卖地段吗？卖环境吗？卖商铺吗？卖价格吗？
大凡涉及到商业地产项目的产品销售时，诸如此类的问题，时常即会出现在策划、文案、平面及头脑风暴中......
房地产界的开发商、发展商、销售代理、策划包装、媒体广告等方面，不遗余力，绞尽脑汁，开动所有的高效智能机器，深挖产品的价值，定格项目的含金量......
每座城市都有自己的城市规划，城市规划中均有商业的中心，商业的核心区有其重要的黄金钻石地段......
作为开发商，第一关注点在哪里呢？是地段、环境的问题？还是体制、管理的问题？
放眼望神州，一场前所未有的商业地产革命正如火如荼。
几年来，商业地产项目如雨后春笋般的破土而出，递增极快。
据统计数字显示：
2003年全国商业地产投资总额1277亿元，比上年增长了36.83%，商业地产投资总额在全部房地产中占12.6%。2004年商业地产投资1723亿元，比2003年增长了31.4%，2005年1-4月份，商业营运用房始终面积1.21亿平方米，同比增长21.9%，而同期住宅面积增长11.3%，比商业用房低10.6%。由此可见，商业地产一直保持着高增长的趋势。
现在，越来越多的开发商表示，为了规避风险，提高资金的使用率，将加大对商业地产的投入和投资。
这就又回到了我们刚才提出的问题。
加大商业地产的投资，就势必涉及到商业地产项目的运作和销售，那么商业地产到底是卖什么呢？
凡是以赢利为目的直接或间接以商品或劳务供给他人，而满足需要者称之为商业。而地产是指土地及地上定着物的总称；亦可视为实物、权益和位置三者的结合。
李嘉诚有一句名言：地段、地段、还是地段。他的含义就是地段产生产品，地段产生价值。
商业和地产项目的成功与否，是和地段有着极其重要的作用。
然而，我们现在面临着既不是单纯的商业，也不是单纯的地产，而是商业＋地产的复合行业。如果简单的套用李嘉诚的精辟名言，就有点形而上学的味道了。
商业地产中，“商业”是灵魂，地产是载体。
商业地产中的运作形式是多种多样的，可售、可租、可委托经营、可独立经营、还可共同经营等。
商业地产中如果运作的成功，必须打好商业的这张牌，必须借助商业的资源优势去拓展。
大型项目通过招商手段和渠道，完成整体商业的定位和主力品牌店的引进。中小型项目也要通过招商的方式，引进所需的商业品牌，完成项目的核心运营。
所以说：由于商业地产中，地产项目的运作与销售始终是围绕着商业业态和招商进行，故商业在商业地产中明显占据着项目实施的核心点。
商业地产的招商的中心环节，是设法引入著名的品牌商加盟整体项目的合作与经营。因此：商业地产整体运作，卖的不是别的，卖的是知名的商业品牌，而因需求推出的商业品牌，完全是按整体商业地产项目量身打造的主力品牌。
有良好的地段、环境，对商业地产来讲，相对商业品牌，不是最主要的，但作用也很关键，她可以起到锦上添花、事半功倍的明显效果。
商业地产引进大量的国际知名的品牌战略，意义重大：1.对项目号召力的提升；2.对项目商业价值的提升；3.投资开发风险的减小。
虽然，在同知名的商业品牌的合作中，在租金上作出了很大的让利甚至牺牲，但通过良好经营和品牌影响力，开发商在获取有限租金之外，最大限度地赢得了销售的主动权，从而获得了高额的资产升值，使企业的资本实力日益增强，为其持续发展奠定了坚实的基础。
商业地产的快速发展，不仅为国内房地产界提供了很多商机，同时也让我们更多的了解到国外先进的商业品牌和经营管理。
我们有理由相信，随着商业地产运作与经营，会给商业地产模式注入更多、先进的商业理念和成熟的品牌基因，去探索中国式的商业地产的奥秘。 |
