心焦！买了抵押房

　　日前，买家洛小姐向记者询问：“三个月前，我以一次性付款的方式买了一套2008年初才交付的房子，当时销售人员表示，只是先收订金10万元，承诺3～4个月后可以办鉴证，那时再缴清余下的房款。但如今已经三个月了，这套单位还没鉴证。上房管局的网站查了才发现，这是一套抵押房，我该怎么办？”

　　对此，有市场人士支招说，应尽快催促发展商将该单位进行解押，并办理交易鉴证。从洛小姐的实际情况分析，开发商虽然是隐瞒了房屋的抵押情况，但并没有明显的欺诈嫌疑，否则的话就会让洛小姐把楼款一次性缴清，而不会等到办鉴证时再收取了。

　　莫慌！抵押房也可买卖

　　对于上述现象，有开发商坦言，目前由于市场竞争激烈，加上由于买家对抵押房的认识不多，因此，买家大多对抵押房抱着一种“避之则吉”的心态。也正因为买家有这样的心态，即使房子确实有抵押情况，发展商也都不愿意让买家知道。这虽然违规，但也属无奈之举。

　　据了解，目前房地产市场抵押房依然普遍存在，这是源于绝大部分的发展商在项目开发时都会向银行融资贷款，而融资贷款的一般操作方法是，发展商将未售的房子抵押给银行，套取现金作为周转资金，进行后续项目的建设或开发新项目。统计数字显示，目前大部分开发商的自有开发资金只有33％左右，这就意味着这一融资做法将会在市场中长期存在。

　　目前的法律和规章也并没有禁止抵押人合法转让抵押物。但根据有关政策规定，“发展商在出售抵押房时必须经过银行或其他抵押权人同意，否则，其转让行为无效。在此情况下，购房人与开发商签订的商品房买卖合同无效，购房人有权要求开发商返还已支付的购房款，并赔偿其因此所遭受的利息及其他损失”。

　　对抵押房认识的三大误区

　　误区一：抵押房越多，发展商的房子越不能买。

　　银行在贷款给发展商之前，必须对发展商的资质进行详细审查，如果银行认为发展商的资质好，信贷诚信度高，银行可以批出更大一批贷款，否则，银行批出的贷款额度会小一些。

　　误区二：所有抵押房的抵押涂销手续都是一样的。

　　在建工程抵押房和现楼抵押房的涂销手续是有差别的。在建工程抵押房的解押，需要发展商先还一笔钱给银行，赎回契约，发展商才能去房管局办理抵押涂销手续。但往往在建工程的抵押是整栋抵押、整层抵押或几层一起抵押，由于解押手续非常烦琐，银行一般不接受单独解押某一套房子，他们更希望能一次性解押或整批房子一起解押。因此，业主要小心某些发展商“在一定期限内办妥抵押涂销手续”的诺言。至于现楼抵押，是以套为单位进行抵押的，售卖方则可以比较方便地解押。

　　误区三：抵押房不能销售。

　　目前政府有关部门没有明文规定发展商不得售卖抵押房，发展商出售抵押房的条件是：银行出具委托出售证明书；发展商不隐瞒抵押房事实。

　　所以，若买家看中的房子刚好是抵押房，衡量购买与否的标准是，首先要从多方面了解发展商的资质和诚信度，一般品牌好的大型发展商，只要在《认购书》上将解押和付款时间明确列明，而且发展商没有刻意隐瞒事实，一般都可以进行买卖。

　　签合同在先抵押在后属恶意欺诈

　　如果查实开发商的抵押行为在购房人与开发商签订商品房买卖合同之后，则购房人可依据商品房买卖合同的有关约定，要求开发商承担因房产抵押所可能造成的购房人无法按期办理产权证等损失。由于购房人与开发商签订商品房买卖合同在先，其后开发商已无权再以自己的名义将房屋抵押，因此，购房人可以要求开发商限期对所购房屋进行解押。否则，可以要求开发商承担侵权责任并要求其赔偿因此所遭受的经济损失。

　　就目前市场而言，发展商背着银行不解押就出售抵押房，或期房在预售合同登记备案后被二次抵押的情况已经逐渐减少。不少楼盘虽然在开发时都以在建物业向银行做过抵押以获取开发贷款，但大都在房屋出售前就已经进行了解押，或按规定在预售许可证上注明哪些房产已被抵押，并且在消费者交付首期楼款后，配合消费者到国土房管局办理解押、过户和鉴证手续。

　　购房者如果想避免买到抵押房，可到房地产登记部门要求了解自己希望购买的房产的抵押情况，或者登录国土房管局“阳光家缘”网站进行查询。其次还可以要求开发商出示所购房产的有关证件，即国有土地使用权证和房屋所有权证，看一下证件的备注栏中有无作他项权利记载。如果备注栏中没有注明他项权利(抵押)的情况，则该房屋没有抵押给银行。

　　何谓抵押房

　　所谓抵押房，一般指的是开发商为从银行贷款，将尚未出售的房子抵押给银行，在征得银行同意并出具证明后，开发商可以将此房屋出售，把首期楼款偿还给银行，余款从买家的按揭里抵扣。