工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。
工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
全球工业地产发展
20世纪80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。
在产业有序更替过程中，各国产业结构之间逐步形成了一定的联动效应。由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。可以说，在这次产业转移过程中，中国是主要的目的国。
改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧美等多个国家和地区的产业转移，这是中国制造业的崛起和发展重要诱因。中国制造业的迅速发展很大程度上是经济全球化条件下，全球产业升级和国际产业转移不断深化的必然结果。制造业的发展和升级，给我国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着新的商机。
工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。日本的工业地产占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上；美国工业地产占全世界的27％，对本国GDP贡献也超出了30％。
我国的工业地产发展
我国的工业地产一共经历了4个发展阶段，分别是空间的聚集阶段、产业的聚集以及人才的聚集和多元融合的阶段。而在未来产业园发展的过程中，人才的聚集和多元的融合将成为整个工业地产发展的阶段性趋势。
我国开发区自改革开放以来，经历了从无到有的发展时期，它的诞生顺应了国际竞争和新技术革命的发展潮流。开发区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。建立和发展开发区，是我国改革开放政策的一项重要措施，其重要作用与国际产业转移密切相关。
开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。这在国家级和省级开发区表现得更为明显。同时通过外引内联，开发区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。据统计，全国54个国家经济技术开发区2003年实现国内生产总值4985.01亿元，占全国国内生产总值的4.27%。
伴随着开发区的逐步完善，以工业开发区为主的工业地产行业逐步形成和快速发展，庞大的市场需求是行业快速发展的重要基础。
在我国沿海城市，工业地产正成为众多开发商争抢的对象。深圳工业园区的一块土地拍卖，4家开发商经过14次的举牌，以远远高出标底的价格才竞得。上海有69个工业开发区，已有几十家主要从事规划、设计、土地厂房开发的企业。有资料表明，世界上的制造业重心已开始向中国转移，中国将成为“世界工厂”。而目前中国的制造业仅占全球的7％，要成为“世界工厂”或要赶上美国27％、日本30％的市场占有率还有很大上升空间。在全国其他城市，工业地产的发展早已到了如火如荼的地步。像著名的复地、绿地等以前与产业园区毫不相关的企业也进入了工业园区市场。一家公司要在异地建设生产基地，一般要考虑一个比较重要的因素——土地成本。根据中国城市地价动态监测系统2004年各季度的调查结果分析，2004年，中国工业用地价格平均为每平方米480元，约为每亩32万元。惯常的运作是：根据投资者投资规模、年产值、带动效应的不同，量身定做土地优惠政策，投资规模、年产值、带动效应越大的投资者，可获得越多的土地优惠。
产业地产
而相比于传统的工业地产来说，产业地产更有优势。“传统工业地产的未来是产业地产。所谓产业地产，用一句话就是产业加地产，是有产业支撑的工业地产开发。相比于过去传统的工业地产来说，产业加地产的新模式更适合于未来发展。稳定的回报、日益增长的投资收益将会大大利好于产业地产未来的发展。”产业地产是继住宅、商铺等房地产投资品种之后，又一种新的地产开发品种。随着科技的发展，特别是信息和网络时代的到来，各种科技工业园区取代了厂房，成为产业地产的代名词。新兴的科技工业园早已将产业地产发展成融自然、人文、科技为一体的人性化办公建筑。
工业地产吸引越来越多的外资投资
大部分产业园区的拿地，都是通过政府征地、拆迁等完成的。这些地，最初的征用价格都是低得惊人，而这些土地一旦成为工业园区后，其升值空间便成几何级上涨，有的甚至是翻一番。仅拿地前后的地价一项对比，便可让企业赚足一把。廉价土地和“准增值”，成为对开发商的第一个诱惑。
另外，高额的回报率也是众多企业紧盯工业地产的重要原因。
据了解，海外投资机构除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。至于进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对它们来说不算障碍。
它们的开发模式可以分为两种，一是对值开发，根据客户需求制造厂房标准，返租给客户；二是代租收购，收购一些带有租约的工业物业产品。
从调查情况看，工业地产的投资回报相对稳定，一般的项目年投资回报率大约在8％，好的项目能达到9％，甚至高达17％。而一些大企业尤其是跨国公司的到来，也使得工业地产模式日渐盛行。
工业地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格原本就比中心区便宜，而且大幅圈地，地价自然更加便宜。同时，建成后的工业园区，会吸纳当地的一大部分人就业，也会解决当地高校毕业生的就业问题，这样的项目没有地方政府能够拒绝。
工业地产与工业园区体现了一种全新的“造城”概念，同时，也为城建开发开启了一种新的思维，为房地产竞争打开了一扇新的视窗，这样的产业形态也没有市场能够拒绝。
但是，目前很多的工业园区并不具备园区的基本要求和特征，有的仅仅圈起一片地、修了几条路、搬进了几家企业，就打起了工业园区的招牌。
政策导向规范工业地产市场
在产业地产的舞台上，地方政府扮演了十分重要的角色。事实上，由于基础设施薄弱、配套产业等不发达，二线、三线城市在招商引资方面显得尤为困难，所以只有靠低价出让土地来获取投资者的青睐，有些城市还打出了零地价出让土地使用权的口号。
如果是纯住宅地产开发，在取得土地征用的补偿后就没有更多的地方收益了，而物流等工业地产项目更能给当地带来经济发展的推动力，持续增加地方税收和安排更多的人员就业。
自国土资源部参与宏观调控以来的一些颇有争议的“关键问题、敏感问题”，将在国土资源部的有关通知中落实下来，通知主要包括三大内容。其中在第一项中，就涉及了外界广泛争议的工业用地问题，通知将做出具体规定，即建立工业用地使用权出让最低价标准统一公布制度——最低价标准不得低于土地使用权取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和，工业用地原则上应当招拍挂公开出让其使用权。
2006年9月5日，国务院发布的《通知》指出，国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制定并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。
面对这样一条新政策，工业地产在发展过程中遭遇了“拦路虎”。由于新一轮的土地调控政策将工业用地放到了调控的议事日程上来，而调控的力度较之过去有增无减，因而，工业地产原有的运行方式、经营模式都将遭受挑战。
对于目前工业地产在面对新一轮土地调控政策的处境时，宏观调控对于工业地产的开发商来讲未必是坏事。随着宏观调控政策力度的不断加大，工业地产用地市场化的进程也将不断推进。原本只是由政府、机构等部门开发的产业园地产，在市场化的进程中必定要逐渐实现招拍挂。
随着政府调控的不断出台，产业园地产将会不断地被规范化，这在很大程度上有利于整个行业的发展。随着政府调控力度的加大，工业地产的发展势必日趋规范，按照新的理念和新的开发模式运作将成为趋势，新兴的产业地产在聚集效应上的巨大优势也将会逐渐显现。
一个好的产业园地产，一般都有其主导的项目做支撑，例如中关村科技园等便主要是IT项目支撑起整个产业园。而好的产业园地产同时其聚集效应也会相对良好，相关配套设施也会相对完善。
而对于那些有意进军工业地产的开发商和投资者来讲，在选择产业园地产项目时，选择好的配套设施，将很大程度上左右未来整个项目的发展。以‘产业地产——人口聚集——商业发展’的统盘式发展将会成为未来工业地产的重要发展模式。
国际地产巨头聚焦中国市场
普洛斯，全球最大的工业房地产开发商，美国纽约证券交易所上市公司(代码：PLD)，开发及管理超过140亿美元资产。作为全球最大上市工业房地产投资信托公司，普洛斯管理总物业面积已超过2700万平方米。与其他房地产投资信托(REIT)不同的是，普洛斯专注于物流房产租赁服务，在同类的上市公司中，普洛斯的规模为行业第一。
2004年10月，普洛斯在苏州工业园区投资开发的苏州普洛斯物流园举行三期工程的奠基典礼，这意味着普洛斯的业务范围从最初的上海市区拓展到了整个华东地区。这次投资开发的苏州普洛斯物流园总体规划面积为3平方公里，总投资达3亿美元。
对于地产运营企业来讲，影响利润的关键因素在土地成本。目前，商业用地的开发成本非常高，如何降低土地成本成为行业利益的焦点。由于国内对于物流用地性质没有相关的明确规定，普洛斯公司采取把物流仓储看作是工业的一个环节、以工业用地的价格开发土地的发展模式，并以此成为普洛斯在国内进军工业地产的主要途径。
首先，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。
普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。“物流房地产”模式存在的价值是：地产是客户公司固定资产的重要组成部分，普洛斯的服务是帮助客户更有效管理现金流、降低成本，使客户专注自身核心业务、提高竞争力。普洛斯的客户名单中包括了全球知名第三方物流公司、宝洁、联合利华、HP等。
1月20日，仲量联行宣布已协助AMB中国完成了其在华的第一笔收购。作为全球排名第二的工业地产开发商，AMB在中国已经潜伏数年，直到认为机会成熟才果断出手，从香港上市公司“爪哇控股”手中收购了位于上海松江九亭的一个物流地产项目，预计总投资达1330万美元。
AMB目前在全球拥有1000万平方米的物业和2800多个物流相关企业，为包括世界500强企业提供在全球各地的物流解决方案。以此次收购为标志，AMB将在中国侧重拓展机场、海港及其他主要交通枢纽的物流地产市场，近期计划在中国物流地产市场至少投资4亿-5亿美元，资金投向主要考虑北京、上海、珠三角以及其他沿海港区。
此前一个月，在新加坡上市的丰树信托投资基金宣布，收购位于上海浦东空港的欧罗物流园项目，其代价为1.2亿元人民币。丰树信托属于丰树产业，该产业是新加坡政府所拥有的著名投资公司“淡马锡控股”的全资子公司，拥有私有房地产基金、房地产中间基金、多种经营信托基金等不下5种投资基金，资产超过100亿元人民币。而除了上海，苏州、杭州、大连、深圳、广州等地的工业园区和基建项目也在丰树产业的视野范围之内。
2005年11月初，澳大利亚麦格理银行旗下的麦格理亚洲基金也在上海康桥投资了一个物流分拨中心，项目总投资4000万美元，该中心将主要出租给物流企业，并对仓库进行管理。
而在2005年7月，李嘉诚麾下和记黄埔集团地产(天津)公司以4750万美元资本完成了在天津和平区的工商注册，正式入驻和平区投资发展集团明星工业园。
新加坡最大的工业地产开发商之一新加坡腾飞集团也正积极在内地城市如成都、武汉等物色新的工业地产投资项目。10年前，腾飞集团因为苏州工业园进入中国，当时苏州工业园是新加坡和中国两国政府间的最大合作项目。目前腾飞集团在中国的投资已经达到了3亿美元，大部分为工业地产项目，投资区域已经延伸到了北京、深圳、大连、沈阳、西安、天津等城市。
众多的投资案例使中国工业地产市场由从前的沉肃转为活跃。“这标志着外资基金投资物业跨出了高档办公楼、商铺的传统投资领域。”戴德梁行投资部董事叶建成表示。
除了已有动作的这些国际投资者外，还有一些正在“潜水”的国际资本对国内工业地产虎视眈眈。2005年8月，国际著名房地产基金管理机构盛阳地产基金与欧洲某工业地产巨头结为战略合作伙伴，并在香港签署了共同成立UREF联合地产基金的意向协议。UREF联合地产基金投资目标为中国内地工业地产，前期启动资本运营规模不低于3.5亿美元，并计划在两年内通过增资和海外融资等方式使基金规模达到6亿美元。
业内人士指出，工业厂房和物流地产日益高涨的投资回报率，将使工业地产继住宅、商业地产之后，进入国际投资者视线。
对于国内企业而言，投资工业地产可能看中的是拿地的低成本和今后转变为其他商业用地的增值潜力。而外资最为看重的则是其稳定的投资回报。
工业地产投资与住宅投资、商铺投资和写字楼投资最大的不同是工业企业相对稳定，一般厂房的租期是8年-10年，租金也相对稳定。这就决定工业地产投资相对稳定，而且具有一定的保障性。
实际上，目前一些城市工业地产的投资回报率并不比商铺、写字楼低，当然，这是指出租收益而言。“上海的工业地产近年来一直维持增长态势，而有限的供应更促使租金上扬，仅2005年物流房地产的平均租金就上涨了15%。”仲量联行上海工业地产部副董事单维其透露，近期其经手的工业项目非常之多，而在上海目前工业地产的年投资回报已经达到了10%-12%。
而单的这一说法，也被多数在上海已有项目的工业地产巨头所认可，AMB及普洛斯等公司的相关人士在被问及回报时，普遍称应在10%左右。另据熟悉行业人士指出，这些企业所指出的回报仍旧比较保守，就未来可遇见的趋势而言，上海工业地产的回报还有一定上浮空间。
更为重要的是，外资之所以能够在中国工业地产领域从容布局，是因为它们拥有国内企业所没有的“独门武器”，那就是包括REITs在内的融资渠道。一旦海外资本能够将国内项目转化为REITs产品，除能允许自用业主把它们的房地产资产从资产负债表中除去，提高其经济增值外，另带有高额稳定的回报率。
事实上，工业地产对于目前国内讨论热烈的REITs而言，亦有着非凡意义。普洛斯之所以能从1993年的3600万美元启动资金，13年后摇身一变成为管理超过219亿美元资产的地产巨头，除了其高超的经营技巧和管理能力外，也有赖于美国房地产投资基金市场的迅猛发展。
尽管普洛斯、丰树、AMB、麦格理等目前在中国的投资方式并不是真正的REITs，“普洛斯和AMB在中国内地一系列投资，实际上还是一种着眼于具体项目的公司经营方式，而不是立足于为投资者理财的基金操作方式”。但近年内地REITs可望开闸，普洛斯和AMB之所以选择此时对中国进行巨额投资，就是要利用时间差，提前在中国内地房地产行业布局，为即将实行的REITs作准备。当然，把国内的工业地产项目转化为REITs产品到海外上市更为现实，在麦格理的计划中，康桥项目就被打包进上市计划。
另外，工业用地市场化的推进也为外资带来更多的机会。国土资源部副部长李元在1月的一次会议上表示，今后工业用地也要努力创造条件实行招标、拍卖、挂牌出让。而在深圳、昆山、温州等地，工业用地招、拍、挂已部分实行。
“2004年开始，国家对工业用地严格控制，已经使得一部分想要获利的投机商开始很难操作。如果招、拍、挂试行，那么对于等候已久的外资工业地产商来说，也许是一个机会。”有业内人士表示。外资巨头在融资能力、管理水平、客户基础等方面的实力是国内企业难以比拟的，唯独在“关系”资源上稍逊一筹，一旦在拿地环节实行公平竞争，无疑其竞争优势更为明显，到时其发展速度将进一步加快。
作为亚洲市场的重要组成部分，中国的工业地产继续保持高速的增长。中国作为“世界工厂”日益显著的地位吸引着越来越多的跨国企业到中国来利用这里的低廉的成本和强劲的经济增长。因此，在中国对物流仓库和厂房的需求日益增多。另外，即将到来的2008年奥林匹克运动会和2010年世博会也增加了对现代化的仓储和高层次的物流服务的需求。工业地产的投资回报率可以达到7%到12%，这样的高回报也是吸引众多投资者投资到这个规模庞大市场的另一个动因。随着腾飞，普洛斯，AMB和丰树投资进入中国工业地产市场，争夺市场份额的战争即将展开。对市场最敏感，最专业的业者无疑会成为这场战争的赢家。 |
