受到市场销售量下滑以及售价高的影响，部分在售高档公寓销售欠佳。
自2007年四季度开始，受通胀加剧、股市盘整等因素的影响，支撑楼市的购买力回落，造成楼市销量逐步下滑，然而房价呈尾大不掉之势，仍保持上涨。这使得进入2008年以来楼市交易量继续萎缩。这其中受影响最大的是投资性较强的公寓项目。那么这些项目目前销售情况如何呢？记者对此进行了调查。
部分高价公寓销售欠佳
2008年以来，部分价格高的高档项目销售情况比较低迷，有些项目甚至从拿到预售许可证至今无一套房子销售。
据北京市房地产交易管理网的数据，位于朝阳区东三环北里丙2号的远洋新干线二期远洋公馆2号住宅楼，其在3月16日有96套住宅获得预售许可证，截至5月13日，仅售出6套，销售率仅为6.25％。位于崇文区安化北里的北京上舍5号楼，3月19日取得预售许可证，获批住宅为12套，截至5月13日，仅有1套签约，销售率仅为8.3％。
位于宣武区太平街8号的朱雀门24号楼，2月6日获得预售许可证，获批48套，截至5月13日，尚无一套销售。位于东城区新中街乙12号的东外公馆，2月3日获得预售许可证，获批公寓59套，截至5月13日，尚无一套房子销售。位于朝阳区西大望路23号的珠江帝景，1月26日C区3号楼共36套房获预售许可证，截至5月13日，尚无一套房子签约。
位于朝阳区呼家楼向军北里二巷至六巷的圣世一品，1月25日B栋住宅楼获得预售许可证，获批206套房，截至5月13日，仅有35套签约，销售率不足17％。位于朝阳区慈云寺附近的东区国际5号楼2007年12月31日获得预售许可证，获批319套，截至5月14日，仅售出63套，销售率不足20％。
公建立项公寓销售低迷
销售欠佳的还有以公建立项的公寓项目。据亚豪机构的统计数据显示，目前已知在售的以公建立项的公寓项目，整体开盘均价为20504元/平方米，其中，2008年新入市的项目仅为3个，其余均在2007年即开始销售，从目前有记录的成交价看，整体成交均价为20426元/平方米，略低于开盘均价，整体销售率仅为36.4%。在已知的项目中，销售率超过50％的项目极少。
据北京市房地产交易管理网的数据显示，位于东城区东二环东直门桥往东200米路南侧的东阙都，4月10日获得预售许可证，获批319套房，截至5月13日，仅销售24套，销售率仅为7.5％。位于朝阳区芍药居地区的世奥国际中心，2007年11月18日获得预售许可证，获批747套房，截至5月13日，销售145套，销售率为19％。位于丰台区南苑乡槐房村的城南大道，2007年12月27日获得预售许可证，获批520套房，截至5月14日上午，销售163套，销售率为31％。
低价开盘项目销售略好
据北京市房地产交易管理网的数据显示，2008年以来，一些新入市的公寓项目采用了低价入市的策略，销售略好。
其中，位于朝阳区四惠的“金地名京”，1月25日拿到预售许可证的117套房，目前已经售出112套，销售率也达到了95.7%。另外，项目开盘价为19000元/平方米，而实际成交价已达到25027元/平方米，高出了开盘价31.7%。其2月2日拿到预售许可证的239套房，目前已经售出200套，销售率也达到了83.7％。
此外，位于红领巾桥附近的项目“公园1872”1月24日305套房获得预售许可证，截至5月13日，已经销售246套，销售率达到了80.66%。其开盘价也定在了20000元/平方米以下。
■市场分析
公寓项目低价入市欲破困局
2007年受到限外政策的影响，繁华商业区、商务区的公寓项目销量即受到重挫。今年逢奥运之年，开发商也看好奥运经济为公寓市场带来的新增需求，公寓新盘放量大增，然而由于京城整体销售不佳导致公寓市场的销售情况并不乐观，在这种情况下，开发商多选择“低价入市”的营销策略，以期实现良好的销售业绩。
后期入市项目受阻高价
之所以一些高档公寓销售不佳，主要是受到市场的影响及其自身的价位高所致。
一个明显的特点，就是销售不好的项目多是老项目的后续项目。由于后期项目价格已经提到很高，这在很大程度上影响了购买者的信心。
并且，市场情况也不好，自2007年10月份以来，受到政府宏观调控的影响，京城的楼市一直处于有价无市的尴尬境地，交易量连续下滑，2008年春节后，京城的许多楼盘都掀起了打折促销风， 在这种情况下，那些价位太高的项目销售无疑会受影响较大。
住宅类公寓低开高走
据亚豪机构的统计数据显示，2008年以来，北京五环以内共有10个纯新盘公寓入市，总供应套数为2889套，整体开盘均价为21640元/平方米；而去年同期仅有8个公寓新盘入市，总供应套数1979套，开盘均价22250元/平方米。今年供应套数增长了近五成，而开盘均价却下降近3%，可以看出，开发商为应对低迷的市场情况采取了“低价入市”的策略。
比如，位于三元桥附近的“Master领寓”，首次开盘时均价为28000元/平方米，而其周边的同类产品均高于这个价格，如“远洋公馆”均价为32000元/平方米，“置地公馆”均价为38000元/平方米，“SOHO北京公馆”均价为42000元/平方米。其他项目比如“金地名京”、“公园1872”、“龙公馆”等项目的首次开盘价格都定在20000元/平方米以下，比周边在售公寓的价格均低了15%-30%。
亚豪机构副总经理任启鑫认为，2008年入市的公寓新盘之所以采用“低价入市”的方式，主要有两个方面的原因。
首先是楼市交易量下滑，不少楼盘打折促销风，在此背景下，开发商推出新盘时，不得不改变了以往的销售策略，采用了“低价入市”的办法，这样不仅可以尽量迎合消费者，而且有利于聚拢人气，为项目的提价留下了一定的空间。
其次，开发商采用“低价入市”的策略也是迫于资金压力，2007年以来，政府对楼市的调控力度不断加强，央行的多次加息使得银根不断紧缩，开发商信贷难度不断加大，加上资本市场受美国次贷危机的影响，也出现了萧条的局面，股指缩水近50%，开发商通过二级市场融资难度非常大。2007年许多开发商都大肆拿地，这样势必会造成资金链的严重紧张，而楼市的交易量又持续下滑，在这样的内忧外患下，开发商为了缓解资金压力，不得不采用了“低价入市”的策略，以期能快速销售产品，尽快回笼资金。
公建类公寓自身存在问题
对于目前，以公建立项的公寓项目销售低迷，任启鑫认为主要有两方面的原因：一方面是由于目前北京楼市整体交易情况不佳，购房者仍处于观望状态所致；更为重要的一个原因是，以公建立项的公寓项目自身存在着许多问题。
首先，房屋的使用年限短。以商业、公建立项的公寓项目，一般只有四五十年的产权。而住宅项目有70年的产权，根据新实施的《物权法》规定，普通住宅70年产权到期后会自动延期。而公建或商业立项的项目则没有明确的规定，土地使用年限到期后是否还将重新交纳土地使用金尚不明确。所以，同等条件下，购房者自然会选择70年产权的住宅公寓项目。
其次，首付比例、税费成本高。为了抑制投资性购房需求，央行规定，购买商业的首付比例不得低于50%，且购房所需缴纳3%的契税，而同样购买中小户型的住宅契税可以享受优惠，仅按购房款的1.5%缴纳，这在很大程度上抑制了购房需求，致使交易量受到影响。
再次，持有成本高。公建立项的公寓类产品销售低迷还与物业费、水、电、电梯维护费等各项费用过高有关。而公建立项产品的水、电费用也均按商业项目交纳，比居民生活用水、电费用高出很多。以水费为例，居民用水3.7元/吨，而工商业用水则为5.6元/吨；电费也是如此，居民生活用电是0.4883元/千瓦时，而商业用电为0.7625元/千瓦时。日积月累，生活成本费用的过高必然会使购房者多了一层顾虑。 |
