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关于逾期办证纠纷的诉讼策略分析
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| 西安房地产信息网 www.800j.com.cn 时间：2007-11-21 |
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关于逾期办证纠纷的诉讼策略分析
陕西泓瑞律师事务所刘爽律师
前日，甲女士来所咨询称：其于2000年6月购买乙开发商开发的商铺，交房已经数年，但是时至今天仍未办理房产证。因此，她想要提出退房，并主张合同约定的违约责任以及房屋升值部分的损失赔偿。在起诉前，她请律师帮忙分析一下。
甲女士与开发商所签订的《商品房购销合同》对于逾期办理房产证的违约责任的约定仅有一条：“乙方向甲方所购买的房屋为全产权房屋，甲方在2002年6月前给乙方办理房屋产权证书，若甲方没有按期办理，乙方有权退房，并甲方按全部购房款的6%付乙方违约金”。另，该房全部价款为11万元。
此案，可以从两个不同的诉讼思路来进行操作：
一、提出退房，并主张开发商承担相应责任。
依据双方所签订合同的上述约定，在开发商逾期办证的情况下，甲女士完全有理由提出退房，并要求开发商支付6600元的违约金。那么，除此之外，甲女士是否可以主张房屋升值部分的损失呢？客观地讲，这种损失是实际存在的，因为退房后，甲女士用原来的钱根本无法买到与该房条件相当的房子，但是，对于损失的赔偿问题，法律没有明确规定，在实践中很难操作，而在西安的司法实践中法院不会支持这部分损失，理由是再次购房属不确定的行为，故，其损失数额也不是现实的直接损失。
所以，在这种诉讼思路下，甲女士退房后仅能得到6600元的违约金，当然这很显然不能弥补甲女士的全部损失，其超额部分甲女士必须举证方能获得赔偿，诉讼成本增加且获得法院支持的可能性也不确定。另外，一旦退房，法院判决当日就要交出钥匙，而开发商的违约金却不是立即支付，如果开发商无钱或恶意拖欠的话，甲女士不仅这6600元的违约金要不到，连原来可以使用的房子也没有了。真是得不偿失！
二、不退房，仅主张逾期办证违约金。
仔细分析甲女士与开发商所签订合同的上述条款可知，双方约定的违约金是在甲女士退房情况下的计算标准，而如果不退房的话，违约金如何计算，双方并未明确约定。那么，根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“ 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的相关规定，甲女士不提出退房，仅主张违约金的数额为全部房款*银行逾期还贷的罚息利率*逾期天数，这样粗粗算下来，违约金近5万元。
所以，这种诉讼思路下，甲女士既保留了一套房子，享受房屋升值可能带来的利润，又可以先期取得开发商的巨额违约金，而在在开发商办证之前，这一违约金可以继续计算下去。
综上可见，同一个案子，不同的诉讼思路，所得的诉讼结果截然不同。诉讼前期的工作对于当事人来说是相当重要的，提醒广大业主面对房产纠纷一定要保持理性！
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