未签合同，买方要求腾空房子属无理。
文：李凤荷 资料提供：广州市房地产中介服务管理所
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事件回放
李先生看中在某中介公司放盘的一处物业，于2007年4月1日与中介公司签订了《买卖要约通知书（买方）》，同意以75万元购买该物业，但要求物业必须以空置状态交付使用，同时李先生交付1万元购房诚意金，要约通知书中约定：“若中介公司在2007年4月10日前与该物业业主就以上要约条件达成协议并签订《买卖承诺书（卖方）》，则中介公司可将诚意金转为定金交给业主；如未能与该物业业主就以上要约条件达成协议并签订《买卖承诺书（卖方）》，则中介公司代买方保管的诚意金需退还给买方”。
15天后（即4月16日），李先生前往拟购买物业处查看，发现该物业尚未空置，仍在使用。李先生认为中介公司未能履行《买卖要约通知书（买方）》约定，要求退还1万元诚意金。
中介公司认为，公司已在4月10日前根据《买卖要约通知书（买方）》的约定与业主达成协议，签订了《买卖承诺书（卖方）》，并在4月10日前将该承诺书出示给李先生看。由于买卖双方当事人尚未约定好协商和签订《房屋买卖合同》的具体时间，因此物业空置、交楼时间也未确定。在未签订买卖合同的前提下，李先生要求物业必须处于空置状态，并以看到拟交易物业仍被使用的“现场证据”来证明中介公司未能履行约定是没有依据的。
后经市中介所调解，买方与中介公司达成协议：买方愿意继续购买物业，由中介公司落实买卖双方当事人协商、签订《房屋买卖合同》的具体时间。后来买方与卖方、中介公司成功签署了《房屋买卖合同》。
个案
分析
本案中，中介公司已在4月10日前根据《买卖要约通知书（买方）》的约定与业主达成了协议，签订了《买卖承诺书（卖方）》。由于尚未签订《房屋买卖合同》，具体的合同条款、交楼时间及条件等也未确定，因而该物业的使用权仍属于业主，业主有权继续使用。李先生在未签订房屋买卖合同前，要求物业必须处于空置状态，并以看到拟交易物业仍被使用的“现场证据”来证明中介公司未能履行约定是没有依据的。
合同、委托书、协议书等书面协议是维护签约各方权益最有效的保障。因此在签订合同、委托书及协议书等时，当事人应对具体条款仔细斟酌，务必将有疑问、顾虑事项作为合同可撤销或解除的情况写进条款中，这样，即使产生纠纷，签约各方也能根据这些条款保障自身权益。 |
