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租房淡季租金走势强劲已连涨16个月

八百家资讯中心 时间:2016-05-07 09:54:49 评论:0 点击:
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 刚刚过去的4月,申城二手房市场受严厉调控骤然降温,住宅成交环比下降超6成,创近一年来的最低点。与此同时,本该处在租房淡季中的4月却势头火热。受“3·25”新政影响,由买转租需求旺盛,“以租养房”“以租养租”,包括毕业生租房需求等原因,都使4月租赁市场在需求的扩张下,租金走势强劲。

  值得注意的是,截至2015年底申城住房租金已连涨16个月,进入2016年后仍呈逐月上涨趋势。上海房屋租赁指数办公室预计,未来租赁市场仍将强势向上。

  全市上涨板块占比减少

  2016年4月,上海二手房市场受严厉调控骤然降温,住宅成交环比下降超6成,仅逾2万套,低于上年月度平均3万套的水平,位于近一年来的最低点。

  根据上海二手房指数报告,4月全市130个板块中,上涨板块99个,下跌板块18个,持平板块13个,上涨板块占比减少,持平和下跌板块比重扩大。传统市区全部7个区及浦东内环整体上涨但涨幅收缩,前期大热的大户型、高端住宅成交出现了明显降温。由于严控首付贷、首付比例提高、利率优惠减少等连环政策,提高了置换门槛,高杠杆跳级置换几乎绝迹,需求出现明显减少,部分需求退而选择中高端房源。原本计划置换千万级的改善客,不少将目标调整为600-800万的次新中高档小区,优质房源成交依旧较热,但定价较上月由强势转为理性。

  部分外围板块明显下跌

  4月,新兴城区市场走势分化,松江、青浦近市区部分涨幅不如宝山、闵行近市区部分,究其原因,前者购房主力多为常住非户籍人口,限购下需求大幅减少,价格上涨动力趋缓。之前一套房会有多组客户看房,如今变成了一组客户看多套房,看房客急剧减少,有的下调价格后还是无人问津。而后者板块中,宝山、闵行临近市区的置业结构本市户籍人口占比大,受新政影响较轻,一些前期观望并持有房票的买家看到市场开始企稳,于是入市淘房。如宝山大华、共富、闵行七宝、莘庄板块内400-600万的次新两房及小三房成交较热。

  部分外围板块价格明显下跌,如浦东航头、闵行吴泾、青浦重固。板块内原先买家非户籍人口较多,如今中介门店带看量下降5-8成。买方由热转冷,打击了卖家心态,一些置换交易中的卖家,调整幅度多为3%-5%。

  中高端租房涨幅上涨

  4月,高端市场和中端市场租赁指数分别上涨1.04%和1.00%,涨幅均比上月扩大0.25个百分点。所监测的50个高端房源板块中,49个上涨,1个下跌,租赁需求集中在市区内板块,涨幅较大的板块如黄浦豫园、普陀长寿路、杨浦五角场、徐汇万体馆。比如,徐汇万体馆的高档小区,年初二室租金在8000-9000元,进入4月租金上涨接近万元。

  调查显示,这些租赁集中的板块,以家庭类租房需求为主,其中出现了租赁改善性需求,一些有房人群选择“以租养租”,出租自住房屋的租金用于租借高档小区贴补。如一些热门学区旁,部分业主将自住房屋出租,贴补5000元左右租借万元档次的高档小区,满足子女及自身上班的交通问题。

  中端市场方面,4月除金山、崇明以外的14个行政区全部上涨。杨浦、黄浦、虹口、静安等市区涨幅较大,郊区中涨幅排在前列的为嘉定、松江、闵行。受“3·25”新政影响,一部分改善客受限购影响无法购房,转而进入租赁市场,推动租金上涨,租借多为二室或三室。

  另外,一些长租公寓,如青年公寓、创客公寓的扩张,吸引了不少年轻人及创业者租借,板块租金涨幅明显,如杨浦五角场、浦东张江,年初二室租金由6000元上涨至6500-7000元。

  毕业生租房老公房走俏

  随着立夏的到来,每年的毕业季又近了,今年全国应届高校毕业生高达770万,上海本地为18.7万,外地毕业生又开始涌入上海,毕业生租房需求已经露头。一些进入实习的应届毕业生,开始在家里贴补下租房工作。4月,沪上低端市场租赁指数上涨0.95%,涨幅比上月扩大0.19个百分点。所监测的全部16个行政区县均上涨,市区涨幅较大的有黄浦、徐汇、静安等,郊区涨幅较大前三则为松江、浦东和闵行。

  据了解,应届毕业生租房多选择一室或二室老公房,租金水平在3000-4000元,使得宝山淞南、长宁北新泾、浦东上南等板块出现较大涨幅。也有一些年轻人愿意支付稍多的租金,选择稳定性强、服务好的长租公寓。另外,部分受“3·25”新政影响,无法购房的首套刚需客,倾向于选择浦东川沙、徐汇康健、浦东周浦等板块的租借售后公房过渡,租借多为3000-4500元的二室户。

  上海房屋租赁指数办公室认为,相比买卖市场成交下滑,租赁市场热度不退,改善性需求更为凸出。不少刚需购房者受政策面影响推迟购房计划,转而进入租赁市场,以二室和小三室的过渡型租赁需求最多。此外,今年来的二手房买卖市场连续高位成交,导致租房有效供应减少,也导致房东涨价意愿强烈,租赁与买卖市场两者表现为正相关,租金涨幅持续扩大。

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来源:新晨日报 编辑:张杰 作者:佚名
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