开发商如拒不整改，属现实违约，业主可及时提出诉讼。
随着入住高峰期的到来，有关设计违反规定及房屋质量方面的投诉案例也呈上升趋势。一些业主在遇到这类问题时往往不知该如何解决，为此苦恼万分。目前，业主王先生就陷入了这种困境。
王先生的新房位于六层，收房时却发现自己家的卧室正对着楼上的卫生间。发现问题后，王先生先是找开发商协商，之后又走访了多个主管部门，但历时一年问题仍未解决，最后在律师的指点下诉诸法律。
「问题」
卧室正对楼上卫生间设计违规
律师建议：可提出解除合同并要求开发商赔偿
镜头一：2004年10月起，王先生购买了位于北京西部某楼盘6层的一套房产。但在去年9月交房时，他发现了主卧室上方正对着7楼的卫生间。王先生一打听，另一栋楼也存在这种情况，一共涉及20多户。王先生的一位在设计院工作的朋友告诉他，这种情况违背了住宅设计方面的国家标准。
律师指点：设计单位、开发企业违反强制性规范进行设计和施工，直接结果就是造成房屋质量不合格。如果开发企业拒绝按北京市规划委员会的要求修改规划，其行为已构成违约。
在主管部门不能发挥作用的情况下，建议本案中的王先生可考虑两种选择。一是向主管部门反映问题，并请求其履行法定职责；二是可以提出解除合同。
事实上，本案属于一起房屋买卖合同纠纷，纠纷的焦点是房屋质量问题。由于设计单位的失误，造成设计违反强制性规范的，按照《标准化法》及《建设工程质量管理条例》规定，可以进行投诉和举报，这也是解决问题的重要途径。
《中华人民共和国合同法》相关条款对预期违约作了规定。第94条第2项规定：“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务，对方有权解除合同。”“当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”就本案来讲，当开发企业拒绝修改7层以达到国家标准时，业主王先生可要求解除合同。如果不愿退房，也可以要求开发企业承担违约责任。
「僵局」
市规委要求整改开发商拒不执行
律师提示：如不愿退房，可申请仲裁或提出诉讼
镜头二：于是，从去年10月开始，王先生便集合其他业主与开发商交涉，之后又多次集体向有关部门反映。
经过业主的不断努力，去年12月20日，北京市规委邀请中国建筑设计研究院等8家单位的建筑设计专家，就该小区7层卫生间盖在6层卧室上的问题进行了讨论，并达成一致决定：7层凡平面违反设计规范强制性条文的布局必须进行设计修改。之后，北京市规划委员会勘察设计管理处出具了回执。
今年1月16日，王先生与其他业主来到售楼处，将回函递交开发商。但开发商以市规委的回函对其无约束力为由，拒绝按市规委提出的整改意见进行修整。双方的沟通陷入僵局。
今年3月9日，北京市规委再次联合海淀区建委召开会议，就7层违规设计整改方案进行了讨论。小区开发商借故没有出席会议。会上，管理处负责人强调，在相关法律空白的情况下，希望开发商遵守职业道德。为解决问题，必须按照专家意见整改7层。同时责令审图单位和设计单位不得考虑6层的整改方案。尤其不得在6层整改图纸上盖章签字。
疲惫的6层业主们终于长出了一口气，但开发商没有出席表明情况不容乐观。王先生预计这条维权路还将继续走下去。
律师指点：在房屋交付日，开发商没有按规划主管机关的意见整改房屋，已构成现实违约。王先生可以拒绝接受，并要求开发企业承担违约责任。如协商不成，王先生可提出民事诉讼或依据合同约定申请仲裁。从实际效果来看，及时提起民事诉讼应当是有效的办法。 |
