回想起五个多月前的一幕，郭国宝并不为当初的决策后悔。
2007年12月12日天津市土地交易中心，天津现代集团以26680万元拿下和平区中心公园一块地。郭负责项目前期拿地工作。虽然总价看起来并不高，但由于是毛地出让，加上拆迁和土地出让金的费用,楼面地价成本每平方米已经超过2万。郭坦言，“我们当了一回地王，这块地至少是2007年天津市单价最高的地块。”
整个2007年，各种版本的“地王故事”在不同城市上演。在房地产生存环境不甚乐观的2008年，有些开发商的命运会不会断送于“地王”？
那些激情创造的地王们
2007年，开发商以极大的热情陷入史无前例的“圈地运动”中。
根据广东省房协的数据，2007年，广东省土地出让总金额达到1121.71亿元，其中大多是由地产巨头“埋单”。特别是去年下半年以来，随着股市和楼市的狂飙，广州地产巨头制造了一系列40亿元级的地王：2008年1月8日，恒大员村绢麻厂地王，41亿元；2007年9月28日，富力、合景猎德村地王，46亿元；9月19日，富力佛山东平新城地王，47.05亿元；9月17日，中莱投资科学城地王，44.75亿元；9月11日，保利金沙洲两块地王，42亿元。
除了密集产生地王的广东省外，其它地区亦诞生众多地王。
2007年7月，北辰实业(601588.SH)和北京城开以92亿元的天价竞得长沙新河三角洲地块，创下国内单宗土地拍卖总价最高的纪录。
7月12日，万科(000002.SZ)在广东东莞竞得一地，单位楼面地价超1.5万元，不仅刷新广东全省地王纪录，更高出当地现售商品房均价1倍。
同在7月，港资企业信和置业(0083.HK)以41.8亿元将重庆“地王”纳入囊中。据了解，该幅土地位于临江区域，拍卖之前，曾有业内人士预计可拍出700万元/亩的价格，但此次41.8亿元的总价却将单价提升至1300万/亩。该价格可以“媲美”重庆市市中心解放碑的地价，同时刷新了和记黄埔24.5亿元取得南岸区杨家山片区宗地的价格纪录。而在此之前，信和置业刚刚以41.38亿元夺得成都市成华区迎晖路沙河旁地块。
位于上海市南京路步行街的“黄浦区163号街坊地块”(下称163地块)，2007年8月24日下午被苏宁环球(000718行情,股吧)集团全资子公司南京苏宁房地产开发有限公司(下称南京苏宁)以44.04亿元的高价拿下，其6.693万元的楼面价(指按照建筑面积折算的每平方米单价)更是创下上海乃至内地的新记录。
9月20日上午，在成都市国土拍卖中心，香港九龙仓集团(0004.HK)以72.4亿元，足足翻了四倍的价格，拿下一幅82亩的地块。该地块坐落于成都市最繁华的商业中心春熙路片区。除了巨额地价款外，九龙仓未来3年内至少还要在此投入超过40亿元。
同样的场景，在武汉、南京、杭州等城市不停上演。
“(去年)我们看到了一种疯狂。土地被疯狂地拍卖，楼盘被疯狂地越做越大，”中坤集团董事长黄怒波说，“这实际上是一种灾难即将来临的前兆。”
很难出现“下一个顺驰”？
“那些拿了地王的企业不能说会马上死去，但一旦市场变化，企业将变得很危险。”泰盈置业总裁黎振伟在接受采访时表示。
由于个体差异，以及地域差异，地王命运并不相同。
“我们还能撑得住，项目正在做规划设计，马上就要动工拆迁了。到时候我们会请一个国外上市公司和我们一起合作开发。”郭国宝如是对记者说。
另据知情人士透露，长沙地王已于近日动工。“这种项目肯定会受当地政府的保护。开发商会与地方政府协商缴纳土地出让金，虽然国土资源部出台了规定，但是执行起来仍会有偏差。有许多地方是开发有多少，交多少土地出让金。”广发证券分析师沈爱卿对本报记者表示。
去年9月27日，银监会、央行规定，有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款。10月9日，国土资源部正式发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。今年3月，证监会提出，上市公司募集资金不得用于囤积土地。
沈爱卿进一步分析到，地方政府并没有执行规定的动力。一方面从政绩角度考虑，另一方面政府也不希望出现烂尾情况。对于企业来说，能拿天价地的企业都是有资金实力背景的，虽然资金紧张但不至于断裂。大型国企的资金筹措能力很强。
此前，天创置业(600791.SH)高层也向本报记者透露，因为跟当地政府关系良好，银川项目的土地出让金也是分期缴纳的。由于地块面积相应较大，该项目亦称得上为当地地王。公司3月18日特此公告称，银川市北塔公园住宅区项目一期的土地使用权证已经办理到宁夏京能名下。
2007年拿下地王的不仅仅是内地上市公司，一些香港上市公司也加入到圈地大军中。“类似九龙仓、信和置业、和记黄埔等香港公司毕竟更有经验，资金背景雄厚，他们是经历过市场波动的。”黎振伟认为，而类似万科、保利等融资能力较强，业绩较好的公司，同样不是问题。“问题可能出现在那些拿地较多、资产负债率较高、再融资又未能顺利进行的公司。”黎振伟说。
2007年广东地区单价、总价最高的地王，是富力地产一举拿下的广州白云区云祥路地块和佛山东平新城地块。据知情人士透露，两块地王“还没有动工，也没有列入近期发展计划”。富力2007年年报显示，现金情况不容乐观。富力的负债比率是140%左右，总资产负债率是76.6%。流动比率也不理想。
尽管如此，黎振伟仍旧表示，“开发商总有对策，通过各种融资方式渡过难关，出现下一个顺驰的可能性不大。”
一个普遍的现象是，2007年地王项目用了更多的时间做规划，前述知情人士透露，北辰项目迟迟未能动工的主要原因也是受制于规划。“总价最高的地王项目一般面积较大，更需要企业来好好规划，而单价最高的地王项目，企业更为谨慎。2007年产生的地王，很多项目上市至少要到2009年了。”黎振伟表示。 |
