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商改住限购后,商住房投资交易风险增加

八百家资讯中心 时间:2017-04-11 09:42:31 评论:0 点击:
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  在连续发布限购政策后,北京市近日发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,成为首个对商住房限购的城市。

  这一公告规定,商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途;个人购买应当符合下列条件:名下在京无住房和商办类房产记录的。在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。同时还规定商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

  商住房的存在由来已久,但如此动真格地限购,尚属第一次。

  北京市商住房限购政策能否落地?这一政策将带来哪些影响?《法制日报》记者展开了调查。

  房产机构都在等实施细则

  北京市的商住房限购公告发布后,记者采访了北京一些房地产机构。

  房地产租售服务平台安居客的工作人员告诉记者,“商住房分两类,有一类商住房在项目立项时是商业类,比如酒店,一般我们能看到的就是没有天然气的这类房子,这类商住房现在不能以个人名义购买,只能是企事业单位或者公司购买。还有一类商住房在立项时为公寓用途,公寓类住房既可以办公也可以居住,个人可以购买”。

  对于目前北京市商住房的销售情况,安居客的工作人员告诉记者,新的商住房都暂停网签了。根据新的政策,大部分购房者都不符合资质要求。具体房源怎么操作,建委还在研究,所以情况也不太明朗。看情况,商住房的价格应该会下降,所以购房者也都还在观望。

  对于二手商住房的转卖,上述工作人员表示,二手项目出售给个人时需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。银行对个人商住房贷款已经停止了。“现在很明确的是,如果外地户籍买二手商住房就要交全款。自从这个政策下来后,银行还没办理过任何一笔商住房的贷款,本地户籍买说不定能贷一部分,但是也很难说,因为政策刚刚出台,我们也在等实施细则”。

  房产中介链家的工作人员告诉记者,“现在我们公司所有的商住房项目都停止操作了,都在等建委的实施细则,只有实施细则出来之后才能有进一步的消息,至于房价走势怎么样还不知道,得根据实施细则来看”。

  对于商住房限购政策,链家工作人员表示,“这是硬性规定,谁也绕不过去,必须完全符合政策规定才能买”。

  在公告出台后,监管机构也接连出手。

  北京市住建委官微发布消息称,北京某网站独立房地产经纪有限公司发布“商改住”项目信息,属于虚假宣传商办类房屋居住用途。执法部门已启动执法程序,目前该网站已经下架全部涉嫌“商改住”项目的信息,涉嫌违规的房地产经纪也遭到注销备案的处理。

  另据媒体报道,北京市住建委执法部门在执法检查中发现,卡夫卡公社、中弘北京像素、石景山万达广场、天通公园里商办项目等所在区域的15家房地产中介门店,涉嫌违规代理商办类房屋销售、虚假宣传商办类房屋居住用途,因而被责令停业整顿,接受进一步调查处理。

  记者试图与上述新闻中提到的商办项目取得联系,但有的售楼处电话已经找不到,有的售楼处电话打不进去,还有的售楼处工作人员告诉记者,只能找二手房中介。

  记者与卡夫卡社区和万达广场的二手房中介取得了联系,对方都回复称,因为政策停售,所有与之相关的工作都停了,新房源二手房都一样,要等更进一步的实施细则。

  非京籍刚需族转购二手房

  记者以购房者身份咨询一名房地产中介,对方向记者推荐了位于北京亦庄的某商住项目,

  “这是公园地产,品质很高”。

  “需要以公司名义全款买。”房产中介特别强调。

  在咨询另一名房地产中介过程中,记者提出,“能不能先注册一个公司再买房”?对方回复称,“看现在的政策规定好像是没问题的,但是实际操作起来会有什么麻烦也不知道,毕竟政策刚下来,建议再等等”。

  对于一度缺少购房资质的购房者而言,往往对商住项目有一种特殊情结。

  “现在商住房都要全款买了。”在北京打拼数年的方女士对记者说。

  多年前,方女士就关注过上述新闻中提到的中弘北京像素楼盘。

  “那个时候很便宜,大约四五十万元一套。”方女士说,“不过家里不同意,觉得商住房给人感觉比较怪,建议我还是买70年产权的住宅。”

  不久前,朋友又给方女士介绍了一个商住项目,位于北京通州。

  “对外价格每平方米5万多元,内部价格大约每平方米3万多元,不到4万元。不过,朋友跟我说的时候太晚了,当时首付需要一半,也就是一百多万元,而且时间也很仓促,离开盘只剩3天,实在凑不出首付。”方女士不无遗憾地说,“现在就更买不起了,全款肯定凑不出来。这个房子的位置确实很好,楼下就是地铁,而且是精装修。”

  方女士今年将获得购房资质,她告诉记者,“我还是准备购买二手房,算首套房。商住房现在自住应该还是可以,但是以后肯定不好卖”。

  开发商钻政策空子“商改住”

  北京住建委在检查中还发现,林肯公园、万科天地、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、尚峰一号6个开发项目涉嫌将规划批准的商业办公用途改变为居住用途对外宣传并销售,目前这6个项目已被停止网签。

  北京市住房和城乡建设委相关负责人表示,商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。对规划用途为商办类的房屋,中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构,依法注销机构备案,直至吊销营业执照。市住房和城乡建设委将继续加大执法检查力度,一经发现,立即查处,绝不姑息。

  记者在一家房地产网站上发现,有房地产中介在销售上述新闻中提到的项目,记者与对方取得联系后,对方表示,“那应该是很久以前发布的消息,我现在已经不做这个项目了”。

  这家房地产网站显示,这条销售信息大约发布于五六天以前,对方对此表示,“可能是别人又重新发布了一遍”。

  房地产中介青睐商住房,与北京市多年的限购政策有关。

  严跃进分析认为,观察2008年以来北京酒店式公寓的发展情况,可以看出市场规模总体处于扩大的态势。在2008年供应套数为11511套,而到了2009年就上升到了22349套。经历了2011年限购政策调整、2012年普通住宅市场复苏的阶段,到了2013年开始供应套数呈现出逐年攀升的态势,说明限购政策下此类产品潜在的投资价值增加。2015年为29547套,到了2016年则为41739套。2016年供应套数创下了新高。总体上看,供应增加和市场销售行情较好有关。而到了2016年下半年开始,北京对于酒店式公寓的购房政策和供地政策都开始收紧。此类政策效应在2017年前两月得到了体现,即供应总套数仅为770套。

 在商住房行情看涨的情况下,一些开发商也开始“商改住”

  记者发现,早在2011年,北京市住建委会同市发改委、市规划委、市商务委及市国土局联合出台《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》,其中规定,2011年6月1日起,商业、办公类项目不得设计成住宅的格局,不能设立单独的卫生间,开发商自己打隔断出售的商铺将无法办理房产证。

  但现实情况却是,“商改住”现象屡禁不止。

  北京一家施工单位的工程技术人员向记者介绍了一个“商改住”的事例,“本来按照规划就是商业项目,验收完成之后,甲方又开始一通改”。

  “比如加隔墙之类的,然后开始作为住宅往外卖。”这名工程技术人员说,“有些地方需要改结构再加固。这个应该是不符合规定的,规划里应该写清楚项目的用途,不能随便改,是开发商钻政策空子。”

  在被问及“商改住”是否存在安全风险时,这名工程技术人员出言谨慎,“这个不好说,应该是没什么风险,肯定不会塌”。

  限购后,商住房投资交易风险增加

  自从今年3月17日北京市房地产政策收紧以来,商办类项目限购被认为是其中的一记重拳。

  “北京此次出台政策,基本上属于预料之中,不过关于北京限制商住房项目销售的说法,从2016年就已经开始出现,目前出台也是北京3月17日房地产政策收紧以后的又一加码动作。”严跃进说。

  纵观北京市发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,每一条都具有较强针对性。

  公告明确指出,商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。

  “商业和办公项目不允许擅自改变为居住等用途。这里面有两层意思,第一是商业和办公项目实际上需要按照严格的规划进行项目开发,后续不允许出现类似模棱两可的物业的概念。第二是如果要修改,那么要根据情况来决定,所以强调的是对‘擅自修改’的零容忍。”严跃进说。

  公告称,开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平方米;不符合要求的,规划部门不予批准。

  “这也是为了防范出现一些配合小户型住宅项目销售而出现的项目改建的做法。这个规定显然比较清晰,相关房企也难以钻相应的漏洞。”严跃进说。

  公告还要求,开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。

  “规定商办类项目后续只能针对企业和机构销售,不允许将此类项目销售个人。同时如果是二手房,也还是要求销售给企业等。这也使得个人认购此类产品的可能性不大。当然要警惕后续还是会有一些企业销售此类物业的可能性,或者说销售给个人,但不过户或者采取类似个人注册公司来规避此类监管风险的可能。”严跃进说。

  根据相关规定,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合下列条件:名下在京无住房和商办类房产记录的。在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

  “这是明确的管制措施,也即限购的做法。如果个人认购此类住房,那么应该具备没有房产和五年社保等要求,这也使得此类物业回归到了居住属性。不过可以想象的是,如果有五年社保,那基本上都可以买普通住宅了,所以此类物业后续的二手房交易势必会面临转手困难的风险。”严跃进说。

  公告还明确提出,商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

  “这就已经使得此类物业基本上难以交易了。虽然过去五成首付比较严格,但现在要全款购房。那么可以想象,没有太多的人会去认购此类物业,或引起此类物业近期的降价。”严跃进说。

  对于近期一些房产中介被处罚,严跃进认为,在商住项目销售过程中,政策明确了不允许和居住功能挂钩,所以近期很多中介被监管机构处罚,主要就在于此类违规承诺的做法。这样的监管力度应该说是空前的大,很多中介可能还没有意识到严重性,所以还有顶风作案的现象。通过吊销营业执照或者取消相关挂牌房源的经营内容,能够有效约束中介机构,后续也可以进一步规范其他中介的经营行为。

  北京大学法学院房地产法研究中心中方主任楼建波认为,商改住是一种不太正常的现象。商改住可以规避限购政策,而且商业项目往往交通位置较好,能吸引人购买,开发商就推出这方面的产品。商改住能够满足一部分的需求,比如没有户口不能购买商品房的人群。

  “从政府的角度来看,将来一方面要加大住宅用地的供应,另一方面要尽量保证住宅用地周边生活便利。从购房人的角度来看,尽管商住项目的产权没有问题,但是可能会存在一些安全隐患。”楼建波说。

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来源:凤凰网 编辑:张喆 作者:佚名
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