案情简介：
刘某系王某表弟。因刘某即将结婚且又无房可住，故王某决定购买一套商品房，供刘某结婚之用。2005年5月15日，王某与A房地产公司签订了《商品房买卖合同》。双方在合同中明确约定，A房地产公司应于2005年6月29日前将取得《商品房竣工验收备案表》的商品房交付给王某，否则按逾期交房处理。若逾期超过30日，王某有权解除合同，且A房地产公司除退款外还应承担总房款3%的违约金。因王某在外地工作，就委托刘某以自己名义办理一切相关手续。后由于A房地产公司的原因，刘某直至7月14日才接到入住通知。次日，刘某在办理入住手续时，发现A房地产公司并没有取得《商品房竣工验收备案表》。因刘某急于结婚，在电话告知王某且征得其同意之后，还是办理了入住手续。同年8月8日，A房地产公司取得《商品房竣工验收备案表》。
刘某入住后，即对房屋进行装修，却发现该房屋在主体结构上存在问题，并且可能日后会严重其安全居住与使用。随后，王某以A房地产公司于8月8日才取得《商品房竣工验收备案表》，依约已经逾期交付超过40天且房屋存在严重质量问题为由，要求与之解除合同并支付相关违约金。而A房地产公司认为王某已经由其代理人于7月15日办理了入住手续，不存在逾期交付且愿意承担维修费用。双方协议不成，王某将A房地产公司起诉至法院。
一审法院认为，7月15日应为房屋交付日期，A房地产公司虽逾期交付，但并未达到30日，因此王某不能以此为由要求解除合同并要求其承担约定的3%的违约金；但是由于房屋主体结构存在质量问题，已经影响了房屋使用的安全性，因此王某有权退房，并由A房地产公司返还购房款并赔偿装修等损失。
律师视点：
在本案中，双方争议的焦点是如何界定房屋已经交付及王某能否行使约定的合同解除权。
根据王某与A房地产公司签订的《商品房买卖合同》，双方约定的商品房交付条件是A房地产公司取得《商品房竣工验收备案表》。如果A房地产公司逾期交付超过30日，王某则有权解除合同并要求其承担约定的3%的违约金。在本案中，A房地产公司因自身原因，并未在2005年6月29日依约交付房屋，而是到7月14日才通知刘某入住，直至8月8日才取得《商品房竣工验收备案表》。由此可以看出，A房地产公司明显违反合同约定，逾期40天才达到商品房交付条件。表面看来，王某应当有权依约解除合同并要求A房地产公司承担违约责任，其实不然： 刘某在征得被代理人王某许可之后，在7月15日办理了入住手续。根据《民法通则》第六十三条第一款和第二款之规定，公民可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义从事民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。从合同履行上讲，A房地产公司未达到合同约定的交付条件之前，本不应当通知刘某收房。但A房地产公司却发出了通知书，要求刘某收房。虽然没有明示，但是A房地产公司通过行为向王某的代理人刘某发出了变更原合同商品房交付条件的要约，即在商品房交付时不把《商品房竣工验收备案表》作为交付条件。而刘某在征得王某同意之后，办理入住手续，则应当视为接受了变更要约，放弃了原有商品房交付条件。《商品房竣工验收备案表》并不是法定的商品房交付条件，故法律允许当事人约定或是变更。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，“对商品房转移占有，视为交付使用”，在刘某办理了入住手续之后，A房地产公司履行完毕了商品房交付义务。因此，一审法院认定7月15日作为交付日期，以此计算逾期期间为16日，并以未超过约定的30日为由而驳回了王某以开发商逾期交房为由解除合同及支付违约金的请求，是于法有据的。
在本案中，虽然王某不能行使合同约定的解除权，但是却能够行使法定解除权来达到目的。由于该商品房的主体结构存在质量问题，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定——“房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”， 一审法院支持了王某解除合同的请求，并判令A房地产公司返还其购房款并赔偿装修费等损失。
律师提示：
如果购房者与开发商合同中约定《商品房竣工验收备案表》作为交付条件而在实际交付时却没有提供，那么购房者就不应当办理入住手续收房；否则，一旦发现纠纷诉至法院，法院会视商品房已经交付，并认定该日为实际交付日期。由此，购房者会损失部分违约金或是可能丧失约定解除合同的权利。 |
