雅居乐和摩根士丹利做了一笔皆大欢喜的交易。
7月3日，地产控股有限公司（雅居乐，3383.HK）公布，向摩根士丹利出售海南清水湾综合度假区发展项目30%的股权，合作资金为人民币53亿元。
据了解，雅居乐购入该项目的土地成本仅为300多元/平方米，卖给大摩的价格为1800元/平方米，而大摩接手后仍可以得到翻倍的利润。
而对于雅居乐来说，不仅可以获得巨额的溢价，降低开发风险系数，同时引进策略投资者进行股权融资，还可以进一步降低负债率。
仍需追加投入
根据公告，雅居乐的两家间接全资附属公司——冠金投资有限公司以及誉永控股有限公司，与摩根士丹利全资拥有的Crystal I Limited订立协议。交易完成后，誉永及Crystal I 将分别持有冠金的70%及30%股权。
此次合作所涉资金为53亿元，项目日后的资金需求，也由双方按比例共同承担。
根据雅居乐已公开的信息，该项目的楼面地价为340元/平方米，国泰君安对该次交易所做的分析报告指出，若以收购价换算，海南清水湾项目目前的估值是176亿元左右，也就是大摩是以每平方米1800元左右的价格买入。
雅居乐表示，本次交易所产生的利润大约为42亿元。国泰君安分析师姚峣表示，该项目定位为高端产品，售价保守估计可以在6000元/平方米以上，大摩进入后仍可以分享到翻倍的利润。
“这个项目建成后估值大概在300亿元左右，比目前雅居乐的市值还大，纯利能达到200亿元”，姚峣认为，出让项目股权可以令雅居乐在今年取得60多亿元的利润，将利润增长幅度锁定在20%左右。
由于投资额巨大，预计“雅居乐今年还会组织银团贷款投入海南项目，规模大概是几十亿元”。低廉的地价成本可使银团融资的难度大为降低。
“雅居乐是第一次在项目中和国际资本合作，引入其管理模式有利于提高雅居乐的知名度，具体的项目管理还是雅居乐在做，将收取一定的管理费。”雅居乐投资者关系部的有关负责人告诉记者。
而对于未来是否将扩大和大摩的合作范围，此负责人表示：“目前还无法确定。”
合作可使负债率降低
“与大摩的接触始于一年前，在项目中引入策略投资者的原因并非外界揣测的市场低迷或资金短缺，这是公司发展的要求。” 该负责人说。
该负责人表示，因为该项目体量巨大，开发周期长达8~10年，资金投入也将超过200亿元，引入合适的合作伙伴无疑能降低开发的风险系数。
“这里面也有财务方面的考虑，除了资本市场外，雅居乐还在寻求其他方式的合作。”在更早前，该负责人曾表示，项目股权融资的主要目的是降低雅居乐的负债率至55%。
在业界看来，雅居乐和大摩在项目上的牵手合作，为国内地产企业解决资金问题提供了一个最佳范本。
一位业内人士指出，很多开发商缺的其实只是一个启动资金而已，虽然公司股权私募和高息贷款是不少开发商解决燃眉之急的常用措施，但最好的方式，无疑是“挑一两个项目进行项目融资”，利用这些项目的回款进行其余项目的滚动开发。
某上市公司负责人也表示，只要有好的项目，“融资肯定不是问题”。 |
