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"买套二手房大半是违建" 教你规避房产交易风险
西安房地产信息网 www.800j.com.cn 时间：2008-04-28

　　面对越来越复杂的二手房交易市场，买卖双方该如何防范风险？4月27日，在高级律师、南京金恒通律师事务所主任张保强的带领下，十余位专业律师来到快报法律大讲堂，为百余名快报读者送上了一场“法律大餐”。

    案例：贪小便宜吃大亏

    2007年9月，某公司职员小王与女朋友准备结婚，由于两人都是刚刚参加工作，积蓄不多，便打算买套二手房。有一天，小王的朋友向他介绍了江北一处房产，并称这套房交通便利、环境幽雅。为保险起见，小王和女友还实地查看了一番。这是一套顶层的二居室，房屋结构合理、配套设施齐全。经过实际测量，房屋面积为80平方米。他们要求房主张某出示房产证，房产证上的信息与实际一致。于是双方很快谈妥条件，签订了房屋买卖合同。合同约定：房屋面积为80平方米，每平方米售价3200元。买方必须一次性付清购房款。合同签订后，小王与女朋友好不容易筹齐了房款，之后高高兴兴地搬进新房。但当年年底，小王去办房屋产权过户手续时，发现房地产管理部门记录该房屋的面积为30平方米。小王大吃一惊，拿出张某的房产证，结果经鉴定，房产证是伪造的。经过调查，原来，这套房是阁楼房，张某未经有关部门批准，私自违章改造，扩大了房屋面积。按照规定，小王只能享有30平方米的房屋所有权，其他部分属于违法建筑，应当拆除。

    律师点评：对于从事二手房买卖，通常有两种方式供选择。一种是自由交易，不通过中介公司，双方当事人自己联系。这种方式的优点就是成本较低，缺点是当事人要花费很多精力，而且相关知识欠缺，可能会上当受骗；另一种方式就是通过中介公司进行交易。这种方式的优点是方便、迅速，能够得到相应的业务帮助，但当事人应当支付中介费。律师提醒说，如果是自己交易，务必重视过户环节，买卖双方必须一起到房产部门办理过户交易手续。

    提醒：严防三个风险

    谁都知道，二手房交易有风险，针对已发生的相关个案，南京金恒通律师事务所的专业律师表示，下面几条风险必须严防死守：

    风险一：合同风险

    购房者要详细查看有关房屋的各种手续。合同文本具有法律效力，签订合同时要谨慎；合同要使用政府行政机关认可的合同文本；其次要对所签条款逐条推敲，文字表达要准确，不能模棱两可；再次，要弄清所有条款的内容，买卖双方都不要勉强签订。有条件的消费者最好请专家或律师对合同进行审核后再签，这样才能最大限度地确保自身权益不受损害。

    风险二：法律风险

    二手房必须在交易主体、交易对象、交易手续三方面加以警惕。交易主体：即买卖双方没有从事房屋交易的资格。交易对象：这方面的风险主要有：1.用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；2.房屋权属存有争议；3.房屋为共有，出卖人未经共有权人同意；4.房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益；5.房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；6.已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的；7.被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；8.交易房屋存有质量问题。交易手续：房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。因此只有手续齐全并办理过户后二手房才算交易完成。

    风险三：拆迁风险

    一般在一两年内会被拆迁的房子，在市房地产交易中心或各区房产局都能够查到，同时已被列入拆迁公告的房屋，房地产交易管理部门不予办理过户，购房者还可以向所在区县房产局的拆迁相关部门详细咨询有关情况。另外，一些地方5年至10年前就被列入规划，但是因为种种原因至今未拆迁。为了避免买到这样的房子，购房者不妨到当地派出所询问一下这里的户口是否已被冻结，冻结户口的房屋一般都是要被拆的。

来源：现代快报作者：宗一多田雪亭吴杰责编：小雨

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