投资建议：长线投资限于周边环境，需谨慎考虑；短线投资仍有潜力，可结合投资者自身情况确定投资方式。
投资推荐值：★★★☆☆
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项目位置

      百花明珠位于城西丰登北路，东邻丰登北路主干道，南邻团结中路，西邻西二环，北邻大庆路绿化广场。

社区简介

      项目占地7.93亩，商住公寓楼二幢，规划建筑面积3.5万平方米。地上26层，建筑面积2.8万平方米。户型从43平米－137平米多种，有专为创业型人群及购房结婚人群设计的70-105平米户型；有专为都市白领及投资者准备的43平米一室户型；有专为喜欢三代同堂而居的客户群体打造的120平米以上的大户型。可以满足不同层次的需求者。而对于置业者来说，43平米的一室和70-95平米的二室都是不错的选择。同时，该项目为市政供水，地辐射集中供暖，同时有卧室落地飘窗等，小区还配备有5000平米的商业配套。

周边配套

      周边主要有一分利多味饺子馆、丰登路信得过饼子老店、岐山面馆、清真伊斯兰餐厅、含光饭店、开源饭店、红桃饭店、新绿苑饭店等餐饮店和酒店宾馆。中国银行西安市分行大庆路分理处、西安商业银行西郊分理处、中国银行西安市分行桃园路储蓄所、中国工商银行桃园路储蓄所、中国农业银行西安市分行桃园路什字储蓄所等金融机构。医疗机构方面有中国西电集团医院、陕西医学高等科学院附属医院、西安市城镇职工医疗保险定点医院、西安市桃园医院等，学校方面有西电五小、西电三中、西电公司第一小学、西电公司第三中学等。各种配套相对齐全，可以满足业主便利生活的需要。购物方面除了丰登路、大庆路两旁的店铺外，向东有家世界、向南到土门附近有爱家、国美等大型购物场所。

      从交通方面来看，因为项目直接临近大庆路、西二环这两条城西主要的交通干道，交通较为便利。途径项目附近的公交车主要有301、103、606、12、104、2、220、507、521、711等。
项目北邻大庆路绿化广场，绿化环境相对不错。另外，从项目向南大概10分钟，即可到达土门街心花园。不过，因为项目周边丰登路等各种小商铺比较多，来往人员比较复杂。而周边一些老住宅较为陈旧，总整体上影响这一区域的居住环境。

规划特点

      百花明珠时尚的定位为城西甲字SOHO社区，从47平米的一房设计到137平米的三房，针对不同人群设计的户型，满足各种购房置业群体的需求。户型设计充分体现人性化，以93.78平方米为例，户型格局方正，动静分区，专为私密性设计的玄关，让起居室能充分保证完整方正，其开间进深也由原先的3.9米扩大到4.2米，使更多的光线能够通过落地窗照射，保证房间的采光通透性。同时开发商良好的口碑也成为产品热销的原因之一。

投资优势

      城西重要交通干道西二环、大庆路、丰登北路交汇处，交通较为便利；
      周边生活配套设施完善；
      项目定位新颖、准确，户型设计较为合理、人性；
      开发商良好的口碑。

投资劣势

      受城西大环境制约，生活居住条件较其他区域略显逊色，周边较为老旧的旧工厂家属区也给项目周边环境舒适程度上打了折扣。

长期投资价值分析

      从产品本身定位来看，面对群体不单是普通居住客户，还包含有自由工作者、网络公司等等办公性质的客户群体，受众更为广阔。同时参照本网二手房租赁买卖价格来看，预计本案租金可达到16元/平米•月。在租金价格上较周边区域还是具有一定的投资优势。

      从投资回报周期来看，项目目前均价3600元/平米，在整个城西板块属于中等偏高价位，投资回报周期约为22.5年（限于本案周边整体商务气氛欠佳，故租赁周期定为10个月）。投资回报周期稍长，需谨慎考虑。

短线投资价值分析

      项目目前均价为3600元/平米，产品良好的规划和质量使得目前销售情况良好，同时鉴于城西板块SOHO项目并不多见，估计项目还有充分的增值空间。随着城西大环境综合治理工作的深入，区域产业结构的调整，短线投资依然有利可图。

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