近期，房价再度成为公众热门话题，前有春节时万科"拐点降价"行动，后有上海市场"房产价格或将报复性再涨"的担忧，公众持币待购，盼降已久。"上海房价降还是不降，何时降"成为公众关注的焦点。其实，房价涨或降的原因是复杂的，经历五年的高涨期，中国房产价格新梯度已经形成，上海成为新价格链中不可或缺的重要一环，要降也难。
每一种商品在市场整合过程中，最终在价格梯度中会找到自己适当的位置，一个商品价格的升降与体系内其他相关商品互相间存在制约作用，房价涨跌也不例外。房地产一地一区的价格波动是有时间先后的，先涨或先降，势必突破与相邻板块原有的价格梯度，由此产生价格传导。单一地区单一楼盘价格变化对相邻板块的传导作用十分有限，价格体系一旦确立，改变很难。
上海房价五年前上升难，五年后下降也难。当年上升难是因为：率先拔高楼价的开发商必须面对不拔高同行的价格竞争，假如没有实实在在的优势卖点，拔高者恰恰做了不拔高者的陪衬人，相邻开发商完全可以把先行拔高楼盘作为自己楼盘的价格陪衬，赢得自己楼盘早脱手，拔高房价的先锋开发商必定吃足苦头。
从策略上看，以拔高中心区域房价来推动全市房价犹如在水池中心扔下石块，其涟漪无法传递到整个池塘。上海房价怎么走的？改写上海房价原有梯度恰恰是采用了从房价最薄弱的板块结合部入手的策略，这就好比从池塘圆周线上扔石块。比如，把环郊间的经济适用房价格从2800元提高到3500元，当作上升标杆，标杆对照之下，原本就卖3500元的板块变成了价格低谷，购买资金蜂拥而进，3500元变成了4200元，低谷地区与标杆地区再次完成新梯度的平衡。提升后的4200元地区使原先4200元的区域又变成低谷，再次平衡。新的价格体系就在无数次的平衡中构建完成。
这样的涟漪从板块最薄弱的结合部发动，向各自板块的中心荡漾，最终传导到全国，经过五年时间，全国各地的房价堆出了一个"青藏高原"，直接降上海房价无疑是在青藏高原上的凸起部位掘地打洞，既无意义又困难重重。
为什么？因为上海市中心房价下降1000元，嘉定区房价必定跟着降低1000元甚至以上，以保持价格梯度。同期嘉定与对岸江苏浏河的房价差不超过1000元，依梯度递进原理推断，照上海的标准降下来，嘉定房价势必低于浏河，变成价格谷底。浏河的购买潮流必定蜂拥进入嘉定，嘉定有多少房产可以被对岸消化？在供不应求状态下，价格势必又回到原位。浏河购买力的入沪，使浏河购买资金分流，造成一时房价下降，当浏河房价低于周边集镇，成为低谷时，势必使浏河周边的集镇购买力涌向浏河，浏河的房价又得到支撑。每一梯级的购买力向上一级涌动，或许会造成被涌动地区房产供不应求。房价也就难以下降。
中国新一轮房产价格梯度已经确立，若是上海房价普降30%，在全国房价不跌的前提下，全国人民会不会来上海抢购房子呢？可见，要上海房价降，先要周边地区降，要周边地区降，就要周边的周边先降，这或许就是上海房价降也难。 |
