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房屋意外风险的承担
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| 西安房地产信息网 www.800j.com.cn 时间：2008-05-17 |
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房屋意外风险承担，是指因不可归责于合同双方当事人的事由，房屋在合同订立后，债权债务清结之前发生灭失的损失由谁来负责承担。房屋买卖过程中发生意外风险的责任负担，按以下原则确定：
1 依房屋的权属确定意外风险责任。在买卖房屋过户登记以前，由出卖人承担，登记以后由买受人承担。在商品房买卖法律关系中，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。
2 依过错确定意外风险责任。在通常情况下，都是以房屋的权属作为确定房地产买卖意外风险责任负担的原则，但因买受人的原因至使房屋不能按照约定的期限转移登记的，其房屋意外风险责任的承担应当自约定之日起转移给买受人。在商品房买卖中，买受人接到出卖人的书面通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定的除外。
3 房屋的意外风险由买受人承担的，并不影响出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。
实践中，因为开发商的强势地位，往往导致对房屋意外风险转移不可能做出约定。这样，商品房买卖中的房屋交付会产生两个法律效力，一是自交付之日起房屋所产生的相关费用，如水、电费用，采暖及制冷费用，物业服务费用等由买受人承担；二是房屋意外损毁、灭失风险由此移转给买受人。那么我们有必要对房屋意外损毁、灭失的风险的承担做一探讨。
所谓意外风险，通俗的说法就是指山洪暴发、泥石流、地震、台风等，由于这些非人为的不可抗拒的原因导致房屋的损毁及灭失，就是意外风险。在房屋交付之日起，又买受人承担房屋意外损毁、灭失的风险。根据公平原则，还有一个补救条款来调节，就是房屋的意外风险由买受人承担的，并不影响出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。例如：根据《房屋建筑工程抗震设防管理规定》、《城市抗震防灾规划管理规定》、《超限高层建筑工程抗震设防管理规定》等相关法律法规的规定，建设住宅应当符合抗震要求。
《房屋建筑工程抗震设防管理规定》第七条规定：建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位，应当遵守有关房屋建筑工程抗震设防的法律、法规和工程建设强制性标准的规定，保证房屋建筑工程的抗震设防质量，依法承担相应责任。第八条规定：城市房屋建筑工程的选址，应当符合城市总体规划中城市抗震防灾专业规划的要求；村庄、集镇建设的工程选址，应当符合村庄与集镇防灾专项规划和村庄与集镇建设规划中有关抗震防灾的要求。《超限高层建筑工程抗震设防管理规定》第十五条规定：建设单位、施工单位、工程监理单位应当严格按照经抗震设防专项审查和施工图纸设计文件审查的勘察设计文件进行超限高层建筑工程的抗震设防和采取抗震设施。第十六条规定：对国家现行规范要求设置建筑结构地震反应观测系统的超限高层建筑工程，建设单位应当按照规范要求设置地震反应观测系统。综上，如果开发商在建设房屋过程中没有按照相关的法律法规的要求进行抗震防灾设施的建设或者建设的设施不符合相关要求，那么即使房屋交付后，发生了诸如地震一样的客观事实（未超过设计的抗震防灾标准的，比如设计是抗八级地震，结果四级地震房屋就倒塌了）导致房屋损毁或者灭失，开发商也要承担责任。一方面，出卖人履行债务（交付房屋）不符合约定，应当承担违约责任，没有约定违约金或者其他的违约责任承担方式的应当按照买受人的实际损失为限计算违约金；另一方面，开发商提供的房屋不符合法律法规关于安全标准的要求，对买受人构成侵权，应当承担侵权造成的一切损失。违约责任和侵权责任竟合，买受人可以选择其中之一来向开发商进行主张。
房屋到底是否符合安全标准呢？这就需要专业的鉴定机构进行鉴定！《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格，不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人买受人请求解除合同，和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。经鉴定房屋属于上述情况的，可以解除合同并要求赔偿。
如果的确属于意外的损毁、灭失，当然由买受人自己来承担！房屋灭失，即不复存在，关键是房屋受到了不同程度的损毁的情况下，如何来确定该房屋是否成为了危房，是否可以再行居住，如果成为危房怎样来处理，能重建吗？《城市危险房屋管理规定》第九条规定：对被鉴定为危险房屋的，一般可以分为四中进行处理：（1）观察使用。适用于采取适当技术措施后，尚能够短期使用，但需继续观察的房屋；（2）处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋；（3）停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋；（4）整体拆除。适用于整幢危险且已无修缮价值，需立即拆除的房屋。第十八条规定：房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理意见，及时加固或修缮处理，如房屋所有权人拒不按照处理建议修缮治理，或使用人有阻碍行为的，房地产行政主管部门有权指定有关部门代修，或采取其他强制措施。发生的费用由责任人承担。第二十一条规定：经鉴定机构鉴定为危险房屋，并需要拆除重建时，有关部门应酌情给予政策优惠。
综上，房屋是否存在质量问题或者设计上的缺陷不能居住或者是因为意外灾害导致损毁，会产生截然不同的法律后果！
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| 来源：西安房地产信息网 作者：佚名 责编：小雨 |
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