最近，中原一些开发商加紧土地储备，疯狂买地，全省各地“地王”频频诞生。不少开发商认为，“地王”频生是件好事，因为地价上升，必将拉动房价，将带动自己的项目房价上涨；但也有开发商为此担忧，地价攀升，房价上涨，必将会引来更为严厉的政策。

　　抛却这些情绪及争议，今天我们关注的是，在地价飙升的背景下，对于开发商来说，拿地困局下可能发生的风险有哪些。

　　拿到土地，就等于盈利？

　　“土地市场由政府严格控制后，开发商传统拿地方式几乎不存在了，土地的取得要通过土地储备中心，通过一个出口向市场供地，能够出现这个局面，值得高兴。因为我一直认为，土地市场应该建立公开、公平、公正的机制，近两年‘地王’频出，土地交易通过有关部门的收购、整理、储备、招拍挂进入市场，这说明郑州市的土地交易机制成熟了。”谈及“地王”，河南省社科院副院长刘道兴认为。

　　他分析，由于每年拿出来的土地数量有限，一二十块地或者几十块地，几百家开发商都可以竞标来争这一块地，正像一些开发商所说的，房地产企业要生存，一靠土地，二靠资金，开发商只有拿到土地才能可持续发展，因此，诸多开发商志在必得。

　　这本无可厚非，因为开发商作为市场的主体，必须有一个适当的土地储备量，才能保证未来不间断的生产、经营。

　　“但是开发商应该保持头脑的冷静。受国际市场影响，人民币升值、流动性过剩，影响经济的因素很多，也较复杂，不排除中国经济的上升下一步会有难以预测的因素。也就是说拿到土地不等于一定会盈利。”刘道兴认为。

　　目前市场上有一些开发商有恐慌情绪，认为地价还会涨，只要拿到土地，什么品牌、国家调控、管理层等都在其次，土地盈利可以占到公司盈利的90%以上，房地产市场成了资本的游戏。

　　对此，郑州一位开发商认为，并非只要拿到土地就拥有了“王牌”，以前国内市场出现过地王违约案例，10多个亿拍完，房价下跌，他就失败了，最后以转让告终。现在身边的“地王”也有存在危机的，有的是因地价过高，不得不拉升房价，高于市场的价格，很快成就了“地王”身边的其他较低房价的项目；有的是因急于求成，拿到“地王”，结果资金链紧张，步履维艰。

　　另外，从城市建设和发展的角度来看，你拿到的“地王”，可能随着这个区域自然的生长和经济的发展，未来房价会攀升，由于受到“拿地满两年必须开发”这个条件的限制，一些没有实力的开发商可能做了低价的产品，把产品很快销售出去，但这对于城市的发展是很不负责任的。

　　“目前，开发商对于土地都有一个心理的预期，对房价也有心理预期，就是拿地后肯定是赚钱的。其实，应该居安思危、未雨绸缪，如果出现问题，应对策略是什么，地价跌了怎么办？”一位业内专家提醒。

　　几个因素，不容忽视

　　对于目前房地产市场，业内普遍认为，社会稳定、政治稳定、经济高速增长，楼市基本健康。因此，房价直跌谷底的情况不太可能，但并不能排除下跌的可能。

　　据国内一位知名开发商分析，现在一些开发商跑马圈地，存在风险，它的风险就是泡沫。经济分两种，一种是实体经济，一种是虚拟经济，股票、期货、次级债券这些虚拟经济很容易产生泡沫。因为土地是虚拟的，房子是实体的，一块土地，如果你用它来种地，就算它很肥沃，产量也是有限的，可一旦炒起来，可以是一千万，甚至三千万，出现的泡沫可以非常大。这样就导致了地产的泡沫，不是房产的泡沫，现在常常是地价比房价高。这个就是泡沫，泡沫是虚拟的，可能会爆。

　　另外，他还认为，一般来说，房价涨都是慢慢向上涨的，跌是直接跌下来的，且不可预料。

　　刘道兴也认为，国家近两年频频出台政策，开发商应该重视以下因素：

　　一是政府在逐渐遏制炒房。投资者在买到房子后，想往外出手，有些难度，当然持有若干年后也能赚到一些钱。而基金、股票较火，出手很快，国债等投资渠道越来越多，这些对房地产市场影响较大。

　　二是“国家24号文《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》”明确要求，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。也就是说由政府牵头建设廉租房，这是政府一个重要决策，之前，政府想平抑房价，手里没有房源，而如果政府大规模地向社会提供廉租房、经济适用房等保障性住房，将对房价起到有效控制。

　　三是近年来存量房增多，空置率高。在郑州一些中高档社区，许多房子无人居住，如果说这些房子5年后释放于市场，一定程度上会影响房价。另外，大量都市村庄拆迁改造后，会有几十万平方米的高档住宅入市，有效居住率也不容乐观。

　　市场供地机制成熟了。开发商不要较劲，要冷静预测，目前郑州市场给高素质人才提供的岗位还是有限的，高端市场有限，而诸开发商都想为高端业主提供房产。开发商要有平常心态，不要把房价炒得过高，把地价抬得过高，要和郑州经济发展实际水平相吻合。

　　还有一位业内人士认为，因为政策规定，土地两年不开发要无偿收回。如果严格按照法律执行，一些拿到地先放置不开发的企业将会面临极大的法律风险。

　　争夺“地王”，冷静客观

　　“众所周知，招拍挂拿地，永远是财大气粗的开发商的独舞。参加招拍挂，一定要量力而行，千万不能因为虚荣、面子而仓促决定报名拿地，在竞价现场没有底线地频频举牌，结果地王产生，吃亏的是开发商。”河南王牌企划有限公司董事长上官同君认为。

　　“开发商要充分评估自己的资本运作能力，不能倾其所有，交完地款之后，一摸口袋，口袋已瘪，项目开发启动资金尚无着落。此时持有地王的开发商，骑虎难下，政府在催，业内在瞅，媒体在旁观。”上官同君说。

　　上官同君还认为，开发商要看准市场，守住底线，谨慎举牌。

　　招拍挂需要专业水准。参加招拍挂首先需要开发商了解招拍挂的流程，需要做招拍挂的专业准备，包括地块可行性研究，不了解地块，不了解市场，凭空拍脑袋肯定是有风险的。

　　另外，不能被招拍挂一棵树吊死。招拍挂是富有开发商的独舞游戏。在国家宏观调控渐紧的形势下，开发商如何获取土地，招拍挂只是一个渠道，就像农村学生参加高考挤独木桥一样，参加招拍挂也是开发商在挤“招拍挂”的独木桥。其实拿地渠道千万条：像民间存量土地，有地找钱的那种，开发商可以走有钱找地的那种，“有地找钱，有钱找地”是当前弥补“招拍挂”之外的一条有效通路。

　　目前，有企业逢“地王”就去拿，分寸已乱，做别墅的也拿写字楼的地，做商业的也拿住宅的地，而不是有一个稳定的政策，就拿自己所擅长的。

　　有业内专家提醒，开发商要有一个平和的心态。不管房价走势怎样，最基本的一点就是要生产好产品，创造利润和营业额，从土地转化成房子，房子又要销售出去，实现利润，这才是一个完整的过程。千万不要乱了阵脚，企业健康、长远的发展需要有一个平和的心态。

　　开发商最基本的使命就是建造房子，作为投资者或者消费者来说，他们喜欢的是你的产品风格或高性价比，你的价值就在此，而不简单是土地和数字价值。因此开发商要做好自己的产品，不能缘木求鱼。