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政策刺激行业复苏 2016年楼市有望供求两旺

八百家资讯中心 时间:2016-01-10 10:14:49 评论:0 点击:
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 央行一再降息、公积金贴息商贷、“二孩”全面放开等,2015年一连串的政策都为房地产行业的复苏创造了极为有利的条件。随着库存去化速度的加快,有专家认为去年房地产有可能成为销售面积最高的一年。而在2016年,楼市有可能进一步发生改变,将出现供求两旺的状态。在北上广深四大一线市场当中,广州市场供求始终保持相对平衡,价格也将相对稳定。

  房价仍有上涨压力

  2015年12月份,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10980元/平方米,环比上涨0.74%。值得一提的是,自2015年5月份以来,百城住宅均价已经连续八个月出现环比上涨。

  同比来看,全国100个城市(新建)住宅均价较2014年同期上涨4.15%,涨幅较去年11月扩大1.22个百分点。按中位数计算,全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7037元/平方米,环比下跌0.37%,同比上涨1.44%。

  另外,北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为20624元/平方米,环比上涨1.14%,涨幅较去年11月份扩大0.15个百分点;同比上涨9.25%,涨幅较去年11月份扩大1.62个百分点。

  预计未来阶段,随着中央层面去库存、稳楼市的相关部署在各地逐步落地实施,市场供求关系将得到有力调节,库存压力有望进一步缓解。因此,价格方面,百城住宅价格指数整体将继续平稳上涨,部分高库存城市房企或将在政府鼓励与政策支持下适度降价;而部分热点城市受需求旺盛及地价高企等因素影响,房价仍有上涨压力。

  针对2015年全年的房地产市场运行情况以及2016年的发展趋势,伟业我爱我家项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图集团副总裁胡景晖分析认为,全国楼市在2015年底出现了较为明显的翘尾。从楼市政策基调来看,去库存仍将是2016年楼市重要调控方向。为化解高库存压力,未来将有望继续通过购房贷首付款降低、减少交易环节税收、公积金贷款政策进一步放松等利好组合拳来扩大有效需求,稳定房地产市场。在宏观政策环境利好刺激的前提下,一线城市及重点省会城市改善型购房需求将持续释放,“量增价涨”或将继续主导新房市场。

  库存下降广州供求已平衡

  在2015年,供求关系是房地产行业各方面都在论述的话题。从去年初被担忧的高库存,再到政府喊话要大力去库存,楼市的供求在2016年如何走已经至关重要。而作为国内四大一线城市的北上广深,更是关注的焦点。

  根据中原研究部监测,同为一线城市的北上广深,一手住宅成交量均有较大幅度的回升。广州房价不但远低于其他一线城市,在其他三大城市量价齐升的大势下,广州的价格跟去年相比表现平稳。而供求关系成为决定价格的关键。从成交量增幅而言,在去年,深圳高达8成,上海也接近6成,成交量都超过了2013年同期。需求的迅猛增长必然刺激成交价上扬,在深圳和上海也是四大一线城市中,价格上扬幅度最大的,尤其是深圳,价格涨幅接近4成。

  据观察,深圳房价暴涨发生在2015年下半年,保持较热的成交氛围是深圳房价上涨的主要动力。而相较而言,北京和上海的价格上涨幅度比较平均,截至2015年11月,两市全年价格上涨幅度分别为11%及19%。

  数据显示,2015年全年广州全市十一区一手商品住宅网签面积1077.04万平方米,比2014年增加241.14万平方米,增幅28.8%,已超越2013年水平。

  对于广州的一手住宅市场而言,在四大一线城市当中,是供求始终保持平衡的一个,价格也相对稳定。数据显示,2015年广州市民消化了18万套一、二手房及公寓,市场的购买力仍然非常强劲。而在2016年,预计广州市新增及库存商品住宅将有19万套应市,供应数量相当充足,更为重要的是,这个新增供应与 2015年的18套消费量而言也相差无几。也就是说,在2016年供求仍将达到平衡,市场仍然会出现供求两旺的状态。而据中原地产研究部分析,进入 2016年,广州一手住宅市场随着库存消化周期进一步缩短,价格上升将有可能继续。

  改善型换房需求持续释放

  自2016年1月1日起,全面两孩政策正式落地,再加上自2015年初以来的多次降息,以及2015年广州的公积金贷款新政,无论是对首次置业还是改善换房购房者,都能受到降息及公积金贷款新政利好的惠及。其中,全面两孩政策带动下的改善型换房需求释放,值得关注。

  据合富置业成交数据统计,1月1-5日录得的二手住宅成交个案当中,改善型换房需求约占48%,明显高于首次置业刚需购房比例。引爆改善型换房需求的释放,并不仅仅是全面两孩政策落地后的这几天而已。

  自2014年三季度起,改善型换房需求已经呈现出逐步增加的态势,到2015年二季度已升至37%。从一整年的情况分析,2015年改善型换房比例约35%。

  受改善型买家入市积极性提升影响,中大户型物业的交投活跃度亦出现明显增加。合富置业成交数据统计,2015年90-120平方米的二手住宅成交占比达26%,明显高于2014年的19%。

  由于全面两孩政策自1月1日起正式落地实施,在此带动下,改善型换房需求有望进一步释放。因此,根据2016年开局以来的成交趋势,大户型将继续在改善型买家中获得青睐,主流户型将更趋于四房及以上的物业单位。

  房地产仍有很大空间

  在政策全面宽松的大环境下,对于房地产未来一年,行业仍然充满了信心。中国房地产业协会副会长任志强就认为,随着城市家庭户数的成倍增加将带来大量的住房需求,未来房地产仍将是支柱,仍有很大的发展机会。"

  任志强认为,今年房地产有可能成为销售面积最高的一年。他分析,在投资收缩的情况下2015年的房地产销售却在回升。其中主要有三个原因:其一是房价的下降。开发商今年为了跑量去库存,大部分区域房价都有下降。第二个原因就是房贷利率的大幅降低。“即便是不降价,但利率下降,百万的贷款利息少了二十多万,这也相当于价格下降。”销量的上升还有一个因素就是股市原因导致高端房的销量上升。

  任志强以深圳为例,“深圳高价的住宅销量就在急升,现在拍地的楼面地价都超过8万。”住房需求仍然很大近期,对于房地产库存问题深受关注。据任志强提供的数据,在4万亿投资以后房地产投资机遇增长,从2011 年以后库存就已经在1亿平方米以上,往后几年都是急剧上的过程。而至2015年已经超过6万亿接近7万亿平方米。库存快速增长,但任志强认为,市场的住房需求仍然很大。“之前有媒体称未来房子过剩,一个人可以继承6到7套房,但他们却忽略了一个重要的问题,如果要继承这么多房子,就必须老人全部死光,这样中国人口要死一半。”

  任志强认为,现在中国老龄化非常严重,60-70岁年龄段的人口很多。“老龄人增多对于住房的需求反而会大幅增加。” 任志强认为人口老龄化与二孩政策会改变家庭结构,而城市家庭户数成倍增加将带来大量的住房需求。“未来房地产仍将是支柱。”他分析称,未来房地产市场的变化是,人口将向活力的城市集中,人口向有权力的城市集中,向教育优势集中,也向环境集中。“房地产还有很大的发展空间。”

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