楼市里的新旧房交易市场好比股市里的一级市场和二级市场，两者的表现互相影响着价格和成交量的多寡。在2008年，这个特点尤为突出。因为，二手豪宅市场放量增多，购房人的投资预期下滑，这成为一手豪宅市场低迷的关键因素。
“这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代；这是一个直上天堂的时代，也是一个直堕地狱地时代……”或许该用狄·更斯在《双城记》里的这段名言，来形容北京当下最新开盘的豪宅项目了。
“今年的销量从目前看不是很乐观，现在应该针对市场及时的做出调整，如果还延续过去的政策，会出现问题。”北京某高端公寓一位销售人员表示，北京高端豪宅项目目前正处在一个十字路口，对众多新开发的豪宅项目来说，现在是冬天，也是春天。
因为谁能在恶劣的环境中生存并求得发展，那在未来的日子里，谁无疑将拥有更高的生存本领。
但是，仅仅依靠改变相应的政策就能取得成功吗？在京城众多售价动辄千万的豪宅背后，还有许多看不见的影子在干扰着它们。
一手市场不温不火
楼市跌入冰点的8月，似乎没有改变“金九银十”低迷的现状。
据公开信息显示，2008年8月，北京商品住宅市场共成交商品住宅3961套，成交面积42.15万平方米。其中，成交面积环比7月降幅为27.83%，同比去年下降74.81%，同比降幅为今年最大。从8月份北京楼市的整体表现来看，市场活跃程度已跌至低谷。分析表明，8月份商品住宅市场总体销供比为0.46：1，较7月略有上升，但仍处于供过于求的不平衡状态。
没有搭乘奥运东风，奥东18号项目选择了在9月6日开盘，但截至9月26日，它在北京市房地产交易管理网还有显示签约记录。一般而言，项目开盘的初期，是黄金热销期。
位于东三环霞光里的远洋公馆之所以其整体能达到80.3%的成交率，则是托整售的福。据其销售人员讲，2008年6月26日开出的远洋公馆1号住宅153套房源全部采取整售的方式出售给某企业。而在2008年3月29日开盘的2号住宅楼，在总共推出的96套房源中，到目前为止成交套数仅为22套，成交率仅为22.9%。
“二期房子我们计划在10月中旬正式开盘，现在正是排号时间，X3#住宅楼目前并没有算到2期开盘数中，什么时候开盘我也不知道。”亿城·西山华府客户经理王炎解释说，“一期的房子主要以200平方米以上的大户型为主，而二期的则主要集中在中小户型上。”
曾被复地集团誉为其投资在西单的住宅项目，是北京二环里距天安门广场最近，甚至是二环里最后的高端住宅项目西绒线26号，在2007年11月29日开盘至今，其签约套数也颇为冷淡。
北京市房地产交易管理网数据显示，截至2008年9月21日，西绒线26号共售出22套公寓，而其2号住宅楼开盘套数为116套。“我们的房子卖的还行，现在有很多电话过来咨询，奥运会结束后，销量会逐渐的起来。”尽管西绒线26号的销售人员在电话中极力辩解，但这也无法掩饰其2号住宅楼成交率仅为19%的现实。
营销缺乏支点
面对销售疲软，开发商似乎在营销策略上也乏善可陈。《新地标》在采访过程中了解到，目前京城新开发的豪宅项目除了在价格方面进行优惠外，其他的营销方式几乎没有。
华润置地的西堤红山项目，位于广安门外大街，最初开发商预计开盘价格会在2万元/平方米以上，但是鉴于目前的情况，开盘价可能会在1.8万-2万元/平方米之间。
据《新地标》调查，一些喊“降价”喊得最凶的项目，项目降幅并不大。真正降得狠的项目，一般都会采取改案名、推特价房等手段；而一些大喊降价的项目，有可能只是在甩卖尾房，项目主力户型的价格降幅并不大，也就是一次性付款有点折扣。
一直与天鹅湾打擂台的润枫水尚，已经改名为珺峰。
去年润枫水尚单价曾高达23000元，而目前珺峰的价格是18500元，并且也成现房，销售员说装修标准也比去年提高了1000元/平方米，这样算来，润枫水尚的降价幅度不小，也可以说是珺峰低价入市，周边同质项目天鹅湾目前价格为20000元/平方米。
北京龙湖目前在售的颐和园附近的颐和原著，91套750平方米~1150平方米独栋别墅定位于顶级豪宅，1月份开盘至今，已经售出3套，售价在5.3万元/平方米以上。跟其他顶级豪宅相比，颐和原著的走货量当为常态。
龙湖颐和原著销售总监蔡雪梅向《新地标》表示，龙湖并没有就该项目做过高调宣传，在营销方式上也是按照常规在操作。“如果说我们的营销原则，很简单也很实际，我们不会采取一些花里胡哨的营销方式。”
于10年前就已经取得位于顺义中央别墅区内项目开发权的誉天下，是长江实业在北京推出的首个别墅项目，该项目原定于今年年中开盘，但种种原因导致一期开盘的时间滞后到8月2日，但令人不解的是，誉天下一期仅开盘一天后，8月3日便进入“休眠”状态，暂时不对外销售。
誉天下售楼人员解释道，之所以将项目销售工作暂停，一方面是受奥运会的影响，另一方面则因该楼盘的样板间到截至目前还没有竣工。“样板间要等到10月份才能正式完工，届时才能再次对外销售。”
为何在样板间都没竣工之前便急于挂牌销售？誉天下销售人员给出的理由是，这是受前期意向购房者要求，才决定在8月2日开盘。
然而这位销售人员的答案并不能得到大家的认同。“受整体楼市萧条的影响，消费者购买乏力，加上项目缺乏有效的营销策略，这才是誉天下一期开盘一天随即封盘的主要原因。”一位业内人士如此表示。
这位人士的观点在誉天下销售人员那里也得到了些许印证。“具体的营销方案现在正在制作过程中，什么情况我现在也不知道，不过能够肯定的是，10月份房子重新销售后会进行打折，至于折扣能有多少，现在也不知道。”
西绒线26号的房子则正通过实质性降价的措施来刺激销量。“您现在要买的话，均价是37000元/平方米，精装修标准是4000~5000元/平方米，此外还送冰箱、洗衣机、厨具等一系列家电。”西绒线26号置业顾问唐明丽表示，如果一次性付款还可以9·7折优惠。
而在网上关于西绒线26号的介绍中能够轻易看到，其在2008年3月17日发布的信息显示：起价34000元/平方米，均价40000元/平方米，一次性付款9.8折。3月29日有沙盘和楼书，并有开盘活动。从4月1日起价格上调3个点，但在随后不到两个月的时间里，5月22日更改的信息显示出，起价依然维持34000元/平方米，但无任何优惠。
此外，在北京市房地产交易管理网中，也能清晰的看到西绒线116套预售房子的均价为42000元/平方米。
“我们一直以来的均价都是37000元/平方米左右，你在网上了解到的价格可能不真实，那个价格可能是我们在开盘前推广过程中根据市场需求定的，他们没改而已。”面对询问者，西绒线26号的销售人员在尽量掩饰房价暗降这个现实。
在《新地标》调查过程中发现，营销乏力正成为京城各家新开豪宅楼盘的通病。“在我看来，并不是大家想不出好的点子，而是任何一个有创意的营销策略都需要必要的资金投入，而在目前这个大环境中，开发商手头拘谨导致许多营销策略无法有效展开。”上述业内人士如此认为，面对这种困境，开发商只有通过不断的降价来刺激销量的上升。
二手市场的阴影
二手豪宅市场的放量，购房人的投资预期下滑，成为影响一手豪宅市场成交的关键因素。
相比过往，今年的二手豪宅放量增多。位于顺义中央别墅区内的丽宫浅水湾项目，堪称京城高端别墅的代表作品。就是这样一个名盘，也在一定程度上受到了二手别墅放量给其新房销售带来的冲击。
“我手里现在能出售的丽宫二手别墅就有4套，市场中可出售的全部加起来应该不下10套。”李先生最近刚刚离开中远地产豪宅部，转身为独立经纪人。
从李先生给《新地标》提供的丽宫浅水湾二手别墅信息可以算出，目前他手里的丽宫浅水湾二手别墅均价为29120元/平方米。
尽管这个价格比当前丽宫浅水湾新房的均价贵了2140元/平方米，但考虑到当前市场不甚明朗，且许多业主以高价挂牌试探市场反应等诸多因素，二手房则具有很强的溢价空间。
“市场中怎么可能存在二手房价格比新房的价格还贵的事情呢？这明显不符合规律。”李先生认为，他手中的4套丽宫浅水湾二手别墅均存在较大的降价空间的可能。
二手豪宅放量增加同样影响着高端公寓新房的销售。华亮房地产经纪有限公司经纪人赵大东日前刚刚替朋友出售了一套御金台的二手公寓。
赵的朋友于今年年初在御金台购买了一套公寓，面积120平方米，在32层，由于楼层位置及户型在御金台所有房源里属优质公寓，其购买价格为46000元/平方米。而就在1个月前，该房业主便委托赵大东将其房子按照当初的购买价格进行出售。
据赵大东介绍，该业主在北京有自己的企业，最近考虑收购一家电机公司50%的股份，因公司资金周转出现问题，才希望把房子抛售获得周转资金。
一分钱不赚，且比同等条件下的新房价格更低，这样的二手公寓自然会吸引很多购房者的眼球。“房子在外面也就挂了一个月左右的时间便出售，这样的房子不愁没人买。”赵大东说。
就在赵大东将这套公寓顺利出售时，御金台还有许多待售的新房仍在默默等待着购房者的青睐。从北京市房地产交易管理网上可以看到，御金台于2007年8月10日正式开盘后，其总共待售的1462套公寓，如今才签约155套，如果把已签约的55个停车位也算上，总共也就签约210套，成交率仅为14.4%。
事实上，在《新地标》调查过程中，类似MOMA万万树、御金台这样二手房抢占新房客源的现象并不罕见。
在21世纪不动产地产中介公司豪宅部经纪人孙丽（化名）看来，二手豪宅影响新房销售的现象已经变得普遍起来。“我所了解的情况是，已经有投资者将购买意向从新房转向了二手房身上。”
据孙丽介绍，目前她正在帮助某公司一位高管，洽谈位于香山附近西山美墅馆的一套联排别墅，该买家此前曾考虑购买位于圆明园附近的北京·御园项目。“如果不出什么意外，这个月月底就能成交。” |
