投资商铺需要有独特的眼光，因为商铺的巨大投资和其不可变性，导致商铺投资中有诸多的不确定因素。不要理所当然地以为繁华地段的商铺就一定是旺铺，选购商铺一定要实地去“看”。
首先要看人流量，商铺的好坏最终决定于人流量。其次要看商铺周边人员结构，商铺区域内居住人口从事的职业和行业，直接影响商铺的市场消费。第三要看商铺周边产业结构，产业结构与职业或行业类别比例是相辅相成的。最后是看马路的宽度，所谓“宽街无闹市，闹市无宽街”，越是人行道狭窄、马路不宽的街道，其人流量反而越大，商气也就越浓；而马路宽阔的街道，由于是交通主干道，其人气反而不易聚集。
五大元素保证商铺投资回报率
近期，宜昌楼市推出的商业地产项目有好几个，商家展开的种种优惠一个比一个诱人。那么，购买商业地产项目到底该怎样识别其品质，又该如何保证投资回报率呢？有关投资专家建议，投资者在购买过程中应关注以下五大元素，保证商铺投资的回报率。
元素一：周边消费要具持续支撑力
资深房地产人士说，商业项目周围的消费力是决定投资回报的最关键因素。宜昌一些商业地产项目依托新建居住区的居民作为现成的消费人群，为商铺投资奠定了回报基础，也吸引了不少投资者的关注，但要保障回报率，除了附近已有的社区居民外，周边还应具备一些具有支撑力、延续性的消费人群，如在步行可达的范围内有产业园区、商务区或写字楼等工作人群集中的项目，商业项目可以依附这些项目开发更加丰富的经营业态。
元素二：项目规模与消费人数匹配
从事商业地产策划多年的邓永健指出，在确定周边消费人群具备一定消费能力，并且产品定位正确的基础上，投资者还必须了解商业经营面积与周边消费群体数量是否相匹配。
元素三：布局应能构成人流交织
商业布局能否将商场内的人流有效交织，推动旗舰店之外的商铺经营，是投资者必须在购买前明确的因素之一，例如，某新建商圈的一个大型购物商场，其引进的几个时尚服装、鞋帽等主力消费品牌全部分布在临街门店，并且内堂处于半封闭状态，虽然堂内也有很多高档品牌，但很多消费者都只是在门店流连，进入内堂的人数还不足门店的1/4。
元素四：过滤噱头求实质性回报
承诺回报是眼下商业地产项目中很流行的招商方式之一。有业内人士透露，有些项目承诺的回报方式看似诱人，其实并不合理，投资者应当更理性地分析招商噱头，选择真正实质性的经营回报。
元素五：定位专业水平决定收益
确保后期收益还要取决于项目经营管理者的专业水平。要判断管理团队是否专业，最直观的方法便是观察产品定位与区域消费特点是否吻合。
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