5月全国房地产市场增速放缓，但整体仍然稳健
“5月份，全国房地产市场增速放缓，但仍维持相对高位。”简可，第一太平戴维斯中国区市场研究部董事
2017年6月14日，国家统计局发布2017年5月全国房地产开发投资和销售情况。
2017年1-5月，全国房地产开发投资额累计人民币3.8万亿元，同比涨幅8.8%，较前四个月9.1%的涨幅增长减慢;全国房地产开发企业土地购置面积达7,600万平方米，较去年同期(5,500万平方米)增加5.3%。土地出让金共计人民币3,040亿元，同比增长32.3%;平均成交地价达到人民币每平方米4,005元，同比上涨25.6%。房屋新开工面积同比减速增长9.5%至6.52亿平方米。
房屋竣工面积累计达3.39亿平方米，同比增长5.9%。商品房在建面积自去年同期65.1亿平方米增加至67.1亿平方米。商品房销售面积自去年同期的4.8亿平方米增长至5.48亿平方米;销售均价同比上涨3.8%至人民币每平方米7,959元。这使得全年商品房销售额同比增长18.6%，达到人民币4.363万亿元。
图1：房地产开发投资表现(年初至今同比增速)
来源：国家统计局、第一太平戴维斯市场研究部
图2：房地产市场整体表现(年初至今同比增速)
来源：国家统计局、第一太平戴维斯市场研究部
2016年年末以来，众多市场出台楼市限购、限贷政策，但从2017年1-5月数据来看，行情走势依然相对健康。除土地销售均价加速增长(加快1.4个百分点)以外，其他增长指标走势均有一定趋缓。与住宅价格环比上涨相比，商业物业市场(写字楼与零售)的价格增速均有放缓。
表1：房地产市场整体表现(年初至今)
|
绝对量 |
同比涨跌 |
增速变动 |
|||||
|
指标 |
单位 |
16年5月 |
17年4月 |
17年5月 |
17年4月 |
17年5月 |
17年5月 |
|
房地产开发投资 |
人民币十亿 |
3,456 |
2,773 |
3,760 |
9.3% |
8.8% |
0.5 个百分点 |
|
土地购置面积 |
百万平方米 |
72 |
55 |
76 |
8.1% |
5.3% |
2.8个百分点 |
|
土地出让金 |
人民币十亿 |
230 |
210 |
304 |
34.2% |
32.3% |
1.9个百分点 |
|
平均成交地价 |
人民币每平方米 |
3,190 |
3,807 |
4,005 |
24.2% |
25.6% |
1.4个百分点 |
|
房屋新开工面积 |
百万平方米 |
595 |
482 |
652 |
11.1% |
9.5% |
1.6个百分点 |
|
商品房在建面积 |
百万平方米 |
6,513 |
6,541 |
6,714 |
3.1% |
3.1% |
0.0个百分点 |
|
房屋竣工面积 |
百万平方米 |
320 |
282 |
339 |
10.6% |
5.9% |
4.7 个百分点 |
|
商品房销售面积 |
百万平方米 |
480 |
417 |
548 |
15.7% |
14.3% |
1.4个百分点 |
|
商品房销售额 |
人民币十亿 |
3,678 |
3,322 |
4,363 |
20.1% |
18.6% |
1.5个百分点 |
|
房屋销售均价 |
人民币每平方米 |
7,669 |
7,976 |
7,959 |
3.9% |
3.8% |
0.1个百分点 |
来源：国家统计局、第一太平戴维斯市场研究部
表2：住宅市场整体表现(年初至今)
|
绝对量 |
同比涨跌 |
增速变动 |
|||||
|
指标 |
单位 |
16年5月 |
17年4月 |
17年5月 |
17年4月 |
17年5月 |
17年5月 |
|
房地产开发投资 |
人民币十亿 |
2,312 |
1,867 |
2,542 |
10.6% |
10.0% |
0.6个百分点 |
|
房屋新开工面积 |
百万平方米 |
408 |
348 |
469 |
17.5% |
15.1% |
2.5个百分点 |
|
商品房在建面积 |
百万平方米 |
4,464 |
4,457 |
4,581 |
2.5% |
2.6% |
0.1个百分点 |
|
房屋竣工面积 |
百万平方米 |
234 |
201 |
242 |
8.0% |
3.4% |
4.6个百分点 |
|
商品房销售面积 |
百万平方米 |
429 |
365 |
480 |
13.0% |
11.9% |
1.2个百分点 |
|
商品房销售额 |
人民币十亿 |
3,180 |
2,795 |
3,666 |
16.1% |
15.3% |
0.9个百分点 |
|
房屋销售均价 |
人民币每平方米 |
7,418 |
7,653 |
7,644 |
2.7% |
3.0% |
0.3个百分点 |
来源：国家统计局、第一太平戴维斯市场研究部
表3：商业市场整体表现(年初至今)
|
|
绝对量 |
同比涨跌 |
增速变动 |
||||
|
指标 |
单位 |
16年5月 |
17年4月 |
17年5月 |
17年4月 |
17年5月 |
17年5月 |
|
房地产开发投资 |
人民币十亿 |
536 |
422 |
568 |
7.8% |
5.9% |
1.9个百分点 |
|
房屋新开工面积 |
百万平方米 |
82 |
57 |
77 |
(3.6%) |
(6.4%) |
2.8个百分点 |
|
商品房在建面积 |
百万平方米 |
906 |
913 |
933 |
3.6% |
2.9% |
0.6个百分点 |
|
房屋竣工面积 |
百万平方米 |
38 |
36 |
43 |
20.5% |
13.1% |
7.4个百分点 |
|
商品房销售面积 |
百万平方米 |
28 |
26 |
36 |
30.6% |
29.6% |
1.0个百分点 |
|
商品房销售额 |
人民币十亿 |
279 |
288 |
388 |
41.4% |
39.0% |
2.4个百分点 |
|
房屋销售均价 |
人民币每平方米 |
10,134 |
10,909 |
10,868 |
8.3% |
7.2% |
1.0个百分点 |
来源：国家统计局、第一太平戴维斯市场研究部
表4：写字楼市场整体表现(年初至今)
|
绝对量 |
同比涨跌 |
增速变动 |
|||||
|
指标 |
单位 |
16年5月 |
17年4月 |
17年5月 |
17年4月 |
17年5月 |
17年5月 |
|
房地产开发投资 |
人民币十亿 |
226 |
174 |
237 |
1.1% |
5.1% |
4.0个百分点 |
|
房屋新开工面积 |
百万平方米 |
24 |
17 |
23 |
(8.3%) |
(6.9%) |
1.3个百分点 |
|
商品房在建面积 |
百万平方米 |
309 |
314 |
320 |
3.9% |
3.8% |
0.1个百分点 |
|
房屋竣工面积 |
百万平方米 |
11 |
11 |
13 |
27.5% |
22.4% |
5.1个百分点 |
|
商品房销售面积 |
百万平方米 |
11 |
11 |
15 |
49.3% |
38.2% |
11.1个百分点 |
|
商品房销售额 |
人民币十亿 |
154 |
165 |
212 |
50.4% |
37.4% |
12.9个百分点 |
|
房屋销售均价 |
人民币每平方米 |
14,442 |
14,650 |
14,356 |
0.7% |
(0.6%) |
1.3个百分点 |
来源：国家统计局、第一太平戴维斯市场研究部
表5：房地产市场整体表现(全年数据)
|
绝对量 |
同比涨跌 |
增速变动 |
|||||
|
指标 |
单位 |
2014 |
2015 |
2016 |
2015 |
2016 |
2016 |
|
房地产开发投资 |
人民币十亿 |
9,504 |
9,598 |
10,258 |
1.0% |
6.9% |
5.9个百分点 |
|
土地购置面积 |
百万平方米 |
334 |
228 |
220 |
(31.7%) |
(3.4%) |
28.2个百分点 |
|
土地出让金 |
人民币十亿 |
1,002 |
762 |
913 |
(23.9%) |
19.8% |
43.7个百分点 |
|
平均成交地价 |
人民币每平方米 |
3,001 |
3,341 |
4,145 |
11.3% |
24.1% |
12.7个百分点 |
|
房屋新开工面积 |
百万平方米 |
1,796 |
1,545 |
1,669 |
(14.0%) |
8.1% |
22.1个百分点 |
|
商品房在建面积 |
百万平方米 |
7,265 |
7,357 |
7,590 |
1.3% |
3.2% |
1.9个百分点 |
|
房屋竣工面积 |
百万平方米 |
1,075 |
1,000 |
1,061 |
(6.9%) |
6.1% |
13.0个百分点 |
|
商品房销售面积 |
百万平方米 |
1,206 |
1,285 |
1,573 |
6.5% |
22.5% |
16.0个百分点 |
|
商品房销售额 |
人民币十亿 |
7,629 |
8,728 |
11,763 |
14.4% |
34.8% |
20.4个百分点 |
|
房屋销售均价 |
人民币每平方米 |
6,324 |
6,793 |
7,476 |
7.4% |
10.1% |
2.6个百分点 |
来源：国家统计局、第一太平戴维斯市场研究部
展望
销售面积增速放缓，而投资与新开工面积相对平稳，整体而言政策似已达到预期效果。若住宅价格再次加速上涨，不乏催生新一轮调控政策的可能性。
开发商的应对方式略有差别，具体取决于业务背景、现金流状况、市场布局以及受政策影响的程度。部分开发商决定响应政策、遵循定价要求，在增强资产流动性的同时收获可观利润。其他开发商则希望调控政策只是暂时措施，只待“风头”一过再以更高价格出售。
根据以往经验，如果短期内政策调控能够成功抑制价格上涨，则未来12-18个月内政策可能会出现松动。但未来究竟如何发展仍有待静观。
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