人们想买房,任何时候都想,但怕房价出现拐点,因此观望与挣扎同在.实际上,房产消费还有一些与买法相关的东西,有人称之为理财,那么,什么样的买法可以脱离房价出现迅速波动,确保其价值不会在买后发生剧烈亏绌呢?
这就必须分析买房支出,一般买房支出包括首付\月供\借款\向开发商融资\抵充\置换等直接或间接买卖付出.最终形成的结果是房子作为凝结物的大宗支出.其中,与按揭贷款相关的是利率,工作稳定性与通胀程度,社会保障程度;而借款往往是以人脉关系为前提,当然能够借款也是不错的一种融资与稀释买房负担的办法;至于开发商融资与抵充/置换等方式,则是政策指引下开发商为了启动市场的一些营销举措,可以加以利用.所以综合起来,让房子保值的买法有以下几种:
一\置换法
这是针对一些前期拥有公产房或经济租用房,或私房的一些城市公民,在目前的阶段可以通过置换来提升自己的住房持有结构.这里的置换包括二手市场的出手,新房市场的购入,也包括与开发商之间的还建协定,小产权房在适度范围的低成本转让.
置换的目的就是筹集现金,在归零的状态下重新进行置业考虑.如果现金流比较充足则比照多套持有的方针进行置业;如果一次性消费可以达到自住舒适目标,也可以一次性完成居住条件的改善;如果想有余钱用于后期事业方面的发展,更可以尽量采取未来消费法,待事业良性发展后再进行房产方面的收益整理.
二\一次性或分期付迄法
这是一个人脉关系广泛而个人信用比较高的客户的消费方式.未来经济的发展将回归虚拟与实体结合的方面,也就是智力成果权会受到社会的进一步重视,若如此,我们可以在未来收益计量基础上加入自己未来的智力成果转换的部分未来收益,即可以认为自己的就业与行业收益外,还可能用智力来置换他项收益,我国自十六大以来鼓励非劳动收入的合法性实际就是针对虚拟经济日益繁荣出台的一项前瞻性措施.
很简单,这类人的置业就是一次性考虑,尽量动用人脉关系,向亲朋好友及其他对现代经济环境下的个人信用有认识的那些人,还有就是开发商,基于调控与楼市预期不明,消费观望条件下,开发商提供的一些垫付营销方式,总的一个目的就是尽量在不透支未来的条件下实现置业要求.让自己在完成居住愿景的前提下一门心思进行未来的事业规划.
三\多套持有法
这是针对一些高端消费客户的有效选择.有人为了谋求一套别墅而不惜高价钱,我的建议是多套持有,伺楼市稳定并成熟发展时你将看到这种建议的好处.
其理论依据就是不要将所有放在一个篮子里.如果你想消费高端物业,自然首付及按揭还贷数量都比较可观,还不如将其分期放在中小套型方面而实现多套持有,这种组合可以降低未来的月供,可以让你的手中有一定余钱用于其他投资或经营,同时你还可以进行小范围的理房,通过这些经验的积累,你再在不长的时间内进行高端消费,一举三得,并且在进行二次高端消费的时候,还可以通过出手小套获得一定的升值储备.
多套持有法还可有效抵制调控下的楼市紧缩,因为你不必为还贷不能而担心,也不心担心房价短期波动,对比一套房子受政策调控的冲击,明眼人应该能马上理解.
四\未来消费法
这是适合穷人置业的一种激进方法.具体操作要点就是:既然是花未来的钱来满足现实的居住,不妨设定未来是美好的,经济是向上的,整个国家的金融体系与保障体系是渐进的,因此,我们对自己未来的发展不用过于害怕,相信自己的未来能够还清现实的支出,具体衡量标准看未来的经济发展能够持续提供一个满足自己才干的工作岗位,就业稳定会让你的收入增长纳入国家政策能够照看的地步,不用着急.比如你从事的是未来朝阳行业,如动漫,如IT,如信息处理,如医生,如律师,如中介服务,如家庭保障服务,这些在经济越发达的时候是一个持续健康发展的行业,自然你可以大胆进行未来式消费.
比较普遍的做法就是尽量用较长的贷款时间,较低的首付,尽量买入装修房,将所有相关支出通过透支来撬动置业目的.然后你唯一的压力来自于还贷压力,前已述及,你从事的行业与你的未来是有一定保障的,所以这种透支只要比之于你的未来收益增长偏弱,你的消费就有意义.
五\功能位移法
非常适合投资与自住性消费双重目的客户的消费方式.具体包括底商加上盖居住功能的结合,即靠近底层商铺并购买其上盖直接相关的物业,从而将未来居住与经营放在一个空间,通过商铺的自营或出租获得回报,用回报适当稀释还贷压力,同时如果置业地点在一个比较大型的社区,未来家庭酒店将更多进驻,还可整体出租或自营家庭式酒店,以满足社区商业发达与配套成熟人气上升后的商机;如综合用地上建筑的综合物业,其功能适合于写字间与小型出租式公寓,买入时可解决自住问题,买入后一旦自己的消费条件提升,可以进行二次置业,则该多功能物业既可满足写字间出租也可做为小型公寓出租,转手具备总价优势,并且综合用地的地段淘汰率低,未来的地段升值有一定保障. |
