“随着未来高端消费群体规模的成长，高端别墅市场供应量有限，高端别墅物业随着时间的推移，其物业价值并不会产生明显折旧，反倒是增加了更多的附加值；这不仅仅是有赖于资源的稀缺性，还取决于区域成熟后的文化属性、品牌标签，在流通领域所产生的价值增容与加注等。”素有“豪宅专家”之称的港置地产总经理陈鹏日前在接受本报专访时对深圳豪宅市场表达了其独到的见解。
今年上半年，深圳楼市的整体成交可以用“冰点”来形容。陈鹏特别指出，在大市成交清淡的境遇下，豪宅物业的市场表现也前后有别。
淡市前夕，深圳豪宅价格一路攀升，且持续热销；淡市中，豪宅的热度有所回落，一段时期内，成交形势亦陷入困境这在新房市场表现最为明显。上半年一季度原有的豪宅物业普遍销售不畅，第二季度新推豪宅则纷纷采用价格促销优惠方式，来吸引观望型客户，刺激销售回暖，给外界的感觉是豪宅价格在走低。而事实上，这只是豪宅新房市场的局部表现。
关内二手豪宅回暖明显
“显然，我们都很难回避一个明显存在的问题，即随着住宅物业开发水平的快速上升，豪宅的边界线开始趋于模糊，以至于市场上出现的诸多楼盘，动辄即冠以豪宅之名，从而带来了豪宅统计标准的混淆。”陈鹏认为，现在较多区域，豪宅与中高端物业重叠的现象明显存在。
“其实，真正的豪宅，不仅仅要求硬软件配置要符合标准体系要求，同时更重要的一个参考条目是：真豪宅，抗跌性较强，通常不贬值的豪宅才算是真豪宅。毕竟，豪宅所拥有的稀缺性和巨大升值潜力，才是其存在的重大支撑条件。尽管前两年，深圳豪宅的价格抬升幅度较大，存在一定的预期值透支现象，但并不至于就催生了大量的泡沫，当具备资源稀缺性的豪宅物业在巨大的消费需求面前，‘僧多粥少’必然会导致价格一路攀升。这在城市中心区所推的豪宅物业之上可见一斑。”
据了解，今年豪宅新房市场所推区域主要集中在关外一些新生城区。关内为数不多的豪宅物业，其价格形势依然较为坚挺，而成交态势也相对稳健。
陈鹏分析指出，进入第二季度，市场僵持现象有所改观，原来的观望情绪得到一定的缓解。二手豪宅物业的放盘量出现增长，一些自住型用户或出于“升级换房”考虑，出售关内的豪宅物业，在关外选购具备自然生态资源的高端别墅；而那些潜存的投资客户，在看到市场有所回暖的情况下，亦将手头的盘源放出，或是出于资金流通需要，这些新增的盘源存在一定的议价空间，从而导致了关内各片区性价比较高的盘源，这些盘源显然可以带来后续的新生投资增长空间。
据资料显示，今年上半年深圳关内二手豪宅总体成交量价齐升，成交套数、面积涨幅环比增长幅度超过50%，成交价格保持稳中有升态势。据此表明，深圳关内二手豪宅市场一改去年岁末时的供销匮乏之势，呈现明显的回暖走旺迹象。
高端别墅物业后市乐观
作为豪宅中的代表作品，高端别墅物业可以算是顶级豪宅，不同于普通豪宅的是：高端别墅的置业客户其购买特征则更为单一。
从港置地产统计数据发现，高端别墅的成交客户基本上都是自用的，首要的购买目得在于未来一定时期内的居住或商务，当然也充分考虑到其潜存的长远巨大投资升值空间。所以，成为他们作购买决定的首选参考因素是“成熟的豪宅居住氛围”和“不可复制的稀缺资源价值”。
在谈到深圳高端市场的现状时，陈鹏说：“其实深圳目前的顶级豪宅并不多，尤其是在相关别墅用地供应设限，低密度住宅开发规模紧缩等政策制约下，未来的新增供应量将更为紧张，同类物业开发的稀缺性，加上原有的小许供应量导致的是‘珍品稀少’，高端别墅市场未来‘供不应求’的市场迹象也已出现，目前二级市场新推的高端别墅在淡市中屡屡取得热销即是例证”。
对于深圳豪宅市场的发展，陈鹏认为“随着未来高端消费群体规模的快速成长，高端别墅市场供应量有限，更多的需求要通过三级市场来释放。他指出，通常高端别墅物业随着时间的推移，其物业价值并不会产生明显折旧，反倒会增加更多的附加值；这不仅是有赖于资源的稀缺性，还取决于区域成熟后的文化属性、品牌标签，和在流通领域所产生的价值增容与加注等。”
在市场整体成交较淡的情况下，陈鹏仍看好高端市场的后市发展。未来，高端别墅的主流通渠道，必将有赖于三级市场来进行交易。毕竟，在大规模增长的消费需求面前，相对有限的高端别墅将会是这些豪富人群之间的一种“逐鹿”，彼此间的竞争或取代。在大时代背景下，即便大市持续低迷，但未来高端别墅物业的市场走势显然还是能够保持可观发展态势，值得期许。
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