乔迁新居，本是件让房主欢欣的喜事，但许多人都曾遇到过堵心的情况：明明付清了房款，却因未交物业管理费和垃圾清运费等办不成入住，拿不到钥匙。既没交房，也没验房，为何要承担这些杂七杂八的费用？物业公司以此扣押房屋钥匙的行为是否构成违约？如何才能有效维权？很多业主对此持有疑惑。
乌鲁木齐市的业主魏栋英因未交物业费等费用，被物业公司拒绝办理入住，她选择了诉之法律。6月10日，双方经乌鲁木齐市新市区人民法院调解达成协议：魏栋英不承担调解书生效前的物业及水电暖费，开发商还应支付6000元逾期交房违约金。
“办入住咋就这么难”
“我实在想不通，办入住咋就这么难。”7月7日，回忆起这几年的曲折经历，今年42岁的魏栋英不无感慨地说。
事情得从3年前说起。2005年，魏栋英看中一套建筑面积为50多平方米的商品房。同年8月17日，她与开发商签订了《商品房卖卖合同》，并于8月28日付清全款。
按合同约定，开发商应在2005年10月10日前交付房屋，否则将按日支付万分之二的违约金。当魏栋英满怀欣喜地去办入住时，开发商却抱歉地说：“由于各种原因楼体还没完工，请您过些日子再来。”虽然心中不悦，魏栋英还是选择了等待。
冬去春来，2006年初，魏栋英再次找到开发商，这时楼体虽已完工，但天然气还没通，魏栋英只好作罢。此后，她曾多次给房产公司经理打电话，但对方总是一拖再拖。“我当时倍感失望，有种被骗的感觉，既生气又无奈。”魏栋英说。
然而，让魏栋英更无奈的事还在后面。
去年7月，在拿到房产证后，魏栋英第一时间赶去办理入住，这才知道开发商已将交房手续交由物业部门代办。
让魏栋英没想到的是，物业部门工作人员让她先交1年的物业费及采暖费等费用，否则不给办理入住手续并交钥匙。“合同明明约定，只要我交清房款，就应交付房屋。而我既没入住，也没验房，何来物业费和采暖费！”魏栋英气愤地说。
事后，魏栋英先后到工商局及房产局进行投诉，均以无果告终。
物业部门是否“越位”
眼看买了3年的房子无法入住，自己还得租房子，魏栋英将开发商告上法院，要求开发商按购房合同约定的条件办理房屋交付手续，签署房屋交接单，提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，并支付逾期交房违约金1万余元。
魏栋英的代理人、新疆星河律师事务所律师丁强介绍说，双方签订的买卖合同中第11条明确约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示该商品房验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”
“根据约定，在交接房屋时，买受人只要按期付款，出卖人就应给买受人办理入住，让其验房，并没约定先交物业费等才可以办理入住，因此物业部门的做法没有依据。”丁强认为，只有办理了入住交接，拿到了钥匙，才谈得上建立物业合同关系，即履行房屋买卖合同是建立物业管理合同的前提。在本案中，物业部门的做法颠倒了前后顺序，是种“越位”行为。
而被告的代理人、新疆天阳律师事务所律师李宇生谈道，根据“先付款、后使用”的交易惯例，无论消费者用天然气还是水电前，都需先交费，后使用。而作为一个提供公共性服务的部门，物业公司亦是如此。“其实，物业公司这么做也是出于无奈，是保护自身利益的一种方法，以免日后部分业主拖欠物业费，陷入无休止的诉讼中去。”李宇生说。
“不缴不办”构成侵权
承办此案的法官杨新谈道，近年来，因业主未交物业费等而拒绝为其办理入住的房产纠纷逐渐增多，产生矛盾的根源在于许多人没理清其中的关系。“在双方签订了《商品房买卖合同》及业主付清房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约。如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。”杨新说。
“向业主交付房屋、办理入住手续是开发商的义务，这涉及到房屋买卖关系。但如果物业部门与业主就相关费用缴纳产生争议，应当另行诉讼，这属于物业管理关系。不能将这两种不同的合同关系糅到一起。”杨新一语中的。
杨新说，实践中，开发商常常将交房手续交由物业公司代办，物业公司应当明白，其向业主交付房屋是代开发商履行义务，只能以开发商的名义，不能以自己的名义。物业公司因为业主拒签业主公约或其他原因而不给业主房屋钥匙的行为，是将自己在物业管理合同中的相关权利关系附加到了替开发商履行交付房屋的义务中了，这是不符合法律规定的。
“需要指出的一点是，在本案中，被告曾于去年5月登报，提醒业主尽快办理入住手续，尽到了书面通知的义务。而当原告与被告发生纠纷时，原告没及时诉之法律，因此原告对延期入住也负有一定责任。”杨新谈道。后来，在法官多次耐心调解下，双方当事人遂达成本文开头所述调解结果。
“在购房时，广大市民如发现开发商利用合同之外的条件损害自身利益，这时不要怕麻烦而听之任之，应当有效固定证据，及时诉之法律或请教专业人士，以免时间拖得太久而带来更大的麻烦和不便。”杨新最后建议 |
