投资收益率的不断提高使北京服务式公寓市场进入全球投资者的视野。开发商、酒店管理公司以及大大小小的投资者纷纷涌入这块新的投资热土，2008年奥运无疑也是直接刺激服务式公寓投资的因素。
在行情看涨的同时，是不断上涨的投资成本——房价，而奥运概念的过度炒作，也引发市场的忧虑。面对变幻莫测的市场，正待进入市场的投资者该如何选择？
服务式公寓：投资收益该如何确保？
投资收益率的不断提高使北京服务式公寓市场进入全球投资者的视野。
毫无疑问，2008年北京奥运会将是酒店和服务式公寓租金上涨的助推器。届时，到北京观看奥运比赛的人是选择入住酒店，还是服务式公寓呢？或许他们更喜欢后者带来的“家”的感觉。这无疑让“服务式公寓”概念再次盛行于市。
1300～1800元∕天，这是奥运期间租金收入的政府指导价。如果考虑到各种因素，用一个折中价，以1500元∕天计算的话，一个月的收益为4.5万元。
但诱人的计算结果只是纸面上收益增长，那么在现实的租赁市场中服务式公寓究竟前景如何？
外资抢滩服务式公寓
日前，新加坡著名服务式公寓管理公司Frasers宣布完成对北京两栋服务式公寓的收购，分别为远洋光华中心与远洋国际中心。
无独有偶，位于燕莎板块的原鸿艺豪苑服务式公寓也正式由Oakwood接手管理，并更名为Oakwood Residence Beijing，于三季度入市；此前的6月18日，位于燕莎板块的Oakwood北京服务式公寓开始对外营业。
市场分析人士认为，随着2008年奥运会的临近，北京的酒店经营正面临着特殊的市场机遇。目前，几乎所有的国际知名品牌酒店和服务式公寓管理公司都欲乘上东风，提前进入中国市场。
在目前投资高档住宅获取租金收益不断缩水的情况下，服务式公寓作为一种新型的投资性高档物业产品，其高回报率和市场认可度已引起业内的极大关注。由知名酒店管理公司或服务式公寓管理公司收购并统一经营也正逐步成为此类市场的一种趋势。
需求看涨租金走高
与此同时，由于众多公司开始为奥运预订京城的服务式公寓，使得其租价和出租率双双上涨，而且空置率与去年同期相比也陡降10%。
目前，北京高档服务式公寓的数量不到一万套，未来两年预计新供应大约为一千套。由于供应量的有限，高档服务式公寓的租金一直维持在较高水平，从8美元/平方米/月到50美元/平方米/月不等。与去年相比，上涨了2～3美元/平方米/月。
据戴德梁行统计，2007年第三季度北京服务式公寓的平均租金为人民币174元/月/平方米，这个数字要比高档公寓出租的平均租金高1.5倍。而服务式公寓目前出租率普遍维持在80%～90%的高位，与去年70%～80%的出租率相比，上涨了10%左右。
奥运会后将大批空置？
虽然在奥运年里服务式公寓是一块美味的馅饼，但参考几个奥运城市的经验不难发现：这一市场总无法避免人走茶凉的命运。
对此DTZ戴德梁行投资部主任刘星芸提醒投资者：“虽然由于奥运影响，这种投资短期收益大，但长期看风险不小。雅典、悉尼、亚特兰大的这类房产在其奥运会两三年后，都出现了大批量的空置现象。”
尽管纵比奥运城市会得到不少“前车之鉴”，但并北京高力国际专业咨询部高级经理杨清还是认为：“北京服务式公寓的客房数量尚不足上海的一半，租金水平也与上海具有明显的差距，这表明市场的投资潜力仍非常巨大，具有良好的投资前景。”
机构比以个人名义投资更合适
东方华泽实业有限公司总裁 董宁
“90/70政策”出台后，开发商为营销中小户型纷纷打出“服务式公寓”或“酒店式公寓”的概念，使得上个世纪90年代末在北京开始新兴的服务式公寓，在今年成为了投资的热点。但由于境外资本投资服务式公寓能够规避国家政策对外资投资房地产业的限制，投资者的增多直接增加了投资成本。
风险的规避尤其重要，空置期较长、出租率不高、频繁更换租客等现象经常在服务式公寓出现，特别是某些方面有欠缺的项目，租赁回报更是存在较高的风险。
对于即将投资的服务式公寓，最少要从地段、品质、装修、配套、运营团队、费用和投资回收方式等进行综合比选。在北京CBD和周边地区并相邻地铁交通线的服务式公寓，是属于最可选的地段。
选择好投资方式非常重要。可以这么说，机构投资比以个人名义投资更合适，相对集中地段投资要比散点投资更有价值，借助境外资本投资要比使用境内资本投资更为有利，作为长期投资会比投机性投资风险更小，挖掘投资机会和发掘需求客户并举会比单纯挖掘投资存在更多收获。
投资回报下滑
北京京汇房地产开发有限公司
董事总经理 唐铁男
服务式公寓的投资回报主要来自两方面：租金回报和物业价值的提升。
近年来北京乃至全国的房地产市场价格涨幅较高，而租金水平虽有所提升，但相对于房价的涨幅水平而言提升非常有限。同时由于银行利率水平不断提高，造成投资服务式公寓项目的成本越来越高，租金回报率越来越低。
另一方面的投资回报来自于物业升值带来的收益，由于目前房价水平已经很高，而且政策风险也不断增大，当前投资服务式公寓应着重考虑投资物业的保值增值性。
服务式公寓产品的保值增值性主要来自以下几个方面：
一、地段。良好的地段优势是物业保值增值的最佳保障。衡量一个地段的好坏主要看其在城市未来发展规划中的地位，以及发展所需的各项配套，如商业、交通等。
二、产品。好产品可以提升物业档次，延长物业折旧时间。
三、管理团队。一个良好的服务管理团队是物业保值增值的有力客源支持。
好的管理公司能够为客户提供到位的服务，更重要的是，它们能凭借自身资源以及品牌给服务式公寓带来更多的客群资源。
投资时代、阶层、品位
瑞士公寓副总经理 袁欣
购买房地产产品，不仅仅是购买商品本身，同时也是在购买时代背景、精神内涵、文化品位、生活方式等。如何投资，关键在于如何购买。买对了，投资就对了。
一、投资时代。当前中国正经历着经济繁荣的大时代，很多影响经济的题材背景大都与房地产有关，如奥运、股市等，也包括了一些房地产的相关政策，直接或间接都影响了房地产的供应和价格。而目前，一些房地产集团纷纷巨额购买土地，实际上在投资时代。任何回报率都高不过时代，更何况是倍增的时代。财富已经二进位的递增，还有谁关心一进位的投资回报率。
二、投资阶层。近几年来，阶层成为了每个人最鲜明的外衣，阶层定义也随着时代的变化而趋向明晰。“富豪”、“新贵”、“中产”、“白领”等，带有高尚生活相关元素的阶层定位炙手可热，也引发了一些没有阶层的心理恐慌和焦虑。房地产营销也运用了阶层的推广，对号入座成了房地产高端产品的一件法宝。
随着社会的进步，关于阶层的界定会有准确的标杆。不过，专供富人阶层的服务式公寓会依然热销。在此之后，可能专供中产阶层的服务式公寓会厚积薄发。
三、投资品位。房地产一直在变，是因为生活方式一直在变，如何改善、提高居住条件成为房地产商和消费者共同关注的问题。“时尚+品位”的组合是服装大牌的利器。服务式公寓讲位置、讲硬件、讲服务、讲品质的标准已趋明晰，所以豪华的内外装修就像时尚，唯有精致的品位才是服务式公寓核心的生活方式，有品位的服务式公寓才真正值得投资。
短期套现不现实
乐成集团市场总监 濮金山
服务式公寓投资最重要的因素为：地段、产品、配套及服务。作为城市生活的产物，服务式公寓产品的价值更多地体现在其便利、配套和服务体系方面。
国际品牌的精装修等产品元素是一个高品质服务式公寓的必备要素，也是投资的最佳选择目标，能带来更多的投资收益。
然而，高回报后面意味着高风险。投资风险该怎样规避呢？
首先是对地段的综合考虑。目前市场的背后，隐藏着区域供应量增加、产品雷同等影响投资回报率（租金）的因素。因此在作投资选择前应考察该地段周边的租赁行情，选择一个合适的类比值来计算其平方售价的合理性。该处是否具有地理优势，最好邻近现有或已在建设中的轨道交通；楼盘周边建筑群以商务楼居多的要优于住宅区，附近区域类似项目少的要优于过于集中地带。
其次，楼盘要有创新设计。服务式公寓设计要充分体现其经济实用性特征，房型布局要紧凑而灵活，减少户内消极空间的数量，减少公共面积的分摊。
就服务式公寓而言，传统的短线投资者在目前的情况下可能面临更大的投资风险，如果一旦出现手中的服务式公寓不能马上找到下家转手，那么投资者的亏损将就在眼前。
服务式公寓类产品目前增长迅速，购房者可选择的余地加大，潜在的二手物业购买者被大量分流，将进一步缩小二手物业的流通空间，使得小户型投资者实现短期套现较为困难。但是，就长线投资者而言，服务式公寓的发展空间还很大。
传统区域周边成投资重点
北京高力国际专业咨询部高级经理 杨清
在个人或机构进行服务式公寓的投资时，应重点考察项目周边的商务氛围、商业设施及涉外人群的特征，一般来说，高档写字楼密集的区域会有较好的商业设施配套，也通常是涉外人群较为聚集的地区。
但由于泛燕莎地区、CBD和建国门东长安街等三个服务式公寓相对集中的区域目前房价涨幅已经远远超过了其租金的涨幅，导致投资回报水平并不乐观，因此，这些区域周边交通便捷的项目应成为投资者重点关注的方向。这些项目由于靠近重点商务区，在投资成本上具有明显优势，在租金定位等方面具有较高灵活性。
随着北京房地产市场的逐渐活跃，高品质的公寓、别墅产品不断出现，一部分客户从服务式公寓中搬出，同时由于外资企业普遍改变了员工住房津贴的发放形式和加速中高级员工的本地化进程，服务式公寓的客群中长期停留的客人不断减少，而中短期的客人不断增多，目标客群的变化导致服务式公寓项目的小户型严重供不应求。
从客群变化来看，中小户型无疑是目前服务式公寓市场的热点，其最大优势是投资成本低，出租方式灵活，空置期短，进而投资收益高。
在选择服务式公寓的投资项目时，除了上述硬件、区域等因素外，决定未来投资收益水平的关键还应包括物业管理公司的管理水平。一般来说，选择国际知名的物业或酒店管理公司进行管理的项目，虽然其在管理费用上可能会略高，但从投资的角度看，品牌号召力、市场营销水平、运营成本等优势亦非常明显。
个人投资应跟紧国际品牌
DTZ戴德梁行投资部主任 刘星芸
在对服务式公寓项目进行投资时，个人投资者不妨跟紧外资投资机构的脚步，选择外资机构投资的地段甚至是项目，必将大幅降低投资风险。
近几年来，许多国际知名品牌看好北京市场的发展潜力，迫切希望能够进入市场，都在寻求合作机会。相比与经验有限的个人投资者，海外机构对于物业品质的要求是非常严格的，除了优越的地段、便捷的交通、浓厚的商务氛围这些条件以外，对户型设计、机电设备等硬件条件也有严格的要求。因此几乎可以肯定的是：具有国际品牌的项目可以放心投资。
也正由于投资者对于服务式公寓项目的选择标准非常苛刻，目前在北京开业的国际性酒店服务式公寓品牌不是非常多。但近两年，随着奥运会的日益临近，已经有越来越多的国际服务式公寓品牌运营商进入了北京，如奥克伍德、辉盛、威斯汀等，还有一些品牌也在积极寻址和筹备中。随着更多国际品牌的进入，势必会带动酒店服务式公寓市场整体水平的提升，并给投资者带来良好回报。
当然，要想和海外机构拥有同一个项目并不容易。为了便于管理，投资者都要求物业的产权一定要统一。只有业权统一，日常的经营管理才能够良好地进行，从而保证服务的质量和提升物业的品质。
所以对于个人投资者来说，盯紧海外投资机构并不是“跟风”重要的是以其为投资标尺去选择地段和项目。一般来讲有国际品牌进入的项目会削弱周边项目的竞争力，但对于一个区域价值的肯定和提升却大有帮助。
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风险提示
一是随着服务式公寓物业越分越细，导致投资客分流。常规来说，住宅投资的回报率与人们对住宅投资市场的关注成反比，即当越来越多的人将住宅用于出租获取回报时，租赁市场的租金水平就会相应地降低。因此，作为服务式公寓住宅现今相对集中的客户群——投资客而言，如果有更佳的投资途径，必会转移目标。
二是服务式公寓的规划设计问题。不少开发商急功近利，使得一些服务式公寓的设计不尽如人意。即便是现在推出的一些项目，也有部分是利用现成地块中的边角料设计而成，朝向、走道等都存在一些问题。
三是投资者的预期租金问题。现在，市场上的服务式公寓产品大多为上百套小单元的物业分割构成，巨大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格；特别是在交付使用后，同一地点的出租供应量骤然增大，诸多买家出租套现的投资行为愈演愈烈，一些急于求成的出租者会降低租金，从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。
四是定价问题。服务式公寓的单价高于其他住宅10%～20%是合理的。但不少服务式公寓的价格砝码也与日俱增，北京四环以内的服务式公寓基本都在25000元∕平方米以上，价格与市场出现严重背离。另外，服务式公寓还存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂等普遍问题。 |
