对于买房人来说，偿还按揭贷款也大有学问。当下，除了固有的还款方式以外，市场上同时出现了“直客式贷款”、“固定利率气球贷”、“接力贷”、“循环贷”、“二套房贷”等等，名目繁多。
针对目前火热的“固定利率气球贷”以及“按周供”，算一算，其实还款也可以划算一些。
“固定利率气球贷”利率探究
受宏观经济调控影响，近年来人民币贷款利率进行了多次调整，预防经济过热，防范通胀风险的压力依然存在，利率仍然有上调空间。让第二套购房者在加息周期里锁定支付上限，“固定利率气球贷”在此背景下应运而生。
“固定利率气球贷”就是利率固定的一种气球贷产品。“气球贷”是指贷款利息与部分本金在贷款期限内分期偿还，而在期末将剩余本金一次性偿还的一种还款方式。不同于其他还款方式期末剩余本金一般为零，“气球贷”会有一定的期末剩余本金，因此借款人在贷款期限内每期还款金额相比较少。
据悉，“气球贷”的利率分两个档次，3年期8.316%，5年期8.514%。这两个利率即是按现行人行同期同档次利率上浮10%后的水平，因此不仅符合监管当局当前对于第二套房贷的最低政策底限，而且直接锁定了客户本轮加息周期可能导致的利率上升风险。
目前个人住房按揭贷款的期限最长可达30年，实际很少有人真正还款30年，由于收入的增加或者转卖房产等原因，大部分按揭贷款客户会在贷款期间提前还款，但是受当前社会福利制度的限制或者保守的收入预期等，客户需要较低的期供金额，短贷低供的“气球贷”刚好可以满足该部分客户的需求。
在原“气球贷”业务中，3年/5年期的气球贷只可采用浮动利率。而在新“气球贷”业务中，3年/5年期的“固定利率气球贷”则可采用固定利率。
普通按揭贷款PK“气球贷”
通过与普通按揭贷款与“固定利率气球贷”的比较，可以看到，首先固定利率，锁定了未来利率上升的风险，未来一段时间，市场利率走势仍然预期上升，选择固定利率就可以锁定风险。在持续加息的预期下，该方式将受到购房者的青睐。
其次，低利率节省利息支出。“气球贷”的期限较短，选择3年或5年期气球贷，可以对应的较低贷款利率，比普通按揭贷款最多可降低两个利率档次。同时，低月供，降低还款压力。气球贷最长可按30年计算月供，每月还款压力自然减少。
第二套房贷更宜“气球贷”
在2007年房贷新政出台前，在商业银行贷款，大多数人享受的是八五折的优惠利率。以5年期以上贷款为例，目前实行优惠后的利率为6.66%，而按新政策“第二套房”贷款的利率为8.613%。根据实际情况，买“第二套房”的贷款利率不是增加10%，而是增加了近30%。以50万元贷款30年房贷来计算，“第二套房”每月偿还金额为3885元，比新政前的月供3212元，增加了673元。问题的关键在于利率仍有上调空间，“第二套房”的每月还款金额将水涨船高，这是显而易见的。
因此，作为第二套房贷客户，在本轮加息周期里，与浮动利率相比，用同样利率水平的固定利率锁定风险，对于买房客户是最明智的。上一个例子中如果客户采用“固定利率气球贷”，即选择一个较短的贷款期限(3年)，但以较长的期限(30年)来计算月供，这样适用利率仅为8.316%，每月还款金额仅为3780元。较采用浮动利率的普通住房贷款而言，利率一次锁定，比当前执行利率已下降了0.3%。不仅利率低，月供也比普通住房贷款减少了105元。假设明后两年每年利率上升0.27%，那么三年累计可节省8919元的贷款利息，如果未来利率再次上升，省息效果就更加明显了。
按周供”:换个思路还房贷
虽然房价居高不下,但要买房需求的人终究还得迎难而上,在还贷的漫漫长路上。所谓“按周供”，就是指借款人可以改变只能以月作为还款周期的局面，而可自由选择按双周或单周为周期归还自己的住房贷款。如果选择“按双周供”，则每次还贷支出大致是原来按月还款支出的一半，如果选择“按单周供”，则每次还贷支出大致是原来按月还款支出的四分之一。每月负担大致不变，而还款周期却可被大大缩短，以达到节省总利息支出的效果。
那么，究竟还款周期缩短是怎么节省贷款利息的呢？我们来看看“双周供”的例子。以借款100万元，30年等额本息还款为例(注：房贷利息采用5年以上房贷利息7.83%下浮15%，即6.655%)。
这样看来，选择双周还款能比按月还款提前5年还清贷款本息，总利息支出也节省了近19%。这是因为从利息计算方式看，由于“双周供”缩短了还款周期，提高了还款频率，使得每期还款中本金所占比例更多，利息所占比较相应减少，本金减少速度加快，因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的利息总支出。此次，工行推出的“按周供”房贷产品，贷款人不仅可以选择“双周供”，还可以根据自己的实际情况选择“单周供”。
据工商银行相关责任人介绍，“双周供”作为一种个性化的还贷方式，在国外非常普遍，这与国外实行的周薪制度有关。事实上，“月供”还是“双周供”的比较，前提在于两者每月还贷支出近似，比如说，借款人使用传统的“月供”方式，并计划每月安排6422元还款的，在“双周供”中，可以选择每双周还款3177元。这样两次扣款的总额基本相当于原来一次扣款的数额，对家庭每月资金使用安排并影响不大。
“双周供”和“月供”提供的是不同的还贷思路。“双周供”还款日期是按周固定，而不是按月固定的，因此，对于自身财务计划执行能力较弱的人来说，就有些考验了。因为选择了“双周供”就得更合理地安排资金规划。同时也要注意，必须按计划在银行扣款前保证还款资金账户余额充足，避免给自己的信用带来不良记录。不管是选择按“双周供”还是“单周供”，并不需要借款人每期亲自去银行还款，银行系统会在指定扣款日自动从约定还款账户内扣除当期本息金额。
●小贴士
提前还款并非都省钱
加息预期下，不少人都会选择提前还贷来控制还款数额。不过还应该注意几个问题。一家银行的大堂经理表示，准备提前还款后，首先要询问各家银行对于提前还款的规定，比如具体手续及是否需要交违约金等。
目前最常用的还是等额本息还款法，以及等额本金还款法。等额本息还款中，如果还款者已经到还款阶段中后期的话，那么提前还款并不划算。而对于等额本金还款方式来说，在还款期前期最较为划算。
该银行经理表示，其实提前还款可以省下来的利息数额并不大，建议还是可以购买各类金融产品，目前市场上包括产品的收益，大多情况下高于同期还款所节省下来的资金。而提前还款会绷紧贷款者的资金链。对于普通收入者而言，风险承受能力较低，如果贷款20年，已经还贷了10年，那么选择购买保本产品，加上部分收益，从分析的数据上看，要比提前还贷划算。
该银行经理说，针对年轻人，收入处于增长期中。现在不少银行可以根据每个阶段的收入状况，确定一个还款额。比如成长期内，月还款可以低于等额本息的还款额，而到收入情况稳定后，还款额可提高到比等额本金的高。这样，就可以省心不少。 |
