地震过后的房子出现问题，怎么来衡量是不可抗拒力造成的破坏，还是开发商本身的质量问题？造成的损失应该由谁来承担责任？记者就此咨询了有关专家。全国工商联房地产分会会长聂梅生表示，这些问题以前都还没有先例，应该等待建设部出台详细的文件。
北京隆安律师事务所律师陈旭表示，以前没有什么人关心这个问题，因为中国上一次发生大地震是在１９７６年，当时中国还没有什么商品房，不存在产权上的纠纷。地震之后，很多标准要重新开始考虑。“对于不可抗力造成的破坏责任，我认为，房子没有交付使用阶段应由开发商承担责任，交付以后就由业主承担。严格意义上以产权登记为准。”陈旭说，目前开发阶段的房子基本上没有参加什么保险，国家也没有强制性要求。
而一位匿名业内开发人士认为，民法关于“不可抗力”因素的法律界定比较模糊，在规定中，“不可抗力”必须同时满足三个条件：不可预测、不可避免、无法克服，但不可抗力也分很多种，每种情况并不相同。例如，战争爆发也是不可抗力，但是“假如战争并没有把楼打塌，那么战争结束后，开发商不能因为这个‘不可抗力’的理由而拒不交付。但地震又不一样”。
这位人士称，在商品房开发的阶段，债务关系和产权关系都比较复杂。“有些购房者按揭贷款买了房子，房子还在开发就遇到地震，倒了。这样一来，购房者、开发商、银行之间都和这个房子之间有了权责关系。另外，开发期间房子是签订甲乙方合同委托给建筑公司的，那么开发商和建筑公司之间又有了权责关系。”
在这种情况下谁来承担责任呢？“让购房者承担吗？钱还没还完，你让他背着一身债务而身无长物，似乎不大人道，照这种角度看，如果房子倒了，继续让购房者还款是不现实的。你让银行承担吗？银行也都上市了，也没有规定说这笔倒霉账就得他来认。让开发商承担吗？开发商也肯定觉得冤枉，而且一般购房合同里会有免责声明，如果严格地按照建设部的示范文本执行，应该是部分免责，但也不排除一些开发商修改文本，将其改成完全免责条款，即对于不可抗力造成的房屋损坏，开发商不承担任何责任。” |
