导购建议：
投资购买值：★★★☆
适购客户：
在城西、城北等周边区域工作，喜欢多层或复式结构的人群
看好城西发展前景，投资城西的客户群体
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一、项目概况
1、项目位置
桐芳巷位于西安市星火路、大兴东路十字西400米，属于莲湖区，该区域是连接三大经济核心区（市中心、北开发区和西高新）的辐射圈交汇点，朱宏路、星火路拓宽、大兴路与西二环立交、大兴路高架桥、西三环等项目相继实施，区域发展前景良好。桐芳巷共17栋楼，交房时间为2006年9月。
2、周边配套
现阶段项目周边主要有528路、21路、207路、9路、718路、511路、711路、221路、235路、50路、18路、714路、718路、511路等公交路线，交通便利。铁路二小、大兴路小学，大观园市场、大兴东路蔬菜市场、丰禾路综合市场等教育、商业配套能满足各种生活需求。不足的就是近期大兴搞糟工程开始，短期内收到周边改造的影响，项目环境会受到一定的影响。
3、项目特点
项目全部设计成五层多层，底层下沉1米，降低了整个建筑的高度，同时多层建筑是西安普通市民最为喜好的建筑形态。顶层和底层为带复式结构，其它层为平层结构的符合结构更扩大了居住功能范围。复式接受迎合了年轻人的时尚居住风格，平层又可以满足有三代同堂家庭中老人小孩的方便。 一梯两户，户户南北通透，公摊12%，非常符合居住生活的采光、通风等要求，避免了高层塔式楼常出现的通风、采光、高公摊等不利因素。桐芳巷主力户型为89-110平米的两房三房，户型设计合理，可以作到满足生活起居、同时控制户型面积过大，降低总价，减轻置业者的购房门槛。
据西安房地产信息网投资导购小组了解：桐芳巷现二手房房源，挂牌均价约3900元/平方米，根据楼层、装修程度等价格有一定的差异。
二、项目投资收益分析
投资分析最更本也最关键的地方在于投资收益的分析。而房地产投资收益的来源不外乎出租和出售这两种
1、出租模式
选择出租模式最基本的条件就是要有足够的时间、精力和资金。
月租金、投资收益率及投资回收期确定
以投资回报率计算租金的公式(均按每平方米算)：税后月租金 =投资回报率×房屋单价÷实际出租期+物业管理费
将投资收益率暂定为5％，按照多层的物业收费水平取平均值每月每平方米0.6元，按每年空置一个月来考虑，并忽略各项税费，则：
税后月租金 =投资回报率×房屋单价÷实际出租期+物业管理费
税后月租金 =5%×3900÷（12－1）+0.6＝18.3
静态投资回收期 =3900 ÷18.3÷(12－1)=19年
通过更进一步的测算可以得到以下一组数据：
|
投资收益率 |
3% |
4% |
5% |
5.50% |
6% |
7% |
|
月租金 |
11.2 |
14.8 |
18.3 |
20.1 |
21.9 |
25.4 |
|
投资回收期 |
31.6 |
24.0 |
19.3 |
17.6 |
16.2 |
13.9 |
2、出售模式
西咸一体化，大兴路改造、地铁一号线但呢个因素的影响，城西将来发展看见是可以预见的，而且该项目为多层项目，在西安二环内新开发的多层结构楼盘已经很少，该区域内在售楼盘楼盘中也就剩下大唐世家、城西人家等为数不多的多层项目。集中供暖、分户计量、市政水电，大大降低居住成本，符合西安市民的生活习惯。项目拥有一定的升值空间。
三、投资建议
从投资收益部分的分析可以看出，投资于此前期压力会比较大。如项目采用出租、出售结合的方式，现在购买3-5年后出售，虽然出租阶段受到城西整体房租较低的影响，投资收益率会较低，但是考虑到城西的发展前景，房价有一定的上升空间。
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