郊区商铺投资须待有效消费时
笔者在日前举办的2006第四届商用房产及商铺展览会看到，今年的商用房展不仅规模缩小了很多。一边是冷冷清清的商用房展，一边是主展厅热火朝天的理财展。两种格局，对比分明。但占据了展会半壁江山的异地商铺，并没有受到上海投资者的青睐，相对来说，本地商铺依然“香”。
业内相关人士分析，从目前的政策和市场行情来看，投资商铺相对于投资住宅还有有不少好处。比如，商铺的价格一般不会发生很大的波动；商铺也不会因房龄增长而降低其投资价值，相反，好的商铺会因商圈的形成发展而不断升值。而本市偏远地区的商铺投资，还需要等到区域“有效消费”效应形成时下手。
关注一
促销有限盲目少见
商用房展上并没有太多新奇的促销宣传手段，最普遍的莫过于像“10年包租、全额返还、年均10%回报”、“投入8万元，圆你百万富翁梦”等各种商家老调新唱的海报，但从现场情况看，投资客却未必领情。
现在很多商铺为了吸引投资者，都打出了很高回报率的预期，希望能打动投资者，但从实际情况来看，很多商家所宣传的“年收益率达到10%”以上的商铺并不多见，短短几年收回投资的可能性更不大。
沪上著名商铺专家姜新国分析指出，投资客现在“学乖了”。现在的商铺投资讲究的其实并不是“地段第一”，而是“回报第一”，如何估算到比较真实的投资回报率，不能听商家的片面之词，其中的租金跟物业本身价值的增值都要靠投资者自己科学的估算，归根到底要看其营利模式。
当然，地段是商业地产增值因素里面非常重要的一点。据美联物业商铺部的相关人士表示，一些地段好的商铺，比如位于吴江路，根本不需要打任何广告，不需要任何促销手段，消息一放出立马就被买掉，并且这些地段每年租金都是以10%递增。
关注二
商铺正往郊区走
此次的展会上，可以发现除去位于市区内的写字楼、酒店公寓以外，很多本地商铺都是在一些郊区等位置比较偏远的地方。这些处于郊区位置的商铺主要包括一些产权型商铺和一些社区底层商铺。
眼下市区成熟商业区域的供给能力逐渐下降、商业开发日趋饱和，近几个月郊区商铺租赁价格一直保持比较平稳的发展态势。总体来看，目前郊区商铺的盈利能力一般，投资者对这些地区的选择还是比较谨慎保守的，但是也不乏对这些地区的物业未来发展情况持乐观预期而投资的。
据美联物业商铺部的相关人士分析，目前上海除了七浦路以外，很多诸如化工城、陶瓷城产权型小商品商铺的整体经营状况都不是很好，东家经常换，小业主的利益也得不到保证。
姜新国分析说，如果想要投资位于郊区的社区商铺、底层商铺，周边住宅区楼盘的入住率、社区居民的消费能力等都是要考虑到的投资因素。具备一定密度的人口，相关的商业配套设施建设，避免“有城无市”、“造城不造市”，此时商铺价值的体现才能得到有效消费。
关注三
异地不如本地“香”
中原国际小商品城、嘉兴好一家家居购物广场、苏州中国国际服装城、南京国际化工商贸城、山东淄博中国陶瓷科技城等来自外地的展商在此次展会上占据了半壁江山。来自苏州、海南等外地的度假别墅、酒店公寓项目等，也吸引了展会上不少想要投资旅游地产的人的眼球。海南鑫桥温泉度假酒店、昆山的高尔夫颐湖园别墅渡假村，太湖畔的帕堤欧渡假公寓等展台前面，也陆续有人前来问津。
据此次参展的中原国际小商品城的相关人士表示：“我们这次主要是来江浙、上海这些地方招商，通过这么个展会来宣传自己，让更多的人了解河南郑州。毕竟现在很多上海人对外地市场不是很了解，不愿贸然去外地投资。”
相对于外地展商的满腔热忱，真正有意向的本地投资客却并不多。一位正在现场寻铺的吴先生就对一些异地商铺的高回报承诺不敢苟同：“我还是觉得本地投资比较保险。外地的话很难放心，有个什么状况的话又不可能说去就去。”
业内专家指出，异地投资最不利的方面是物业不容易监管，各地政府部门在监管物业水平方面存在差距。特别是投资的是期房的话，产权问题一定要搞得非常清楚。一些外地物业在到期交房的时候，结果投资者连开发商都找不到人影的例子有很多。
相比之下，成熟旅游地区的产权型酒店公寓等的投资回报率相对能得到保证。据美联物业商铺部的相关人士分析，这些区域的人流量多，这是值得投资的基础条件。当然还要考虑到项目的品牌背景，以及其是否与一些旅行社签定相关协议等资质。如果几方面的因素都具备，则投资回报率是比较可靠的。但在投资时，实地考察相当重要。比如投资外地的房产，注重景观的投资者一定要弄清楚当地的城市规划，因为一些楼盘可能购买时景观不错，而一旦楼前再加盖新的高楼，则景观随之消失。
姜新国分析指出，商铺营利靠的是当地的经济增长速度、当地人们的购买力和消费能力。在目前国内信用体系还不很完善的情况下，对投资成本相对比较高的异地投资而言还是要保持慎重态度。如果要投资，首先要考虑当地的诚信建设程度，以经济比较发达、信用好的地区优先考虑，比如长三角地区。
本地投资者在异地投资面前态度比较冷静，原因是多方面的。首先，眼下的住宅投资降温，很多本地投资客不得不将眼光由住宅转向本地商铺；另外，目前上海本身的商业发展态势良好，越来越多的人开店做生意，从商氛围浓厚，使得本地人更乐意资金“肥水不流外人田”。 |
