福建省厦门市同安区“银城明珠”业主向本报反映，他们2003年购买“银城明珠”(正式名称为“毅达城市广场”)的房子，合同约定2004年12月31日交房，然而，开发商直到2005年6月15日才正式交房。更令人气愤的是，开发商至今没有给业主办下房产证。业主多次交涉，得到的回答不是“正在办理”就是“正在审批”。心急如焚 的业主曾多次到市、区有关部门反映，甚至拨打“市长热线”投诉，也一度以拒交物业费的方式抗议。可是，几年过去了，问题始终悬而未决。
开发商：私改规划 违规超建
在厦门市同安区，“银城明珠”是一个颇具知名度的小区，位于同集北路南城工业区边缘，共16幢住宅楼，有1000多户业主。
“银城明珠”的开发商是厦门市毅达房地产开发公司，该公司有关负责人黄海娟接受记者采访时表示，房产证至今未能办下来是规划方面出了问题。至于开发商为何不严格按照规划开发，黄海娟笑答：“哪有项目跟图纸完全一致的。”
记者从厦门市同安区国土管理部门了解到，“银城明珠”项目当初批准的规划面积为118680平方米，容积率低于2.2，建筑密度在38%以下。可是，规划部门在2006年9月对“银城明珠”验收时发现，该项目实测建筑面积高达140056平方米。
厦门市规划局同安分局副局长施大茂告诉记者，“银城明珠”项目在最初批准规划的基础上曾有过两次增容，分别是2003年11月增容10144平方米，2005年2月增容4918平方米，到竣工时，规划部门批准的总规划面积为133742平方米。即便如此，在项目竣工验收时，“银城明珠”工程仍然比规划批准的面积多出6300多平方米，容积率达2.6。
对超建部分，规划局同安分局2006年9月要求毅达房地产公司向国土管理部门补交两次增容费及相关地价，毅达房地产公司直到2007年11月才补交增容地价519.6万元，滞纳金167.2万元，共计686.8万元。即便按照黄海娟所说的“每平方米均价1800元”计算，开发商从超建的2万多平方米房产中获得的销售收入即高达3800余万元，补交的地款不过是其零头而已。
至于该项目为何两次调整规划，频频增容，厦门市规划局方面声称，2004年厦门市机构调整后，原先一些区属机构变为市派驻机构，人员变动较大，这些历史问题难以查证。
建设局：审查不严 留下隐患
毅达房地产公司前身为厦门中南电子实业有限公司，2002年4月22日变更为现名，同年11月19日取得房地产开发经营资格。
据了解，《福建省〈房地产开发企业资质管理规定〉实施细则》(以下简称《实施细则》)对不同资质等级企业的开发面积有严格规定，三级资质房地产开发企业承担建筑面积10万平方米以下(含10万)的开发建设项目，四级资质的只能承担2万平方米(含2万)、建筑层数7层以下(不含7层)的开发项目；各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超标承担任务。
黄海娟向记者证实，公司2002年取得的只是一本《暂定资质证书》，直到2005年3月才取得正式开发资质，等级仅仅是四级，而此时“银城明珠”项目早已开发过半，一期的几百户业主已入住。
“银城明珠”项目的房子很多是7层以上楼房，有3栋是18层的高楼，违反了四级资质只能建7层以下楼房的规定。整个项目建筑面积按照最初规划是118680平方米，最终实际建筑面积140056平方米，大大超出“2万平方米以下”的限制。
同安区建设局工程管理科一位工作人员告诉记者，他们在日常工作中只看开发商有没有资质证书，至于等级根本就不审查。对开发商的资质，国土局、规划局等部门也根本不作要求，认为那是建设部门的事情。
黄海娟承认，“毅达房地产公司”压根就是为“银城明珠”项目专门成立的，此前没有房地产开发经验，此后也未开发其它项目。目前，公司除几名工作人员留下“善后”，其余员工早已解散。
购房人：利益受损 如何维权
厦门市房地产交易权籍登记中心(以下简称产权中心)同安工作站张站长向记者表示，房产证难以获批的主要原因是开发商违反规划，开发商提交的有关规划变更的说明尚不完善，今年年初，他们提出了19条具体意见。
黄海娟说，19条意见主要是要求开发商和有关部门就规划变更做出详细的解释说明，细化到阳台、房间等。施大茂认为，尽管“银城明珠”有私改扩建现象，但经勘测“不影响整体规划”，局业务会决定通过验收。规划局一位领导说，产权中心的要求让他们“很难办”，“我们早已说明过了，从程序上讲，这件事在我们这里已经结案了”。
产权中心则认为，开发商违反规划不是小问题，规划部门应该对变更事项做出详细说明。
此事最大的受害者还是“银城明珠”的上千户业主，他们花了几十万元买套房子，却遇上房子迟交、容积率增加、没有房产证，一纸购房合同换回数年烦恼。没有房产证，就意味着业主无法落户，孩子无法上学，房产也不能买卖。
北京市金杜律师事务所姜翼凤律师说，开发商应该对自己的过错负责，积极履行自己的义务，主动协调相关部门办理房产证。从业主方面讲，除了向相关政府部门反映外，还可以通过法律途径维护自己的合法权益。 |
