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楼市去库存:陕西房地产市场呈现新格局

八百家资讯中心 时间:2016-03-03 09:43:23 评论:0 点击:
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 3月1日,沈阳市、河北省和内蒙古自治区三地同一天出台楼市新政。其中,沈阳市为鼓励大学生、中职生购房,正研究首付比例实行“零首付”政策,并给予契税全额补贴。而春节过后至今日,北上广深等一线城市楼市异常火爆,而消费者却在抢房:上海的房产交易中心排起了长队,广州出现“日光盘”……陕西楼市似乎也受到影响,西安高新区一楼盘同一套房源较之年前涨了四万,大兴新区某楼盘,同一套房源一天之内涨了两万。

  根据国家统计局数据,截至去年末,我国商品房待售面积达到7亿平方米,就陕西省而言,截至去年11月末,全省商品房待售面积为599.24万平方米,以现有的增速计算,全省待售房屋去库存周期约为21个月。在此去库存的大背景下,西安的房企两极分化加剧,第一集团房企所占市场份额将进一步加大,市场集中度越来越高是现阶段呈现出的一种趋势,大鱼吃小鱼的现象将成为常态。在这种情况下,注重品质将是开发商的最好的战略,而中小房企也应该少存侥幸,将去库存提上日程。

  首付比例的降低、公积金存款利率的调整、契税、营业税的降低这几个政策都指向高库存,并刺激需求,将无形的推动房价的上涨。房价居高不下,是库存高企的结症,如减少地方政府对土地财政的依赖,并严格控制增量,或许会收到成效。

  政策篇:政策打响市场去库存战

  春节前,央行正式出台降低购房的首付比例至历史新低的20%。随后中央明确了房地产去库存成为2016年我国经济社会发展的五大任务之一,为2016年房地产市场确定了主基调,春节后,第一个工作周由三部委联合下发通知,调整住房公积金存款利率,第二个工作周,减契税的重大利好也重磅跟进。第三个工作周,央行宣布从3月1日起降准0.5个百分点,一连串的政策刺激,业内外都意识到这是政府在新年给房地产行业吃了一颗定心丸,释放积极信号的同时,也预告着未来房地产去库存的政策支持力度将进一步加大。

  陕西“去库存”亮出组合拳,可持续性地解决库存难题

  我省房地产如何“去库存”?

  围绕棚改货币化安置率不得低于50%,多渠道支持有意愿农民进城购房,积极发展住房租赁市场三方面,我省去库存亮出组合拳。

  记者从20日召开的全省住房城乡建设工作会议上了解到,今年我省将在促进房地产市场平稳健康发展的同时,继续抓好保障性安居工程工作,以去库存为重点,积极建立租购并举的住房制度。

  在培育新需求方面:今年我省将完成28万套棚户区改造任务,抓紧制定政府购买棚改服务的实施细则,与国开行、农发行对接,争取资金支持。同时,打通保障性住房和商品房通道,多渠道支持有意愿农民进城购房。提高棚改货币化安置率,在安排今年棚改计划和项目时,货币化安置率不得低于50%、力争达到80%。省住建厅要求各地继续完善差别化落户政策,加快推进以满足新市民住房需求为主要出发点的住房制度改革。加快农村危房改造,全年完成农村危房改造8万户以上。

  在支持住房消费方面:继续发挥住房公积金支持和稳定住房消费作用。今年争取完成提取、发放个人住房贷款600亿元,消化结余资金150亿元,个贷率提升10个百分点。将符合条件的农民工、个体工商户和自由职业者纳入住房公积金覆盖范围。

  在降库存保障方面:省住建厅要求各地加快保障房配套基础设施建设,确保在项目竣工前6个月编制完成配租配售方案、竣工验收后3个月内完成分配入住。我省还将鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,引导社会闲置房源进入租赁市场,发展住房租赁专业化企业。鼓励企业利用存量房,发展旅游、养老、创业等跨界地产,开展多元化经营。

  西安多个项目执行楼市新政 上客量明显增加

  据了解,中国银行、农业银行、建设银行、昆仑银行、兴业银行、招商银行等都已开始执行首付两成的政策,二套房首付三成。但每个银行对于购房者征信和房贷的要求也各不相同,具体情况还需根据个人征信和贷款情况由贷款银行来决定首付比例。邮储银行、中国银行、招商银行等针对征信良好的购房客户,可执行首套房贷首付20%,二套房首付30%。昆仑银行、兴业银行等,针对名下没任何房贷且无逾期的购房客户可执行20%首付,结清房贷购买二套房贷可执行30%首付政策。

  据记者了解万象湾项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图、龙湖香醍西岸、华远海蓝城、合能十里锦绣项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图高科麓湾国际社区项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图宏府麒麟山项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图西旅逸都项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图华远锦悦项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图、合能公馆、金科天籁城项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图、万科东方传奇、万科金域东郡项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图开元第一城项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图春晓华苑项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图等在售项目已开始执行首套首付两成、二套首付三成的新政策。

  去库存”各项政策及改革均在循序渐进落地中,本次调整从数据上看,购买90㎡以上房源的市民获利最大,这在某种程度上与之前的放开“二胎”相契合,90㎡以上住宅更符合未来家庭居住需求,降低此类房屋税费,在最近案场的销售中,改善型客户咨询明显增多”。

  受政策红利的影响,近期一线楼市楼价有所向上。但是目前一线城市的房价似乎舆论更热。西安开发商在个人媒介喊涨声一片,但市场上价格平稳。

  市场篇:房地产开发市场:品牌房企布局新战场

  随着房地产政策面继续宽松,户籍政策、信贷政策“红利”持续释放,各项新政的相继出台为2016房地产市场注入暖流。业界预测,在未来一系列政策刺激下,购房者买房将会更实惠但是房价可能也会有所升温。然而面对新政西安楼市会有怎么样的变化记者也进行了采访了解。

  明确任务出新招 客户到访量比去年有所上升

  采访过程中,记者发现开发商根据年前制定的全年销售计划已经开始分阶段实施计划。各楼盘推出的购房优惠力度较大。从某房产机构数据统计显示来看,2016年西安开年虽略显冷淡,但成交量仍好于去年同期。具体来看,1月商品房成交面积131.56万㎡,商品住宅成交109.21万㎡,商品房均价8262元/㎡,城西是本月成交量唯一增长区域,高新以9518元/㎡成交均价领跑区域,90㎡以下户型销售火热;单价在6000元/㎡以下产品受欢迎。

  “我们项目周边都是厂区春节放假期间上客量一般,但初七开始每天的访客量明显增加”某项目置业顾问告诉记者。合能·十里锦绣策划经理也表示“春节期间上客量虽然不是很多,但是能来看房的都是准客户。为了留住客户,保证2月份销售任务的完成,我们项目目前给出的优惠很大。”多个楼盘销售人员表示,今年一月份上客量较去年同期相比有所上涨。金辉世界城项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图置业顾问告诉记者:“今年过完年之后尤其在各项新政的刺激下,前来咨询了解的人明显增加了很多,不仅是我们项目,据我得知我们其他的几个兄弟项目最近的上客量都是很不错的”。

  开年大战 品牌房企布局新战场

  对于2016新的市场,新的开局,记者了解到各项目除了老盘新推外,今年西安楼市较大的看点还在品牌房企的纯新盘。据悉,后期上市的纯新盘无论是从本土企业还是外来企业,像万科、万达、保利、恒大、龙湖、融创、合能、航天实业等品牌房企一个不落。

  万科继高新华府之后,再次布攻占高新核心区,新项目深蓝社区位于高新一路以西、科技四路以北,由一栋6万平方米的超高层写字楼、两栋都市核心区高端公寓和三层商业步行街组成;同样相中高新的还有保利,其旗下子公司陕西尚润房地产开发有限公司以4.05亿元摘得高新区丈八北路43922.3平方米土地,项目预计2016年亮相。至此,保利地产填补了他们在高新的空白。

  恒大新项目——恒大翡翠华庭位于城西大庆路与枣园南路十字东南角,项目配套有12000平米商业步行街,房源面积规划在70-140平米之间,计划4月份左右开盘;南长安街壹号是融创今年布局城南的项目之一,该项目位于西安南北中轴长安路上,邻近地铁二号线韦曲南站。

  有业内人士认为,春节前后的停滞积聚了一些市场购买力,为春节后的市场需求提供了空间。在宏观政策的促进下,节后,新老楼盘龙争虎斗,越来越多的优质楼盘及暖场活动将不断出现,3、4月楼市的抢客战恐怕就要提前拉开。

  楼市分化持续加剧 或进入“大公司时代”

  随着兼并浪潮加大,地产行业集中度上升的趋势已经基本确立。规模化聚集与并购重组频繁发生,“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为新常态。“大者恒大,强者恒强”的局面正在形成。

  继融创牵手天朗、云南城投联姻海荣地产之后,近日来有媒体消息称房企大佬万科地产将在西安不限与民企国企共同开发或一次性转让,开启全民找地。事实上,关于西安万科将在2016年有大动作的征兆最近频繁出现,2月19日,有消息称西安万科将收购曲江西安西恩DADA与中国铁建国际城项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图,但未得到万科方面的确认。2月21日,收购事宜或已坐实,西恩DADA项目或将改名为万科西柚(音译),万科团队将于3月正式入场。然而,在行业调整时期中小房企经营困难增加,只能通过卖股权等方式获取融资,再发展生存。众所周知,公开土地市场竞争还是比较激烈的。但是,以收购方式进来将尽可能地缩减了开发成本,节约了时间。在公开土地市场竞争越趋激烈的情况下,大中型房企根据自身情况,采取快捷、合适的收购手段进行土地资源的获取,不失为避开公开土地市场竞争激烈的良策。并且通过兼并和收购,大房企规避了传统拿地的风险,这也是近期拿地投资力度相对减少的一个原因。

  万科此举,一方面说明西安房地产行业转型变革时代已经到来,另一方面也意味着西安市场已进入“大公司时代”,行业大调整的时代或许正在拉开帷幕。楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购,而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会,尤其是对于大型品牌房企来讲,会在楼市低迷调整这个阶段继续“大鱼吃小鱼”,增强自身在行业内的规模化优势。

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来源:陕西日报 编辑:铆米 作者:佚名
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