商圈，顾名思义就是一个区域的商业中心。它是在一定的历史条件和地理环境以及其它原因上自发而成的商业气息最为浓厚的区域。每个商圈都有每个商圈的特点，其环境、人流量、经营种类和状况等都不尽相同，这些特点直接决定了投资收益的状况。
西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊……
《西安市区县商圈发展规划》中指出，新城区将建4个超广域商圈：解放路商圈、长乐路商圈、太华路建材商圈和北石桥物流商圈；2个广域商圈：胡家庙商圈和东二环商圈；3个区域商圈：幸福路商圈、自强路商圈和长缨路商圈。本文对幸福路的形成以及投资进行一下分析。
西安房地产信息网数据研究中心界定：幸福路商圈是以幸福南路、幸福中路、幸福北路为轴线而辐射周边的一个区域商圈。幸福路商圈主要以吸引幸福路辐射的区域内的消费者为主，和居民的生活最为密切。
昔时——商业欠缺依托其他区域辐射
商圈北起华清东路，南至西影路，以幸福路为中心，几乎串连起整个城东区域。在东二环与东三环之间独树一帜。西安的城东区是传统的军工区，这个区域的开发较早，因此有着相对成熟的配套，其中尤以城东的旧城——东二环以内的区域发展的最红火，而城东的新城——新兴的浐灞区域，近年来随着城市的规划以及房产的开发也在逐渐完善当中。
虽然幸福路商圈在城东的新旧城之间，但是与新旧两城相比，不论是配套还是景观上都明显不足。其中区域内的商业设施以及商业配套明显不足。旧时幸福路区域商业配套零零散散，没有大的商铺、商场，商业以小便利店以及一般的菜市场等为主，多是个人出资，独立经营的小店铺，以满足区域内的居民基本生活需求。甚至可以说幸福路商圈就几乎没有商业配套，就更不要提“商圈”之称了。居民的其他商业需求则只能依赖其他区域的商业配套来满足。胡家庙商圈、西北轻工市场、义乌商城、康复路批发市场、东二环商圈等都在过去相当长的时间里或多或少为这里的居民提供了相当多的便利。
今日——自力更生图发展
虽然这些商业配套都可以辐射到幸福路，尽管交通也较为便利，但是“远水解不了近渴”， 区域内居住者越来越多，消费需求也随之越来越多，需求也越来越细分。对区域的居住者来说，随着生活水平的提高，对居住舒适度的要求也就提高，需要出现一个完整的商圈来满足生活需求。幸福路商圈 “自力更生”就在所难免，不再依赖其他区域的辐射，自主满足区域内的消费需求，为居民提供便利，成为幸福路商圈发展的源动力。同时幸福路在城东区与多条东西向道路相交，有数十条公交线路经过此区域，具有方便快捷的交通和便利的设施，对经营者来说是十分重要的，这为商圈的发展提供了最基本的交通配套。
昔日区域内的自然景观较差，自然环境、空气质量也不好。但是相信随着浐灞区域的逐渐开发，城东整体改造工程的行进，环境治理等的进行，自然景观及环境、空气质量等都会有所改观。而环境的改善也会助升商圈的发展。
区域发展前景好，住宅市场蕴潜力
韩森寨、胡家庙、杨家湾等老的居住圈已经为区域囤积了不少的人气，而新建的紫铭小区、东尚、华鑫学府城等商品房项目为区域吸引了更多的关注。多个居住圈以及诸多商品房楼盘的入住新旧累积使得区域内的人居氛围日趋完善。
根据西安房地产信息网数据研究中心统计显示，目前幸福路区域商品房普通住宅在售均价约在3646元/平米左右，较04年的2749元/平米的均价相比，上涨幅度已经超过30%。尤其在近两年幅度更是大步上涨。其中以东尚项目为例，07年均价为3900元/平米左右，而目前已经均价为4680元/㎡左右。
从图上可以看出，区域内的住宅市场近年来，节节攀升，而随着城市骨架的扩大，城东二环以内的区域必将延展到幸福路区域，同时浐灞新区的的规划以及发展，也将会影响辐射到该区域内。虽然近年来区域内的普通住宅已经在逐渐攀升，但是依然蕴藏着巨大的升值潜力。
商圈投资三优势
住宅市场的潜力吸引着置业者，同时由于西安市对于城东的规划以及未来城市的建设，城东的房地产发展空间巨大。届时置业城东的购房者必将更多，对商业配套的需求将会更为强烈。
现时投资幸福路商圈具有三大优势：
1、城东区域整体规划良好，随着东二环区域以及浐灞区域的经济以及房产的快速发展，处于新旧两城之间的幸福路区域也将被带动起来，而昔日区域内的种种不足将会成为最先被改造的方面，《西安市区县商圈发展规划》中就已经明确指出要打造幸福路商圈。
2、定位发展明确，幸福路商圈主要是为满足区域内居民的生活需求，提高居民生活质量而形成的一个新的商圈。随着区域内发展，人居必将会增多，居民的需求是商圈发展的最大动力。
3、商铺价格偏低，因为幸福路商圈以前多以小、杂等便利店的商业配套为主，商铺的租金以及价格偏低，虽然现在比以前略有提高，但是相对来说，一方面商圈正处于发展阶段，商铺的价格不会很高；另一方面因为区域的原因，商铺价格明显低于城东其他成熟商圈。
城东幸福路商圈随着发展，旧貌换新颜已是大势所趋，将会成为城东的一块“幸福地”。虽然商圈仍有不足，但现阶段商圈正在发展当中，发展即意味着有空间发挥，同时结合上面述及的三个优势说明现阶段投资幸福路商圈潜力较大。但潜力大同时也意味着风险大，所以投资应谨慎，根据自身做出最合适的选择。
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（科学置业，理性购房，以上观点仅供参考） |
