因此政府会借助震后奥运这个公众性机会,一是转移老百姓对高房价的深恶痛绝,二是用赈灾与重建以及奥运预演来激发公众的爱国情绪,淡化行业焦点矛盾.既然目前的调控措施足以让楼市产生地震,重建与震后资金流动性强化,奥运增加短租收益,全民奥运的提法让全国性奥运高潮正在进入预定轨道,楼市也就自然地获得了喘息之机.
所以,震后奥运时期的提法与到来,印证了一个鲜明的结论:楼市的问题退居次要地位,着眼未来的考虑,内部矛盾的盘整与运动,将是楼市近期及下半年的主旋律,通过更进一步的调控措施来激发楼市的地震或大调整,或促进楼市拐点产生的一些作为不会在震后奥运推出.
但上半年楼市的窘境也为开发商所忌,他们也不会浪费震后奥运提供的黄金时间.因此,一场由开发商自救为特点,行业内部矛盾平滑与激进冲突盘整,楼市存量矛盾与存量资源的大型释放,将渐进展开.基于震后奥运的存在,各城市的城市化将主要围绕市政建设展开,供地缺口将存在并且顺延.由此我们可以判断楼市以下结论:
1\关于房价:由于震后奥运的结合,地方性城市的投资性消费流入放缓,本地消费不足以支持房价踏步前进,所以我们可以判断地级市及一般意义的县域城市房价将呈现稳中上涨,幅度不大的状态;而在一线城市,由于枪打出头鸟,由于融资瓶颈出现,由于存量市场的角逐太激烈,因此,高端消费在震后奥运会迎接既定的高潮,而短租收益的提升会让一些理房族的还贷压力有所缓解,因此,大城市的房价,一是不会为二手市场所能撼动,二手房市对新房市场的影响比较小;二是由于高端消费增加,反映到房价的数字性上涨还将持续一段时间;三是投资性消费,本人认为在虚拟经济与实体经济相结合的时代仍然是带动楼市发展的一支决定性力量,而大城市目前定位调整与发展,投资机能并没有丧失,因此可以乐观预计,一线城市的房价在震后奥运期间依然会回暖,不会出现剧烈动荡.
2\关于供求矛盾:基于震后奥运带来的城市化过速问题,城市化建设中暴露的质量问题,城市规划中的环保问题,各城市将会适当放缓城市化的步伐,自然与之最为贴近的房地产受到供应紧缩的冲击在所难免,而开发商生死问题并没有彻底解决,在这个当口,一级市场的供应紧缩,新房上市量会维持在存量地基础上,因此,整体市场的供求将呈现平衡增长基础上的买方市场,为什么不是卖方市场?主要原因是有效需求不足及大量观望存在,而开发商也不急于上新项目.在这种整体供不应求却存在买方市场格局下,消费放缓是必然,但正如大浪淘沙,继发性消费并非价格型客户,因此此类需求表现不会致房价出现致命性下降.
3\关于楼市调控:如同整体分析与结论判断,现如今,我国举国上下忙乎的重心在于赈灾与重建,而赈灾与重建又以如何成功举办世界性盛会为终极目的,一切都为震后奥运让路,而震后重建相当于扩大内需并且是最为现实的内需,所以经济发展速度与经济发展的泡沫当量大为缓和,因此,反映到宏观经济指标方面,预期震后奥运将更为吻合当局的预期与需要,自然地,也不会有精力或花心思来整理只是一个行业的楼市.包括加息甚至都不会在震后奥运产生.
4\关于开发商的生死:开发商的命运本悬一线,一场不可预期的生死大战被四川汶川大震所救活.现在开发商终于有时间对自己的未来进行相当于半年时间的老是与盘算.是降价加速出货,还是继续着量降价涨,还是通过合法性的营销来盘活存量,还是交出自己的地盘,做一回投资商?我认为,开发商再不用如何预判楼市而伤脑筋,做好自己的事情,按照目前的调控措施与可能出现的结果来为自己的未来打算应该是开发商的必修课.
5\关于保障线:楼市不能寂寞,所以保障线将是震后奥运的楼市政策性层面最大的文章.借鉴于震后国人爱心大爆发,借鉴一个世界级盛会的召开,政府可能会加剧保障线建设,利用目前的良好心气来打好和谐社会发展的新篇章.其中一个重要的有意义的释放,可能会在小产权房方面寻求突破,因为目前的保障线最高的保障率也不过65%,离目标尚远,如果占总供应约20%的小产权房能够松绑,相信保障力度会有实质性提升. |
