相对于一线城市，郑州写字楼市场还是一个品质相对落后、亟待细分的市场。写字楼是区域经济的晴雨表，随着郑州乃至河南经济的飞速发展，郑州写字楼市场有着广阔的上升空间和发展潜力。
业内人士认为，针对写字楼市场需求和行业发展特点，进行产品配置升级，找准定位并细分市场，倡导生态节能型办公空间，是未来郑州写字楼发展的必然趋势。
【配置升级】“秀外慧中”的商务综合体
衡量一栋写字楼的品质，简单而言，无外乎区位、硬件设施和物业服务三个方面，未来写字楼品质的提升，同样离不开这些范畴。
一项调查显示，企业选址时，交通流线起到了决定性的作用，占客户意向的五成之多。河南新田置业有限公司总经理丁盟认为，交通状况已成为入驻企业效率和发展速度的首选要素，具有较好成长空间的高端写字楼通常位于黄金区位的交通核心区域，临近两条以上的主干道，有多种交通工具可以直达，今后区位价值仍是写字楼的核心要素之一。
如果说区位是写字楼的先天条件，那么硬件设施则是写字楼的内在品质。近年来，郑州写字楼开发有了长足的进步，但在专家眼里，这种进步仅仅停留在外立面上。
深圳市星彦地产顾问有限公司郑州分公司副总经理盛斌认为，郑州写字楼的外立面的确越来越漂亮了，但与硬件设施的严重落后不相符，有些“外强中干”，成熟的写字楼应更加注重商务环境和健康舒适的空间的营造。
郑州大学综合设计研究院副总工程师王迎说，一般来讲，写字楼提供的车位比应达到1∶1。每部电梯的服务面积应为4000㎡~5000㎡，速度为2.5米/秒。另外大堂的品位和布置、结构布局是否适用，公共区间是否开阔，中央空调有无新风系统，写字楼层高、采光、通风是否良好等因素都决定了物业的品质。
也有专家指出，未来写字楼要保证足够的室内空间，这与写字楼的结构形式、通风系统有着密切的关系，近年来写字楼的层高稳健提升，趋向于3.6米以上。
众所周知，好的物业管理服务能让物业保值增值，未来写字楼的物业管理将趋于专业化和人性化。精工地产总经理梁耀华认为，今后写字楼的物业管理服务，不仅要做到车辆有序畅通，公共秩序安全规范，维修管理及时高效，还应为入驻企业提供更加专业化和人性化的商务服务。例如，为企业提供诸如卫星会议，商务活动策划，配送餐，代办机票、签证等服务。
【精确定位】细分市场为客户量体裁衣
如今郑州市场上的写字楼似乎有些“高”不可攀，5A级、甲级、世界级的概念经常见诸报端和户外广告上，不管服务好坏，都冠以“国际级物管”，不论地段如何，都自称“钻石”地段，有一家银行入驻就自诩是“总部级”物业……似乎不给自己扣上高端的“帽子”就是自损身价。
市场上的广告失实宣传，就像是真李逵和假李逵之争，面对描述笼统、产品特性不明、客户定位不清晰的产品，丁盟指出，近年来郑州写字楼发展很快，部分写字楼与一线城市的写字楼相比并不逊色，但整体水平还比较低。开发商要正确认识自己的产品，不要一味拔高，赢得市场的关键在于发现市场需求，找准市场定位。人云亦云炒卖概念，实则对行业成熟无益。
他还指出，随着行业的不断成熟，开发商将会深入研究市场，细分市场为客户“量体裁衣”，今后写字楼的市场定位将会更清晰。
纵观郑州楼市，近两年，写字楼的市场细分已初现端倪，例如，总部企业基地·创新产业园，在河南首创企业独栋办公商务群落，为需要独立办公的企业提供了便利。再如，国贸中心·创意STUDIO为创意型产业度身打造创意型商务空间。
盛斌认为，在未来几年里，写字楼进一步细分的趋势值得关注，立足市场的实际，发现市场需求，找到自己的市场定位对写字楼开发至关重要。创意STUDIO发现了市场需求的空白点，根据行业灵活、多变、高效的特点度身定制商务空间。而总部基地的定位来自于郑州高新技术开发区企业的办公需求，与产业特性相切合，也是市场需求差异细化的结果。
梁耀华认为，需求的差异化将直接导致城市不同区域写字楼定位更为明确。例如，郑东新区CBD和金水东路的写字楼客户群体以500强企业和金融业为主，农业路和经三路的则以服务业为主。
【生态节能】现代化写字楼的人文体现
美国的绿色生态建筑机构曾做过调查，证实在绿色生态环境中办公可使工作效率提高10％以上，其增加部分的产值足以支付创造者的薪金等开销。
另有一项调查证实，建筑能耗将直接影响到后期运营的成本，一栋写字楼产品使用寿命按30年计算，它的运营成本将是这个建筑投资的3倍。
以此看来，生态节能无疑将成为今后写字楼开发的主要方向。令人欣喜的是，郑州写字楼已经开始有意识地研究写字楼保温隔热、遮阳、自然通风、防火、防噪音、便于清洁等方面的生态节能要求。
梁耀华介绍，实现生态节能的方式有多种，常用的是LOW-E玻璃，也就是呼吸式幕墙，产生对流空气，实现自然通风并节约能耗。还有中央空调的新风系统，能营造健康自然的舒适环境。
他认为，长远来看，今后的生态节能建筑可以节省30％至70％的能源，后期维护和运营的费用也相应减少，而且出租率也将得到提高，因为许多公司更青睐健康的环境。“生态办公”已成为高档写字楼不可或缺的标准，也是今后写字楼发展的方向。
在丁盟看来，生态节能是写字楼以人为本的体现，在生态节能的办公环境中，老板容易做出最理智的决策和判断，员工在远离噪音和污染的环境里容易创造出更好的业绩，生态节能化办公必将引领未来写字楼的发展方向。
也有专家提醒，生态节能技术的运用并不能盲目乐观。他们指出，国内一些写字楼片面学习国外环保节能的标准，盲目追求装修标准和技术含量，但由于一些节能技术（例如采用封闭式双层玻璃幕墙）并不适合中国气候的多样化，不仅未能达到生态节能的目的，反而带来了高能耗的尴尬。这就要求开发商在产品设计上下工夫，深入分析技术特性，研发出适合不同区域气候特征的整体节能技术。 |
