日前，证券行业的四大报纸同时发文指出，从紧货币政策已取得良好效果，应继续坚持。这让此前各界对宏观调控可能放松的期望基本落空，无疑也让一直死扛等待调控放松的开发商遭受了不小的“心理”打击。本已“风雨飘摇”的楼市前景更加不容乐观。
步入萧条期
“根据权威机构公布的各种数据，当前市场总体上呈现量缩价涨的局面，个别一线城市出现价量齐降的现象。”厦门大学不动产金融研究中心主任郭晓武接受中国经济时报记者采访时表示，从总体上来说，市场已经进入相对萧条期，但似乎所谓的价格拐点还没有到来。
“今年1-6月广州月均成交面积才40万平方米，与正常月份约100万平方米的成交量相比，广州楼市显得惨淡。”广东省房地产策划与营销委员会副主任赵卓文告诉本报记者，近日，官方发布的6月广州一手住宅成交均价再次回落至万元以下，9569元／平方米的成交均价比5月大降960元／平方米，创一年来降幅最高纪录，而同时，成交面积则是大升69.5%，也创出一年来最大升幅。
但仔细分析，均价下降主要是因为碧桂园等郊区盘低价促销，市区楼盘价格仍处于10000-15000元／平方米的高位。他认为，在投资者观望、退场的情况下，刚性市场消费能力有限，后市发展十分地不乐观。
“按目前广州一手住宅的销售量与销售价格，发展商每月回笼资金只有约40亿元，每年回笼500亿元，与2007年相比有超过30%的跌幅。”赵卓文告诉记者，广州几大开发商，尤其是几家上市公司，资产负债率都在80%以上，速动比率在0.3以下的并不罕见。银根收紧、资金短缺，开发商只有主动在市场上促销回笼资金。
6月份广州新批准预售的住宅57万平方米，往后几个月，限价房还将陆续登场。虽然供应量并不大，但在经历了2008年股灾、震灾、出口受阻、人民币升值、通胀恶化等诸多不顺心事件后，国内企业和个人收入增长的预期正在下降，房地产的消费欲望有可能创下10年新低。
“上海上半年一手住宅成交为516.85万平方米，比去年同期的1023.12万平方米成交量相比正好腰斩。”上海汉宇地产研展部主任邵明浩告诉本报记者，上海上半年各类二手房成交面积为625万平方米，比去年同期的772万平方米萎缩了近20%。特别是6月份，虽然由于季节性因素，每年6月比5月的成交量都有所萎缩，但去年的萎缩比例仅为3%，而今年则高达8.4%，可以说今年楼市淡季更淡一些。
不过，与一手房被“腰斩”的成交量相比，二手房市场还算坚挺。从成交价格上来看，一手房成交价格从年初的不到万元大涨到6月份的17000多元／平方米，高档住宅的集中成交让成交均价的结构性上涨打开了上升通道。
而上海市各类二手房成交价上半年在万元附近徘徊，6月份又跌破万元，为9944元／平方米，这和去年2月份以后成交价格直线上升的趋势相比出现了很大的变化。他指出，一、二手房价格出现走势背离的现象值得关注。
年底或现拐点
“如果从紧的货币政策持续的话，那么房地产价格涨速会继续放缓，直到拐点出现，预计拐点在年底就可能出现。”郭晓武表示，一线城市的房价具有标杆作用，一旦一线城市房价出现集体性下跌，那么很快会引发整体房地产市场的恐慌下跌。由于二线及以下城市的房价波动率更大，因此二线及以下城市房价的迅速大幅下跌就必然会造成房价拐点的提前出现。
“政策从紧确实对房地产有很大的影响，尤其是银根收紧。”赵卓文指出，经济适用房、廉租房纷纷上市，商品房的空间受到压缩；存款准备金率已达17.5%，创22年来新高，房地产信贷一天天在收紧，大型开发商资金面临巨大压力；股灾、通胀等大大降低国民的消费力和消费欲望……诸多因素导致楼市步入下行通道。如果调控政策持续从紧，2008年下半年楼价将会大跌。
“去年10月份以来政策都有相对不确定性，所以感觉目前的市场情况不是非常好。”邵明浩认为，关键还是要看今年10月之前国家的金融政策是不是有所放松，因为这在某种程度上决定了开发商的洗牌进程，同时也决定了小业主心态方面的变化，历来三级市场的业主心态影响受到二级市场的波动是非常大的，所以就目前的情况来看是不乐观的。
如果10月之后政策没有松动，那就要看开发商了。在四季度部分开发商会扛不住，个别项目也就有可能出现价格松动的现象。
“对于市场参与者来说，密切关注一线城市房价的整体走势是最重要的。如果趋势已然形成，就要坚决离场，不要幻想市场会出现所谓结构性机会，贸然抄底的危险是致命的。”郭晓武指出，必须对中国房地产市场有根本性的认识，那就是中国这个房地产市场在很大程度上已经蜕变为一个没有被证券化的以投资需求为主导的资本博弈市场。
如果这个市场出现了非理性的价格泡沫，那么迟早它会崩裂，价格回归理性是经济规律，任何人都无法阻挡。
“从物业类型上来看，上海高端物业热销，如中凯城市之光4月份成交6套，5月份是10套，6月份达到14套，均价在5万元／平方米左右，还有像陆家嘴的财富海景、徐家汇的东方曼哈顿也备受市场关注。”邵明浩告诉记者，也就是说均价4万～5万元／平方米以上的楼盘市场表现非常好。原因在于热钱——不仅有国外热钱还有国内热钱，那些在实业投资中撤出的资金会冲进高端物业特别是一线城市中心区域的物业，所以未来上海楼市还是由高端物业引领。
从普通购房者的角度来说，创新型的小户型可能会成为未来一段时间内持续的热点，这从上海长宁天山区域热销的诸如天山华庭、天山怡景苑等楼盘就能看出。虽然单价接近或者达到2万元／平方米的水平，但由于房型设计合理、空间节约，总价控制在200万元以内，对于部分白领还是可以接受的。所以这类产品由于市场承接力比较强，也会成为未来市场的热点产品。
奥运对房价意义不大
在目前买卖双方对峙的市场态势中，很多购房者寄希望于奥运后房价能够大跌。而不少地产业内人士也预言奥运后房价会下跌。那么，奥运对于房价是否真的具有标志性的“转折”意义？
“政府非常重视奥运，导致绝大部分人都认为‘奥运前中国经济肯定没问题’、‘奥运后经济会衰退’等等。”而赵卓文认为，奥运与房价联系不大，目前的楼市是买卖双方的一场博弈。而博弈的结果会受各种因素，如地方政府调控、金融政策收紧、大众心理预期、住宅套数供应量增加等因素影响而不同。
奥运对房价的影响不大，但根据目前形势，整体房地产市场仍往下走。
“奥运概念对楼市的影响是一个长期的影响，不可能是一个时间点的影响。”邵明浩表示，对于这样的重大事件，在几年之前就已经开始释放了，而随着时间的推移，奥运会开始或者结束以后对楼市的影响就不太明显了。这一点从股市上可以得到佐证。在2007年的股市大家都认为奥运会之前不可能向下走，但实践给大家上了一堂生动的风险教育课。
楼市也是这样，不会由于一件事情的发生就会造成很明显的结果。
“显然奥运没有‘转折’意义，毕竟奥运对于房地产市场的影响太有限了。”郭晓武指出，事实上，很多开发商已经扛不住了，能够明智地早点卸下重担的人或许可以见到下一次房地产市场的复兴。
真正具有所谓转折意义的影响因素应该是宏观经济基本面。中国经济在经历多年的高增长、低通胀的黄金时期之后，开始进入经济增长回落、通胀高企的新阶段，作为国民经济支柱的房地产业也不能脱离这个大背景。宏观经济已经出现了拐点，那么有理由相信房地产市场的拐点也为期不远。
当然，市场的走势不会是线性的，必然伴随着大起大落，因此，奥运的结束作为一个市场释放下跌能量的起点，也不是没有可能。下一次的楼市繁荣可能要等到新一轮的中国经济上升周期出现。货币政策特别是利率政策可以作为考察市场走向的关键指标。 |
