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领袖访谈 金辉林宇 变革时代 不惧未来

时间:2016-11-28 11:57:47 评论:0 点击:
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摘要:身处在这样的变革时代,对于20岁的金辉和26岁的林宇来说,现在无疑都是最好的年纪。

 

观点地产网:东起草场地,西至侯家庄,北隔河与东辛店相望,南至大山子北里,这里是望京,“国门第一形象”,北京的“第二CBD”,刚刚落成的金辉大厦,就坐落在这个区域的东北角。

 

采访林宇的这一天,天气稍微有些阴冷,从金辉大厦搭电梯到42层,可以俯瞰整个望京新城的壮阔景象。

 

黑色皮鞋,蓝灰色衬衫,黑色西装,银灰色领带,再加上一副四四方方的黑框眼镜,26岁的林宇给我们的第一印象是气质儒雅。然而,在长达两个小时的采访后,这种形象渐渐被颠覆。

 

“做房地产也要有赛车这种冒险的精神,你不往前走,就会被别人推着往前走,或者被别人踩在脚下,我觉得再怎么样也要拼一下,就算你做得不好,拼过了也没什么遗憾。”

 

说出这句话的时候,林宇的表情坦荡而坚定,眼神中流露出的是属于一个90后独有的少年锐志、意气飞扬。

 

“金辉前几年过于稳健,包括资金的安排、投资的策略都偏谨慎,但其实20年来,金辉积累了丰硕的成果,积蓄了强势的发展劲头。我们是双一千,土地储备货值超过1000亿,面积超过1000万平方米,这是我们现有的有效货值,所以我们认为近期完成销售500亿的目标,应该是比较稳健、能达到的。”

 

从早期的金辉速度,到2004年走出福建、2009年迁入北京,再到2015年优步系、2016年铭著系横空出世,金辉走过了成长到成熟的20年。如今,林宇即将与青年金辉步入下一个更快速发展的20年。

 

曾经的金辉

 

1996年,闽商林定强先生在福建创立了金辉集团。彼时,中国房地产市场正处于蓬勃发展的起步阶段,富有生意头脑、奉行“爱拼才会赢”的闽商纷纷加入开发商大军阵营,林定强正是其中代表之一。

 

1999年,金辉独立操盘的第一个项目——“锦江花园”正式落成,金辉也由此开启了长达二十年的房地产行业征程。

 

随后几年间,金辉通过采用合作开发、独立开发等形式,先后在福州开发落地了多个成功项目,迅速在福建房企商战中占据一席之地。

 

2001年,不甘心拘于一隅且看好房地产行业发展大势的金辉开始扩张,寻求在大本营福建之外的全国性扩张。

 

当时的行业环境,全国性房地产开发商数量并不多,往外走的几乎都是万科、中海等大型房企,中小型房企几乎只有金辉一家,在闽系房企中亦属首例。

 

抱着这种敢为人先的态度,金辉2004年成功在重庆落地第一个省外项目,并先后进驻南京、西安、苏州等地。

 

与大多数闽系房企到2015年之后才纷纷外迁上海不同,早在2009年,金辉就将总部搬进了北京,并正式确立全国化框架布局,进驻北京、上海两大一线城市。

 

迁入北京后,金辉全国化布局速度开始加快,完成了东南部、长三角、环渤海、中西部四大区域的布局,目前足迹遍及北京、上海、重庆、福州、西安、合肥、沈阳、南京、苏州、成都等16座核心城市。

 

“金辉前几年过于稳健,包括资金的安排、投资的策略都偏谨慎,但其实20年来,金辉积累了丰硕的成果,积蓄了强势的发展劲头“

 

谈及金辉过去几年的发展速度,林宇直承过于稳健。相较于近乎同一时间起步的其他闽系房企,金辉的扩张速度虽然称不上慢,但也算不上快。

 

“相对来讲,金辉给大家的印象一直是比较稳健和谨慎的,在这些区域里面,大家觉得闽系的企业相对比较激进,大家都比较拼。金辉肯定也拼,但是我们还是注重风险的控制。”

 

在林宇看来,对于风控的重视,是金辉的基因,这种基因亦体现在金辉近几年的投资策略当中。在土地市场最火的去年和今年,金辉的拿地动作并不多,仅在重庆、上海、苏州、南京、西安、福州等已进入城市有所斩获。

 

“前段时间,有些地区我们认为地价可能有点高了,有点风险。当然钱好拿,有些企业想在这个阶段扩大规模,可以去看一些地,我觉得没问题。但是从金辉的角度,这种投资方向不可取,我们是量跟质都要保。”

 

据林宇介绍,未来金辉仍将围绕现有重点区域,挖掘区域里面相对比较有潜力的板块和需求,通过并购和合作的方式,拓展安全边际较高的项目。

 

林宇的标签

 

身处在这样的变革时代,对于20岁的金辉和26岁的林宇来说,现在无疑都是最好的年代。

 

作为年轻的90后副总裁、员工们眼中少年激扬的宇总,二代的光环和所将承受的压力依然是难以避开的话题。

 

“作为一个年轻的90后总裁,您希望留给业界一个怎样的形象?”

 

抛出问题,带着些许谨慎,但林宇的回答稍稍让人感到意外。

 

“我并没有对个人有更多的定位,我希望还是金辉这个品牌跟我们的产品是我们业主和客户对金辉的标签和印象,我更注重这个东西。对个人,各有各的看法,你觉得我是什么样的人,我就是什么样的人。”

 

注重个性、强调个人色彩是社会给90后贴的标签,但在林宇身上,这个标签却并不突出,相较于公众的看法,林宇更加看重的是业主及客户对金辉品牌和产品的印象。

 

9月23日,金辉在上海举行集团20周年暨铭著系品牌发布会,并举行了金辉首个高端系列代表作品金辉·海上铭著的启动仪式,这也标志着金辉正式进入高端阵营。

 

“铭著的产品线定位主要还是本区域高端的改善人群,他们对生活品质有很高的要求,同时对于生活空间感,包括邻里之间的关系,包括对物业管家式的服务、居住的安全等方面,都是非常关注的。”

 

简约现代的设计风格、全通透的架空楼底、双大堂的设计、泛会所的地下空间、5.8米面宽的超大横厅、自动开合的窗帘系统……提及铭著系,林宇对产品细节如数家珍,实干派的个性展露无遗。

 

但在奉行闽系实干的传统基因之外,林宇赋予金辉更多的还有属于一个90后年轻一派在产品上的革新和创造,金辉的另一产品线优步系便是其中最好的例证。

 

优步系,这个与Uber同名、被林宇定位为“优人一步”的产品,是金辉专门为新时代的年轻刚需和刚改客户所设计的产品线。据林宇介绍,优步系创立的初衷,同样源于对刚需和刚改人群的深入研究。

 

“以前很多开发商可能觉得,年轻的刚需客户总价承受能力有限,但是通过我们对客户的调研,他们对生活其实是有要求的。我们不一定说要花很多钱,但是可以提供给客户一些跟别人不同的生活方式。”

 

正是基于“为客户创造更具质感生活”的理念,优步系从产品设计之初便在生活、邻里、配套的体系上优先做好规划设计:WIFI、跑步道、邻里中心等,我们的优步大道、优步学府、优步水岸,结合当地的区域特色,满足了人群的生活需求,金辉正在逐步拉近人与建筑之间的距离。

 

下一个20年

 

“我们是有潜力的,弹药还是充足的,储备的土地也是没问题的。我们是双一千,土地储备货值超过1000亿,面积超过1000万平方米,这是我们现有的有效货值,所以我们认为短期内实现年销售500亿的目标,应该是比较稳健、能达到的。”

 

提及对金辉下一个20年的展望,26岁的林宇显然已经做好了准备。

 

“我希望在未来的发展中,金辉对客户的理解能更进一步,怎么样带给客户家或者生活的概念,这应该是未来金辉发展的一个主要元素。”

 

在林宇看来,未来的企业竞争当中,大家会越做越深入,对于客户和产品的研究,仍然是未来金辉需要投入的重中之重。有了这样一个客户基础之后,才是金辉自身强有力的产品。

 

据林宇介绍,除了优步系和铭著系,金辉已经研发了一条新的产品线,针对中端改善型客户的再改产品线,预计明年推向市场,并很有信心给市场带来惊喜。

 

“这条产品线在明年就会入市,因为我们有几个地块具备这样的素质,未来这几个产品,我们会重新做研发和对外形象的展示,只要买过我们产品或者了解过我们产品的人,他们对我们的产品印象肯定是会很深刻的,同时觉得这个产品跟我们的时代是相结合的。”

 

从发展速度上看,尽管说房地产行业也需要像赛车一样的冒险精神,但林宇仍然强调,金辉不会盲目地扩张,保证有质量的增长仍然是金辉坚守的底线。

 

“按照权益测算,公司截至目前实际操盘的项目签约销售额已超过200亿,明年往350亿努力,从而实现一个较高的年均复合增长率。”

 

在这样的高速发展之下,如今做好优质充足的人才储备变得十分关键,对此,林宇给出的药方是两个:一是70%内部培养和30%外部引进的人才比例;二是做好人才的本土化。

 

“前两年外部进的人比较多,因为企业处于高速发展的阶段,从今年和明年开始,我们主要推两个品牌去做我们的人才规划,一个是去年开始做的‘辉动力’体系,一个是已经做了好多年的‘千里马’培养体系,做企业内部竞聘和培训,做高管的储备。”

 

林宇希望,在未来3到5年间,把公司经理级以下的员工都换成辉动力的新鲜血液,并通过内部培养和培训,加深人才对企业未来战略发展的理解和对企业的忠诚度。

 

“不从外部引进不行,都从外部挖也不行。因为不从外部挖人,就没新鲜血液,很容易走入自己的圈子或自己的思维困境里。但全部从外面挖也不行,你就没有了本身这个企业的特色或者说核心的竞争力。”

 

人才策略下放到项目公司层面,林宇认为十分重要的是实现人才的本土化,与外部引进和内部培养相结合的人才策略相似,林宇认为,平衡关系、把控风险仍然应当放在首位。

 

“从房地产的角度来看,我们认为前端部分全部都要本土化,后端风控的可以保留一部分集团外派或者交流的人员,这样的话可以平衡之间协作的关系,同时能把控住风险。”

 

据林宇介绍,未来,金辉将改变原有的总部对城市公司的二级扁平化管理模式,转变为总部到区域再到城市公司的三级管理模式,把区域建立起来,提升反应能力和增强区域竞争力。

 

“我们的目标是先进30强,先进第二梯队。第一梯队还说不上,各有各的竞争力,我们到第二梯队的时候,产品、管理、企业发展战略又改变了。”

 

以下为观点地产新媒体对金辉集团集团副总裁及董事林宇先生的专访实录:

 

观点地产新媒体:今年是金辉20年,动作也比较多,包括推出了很多新的产品系列。以前金辉比较低调,现在回归到一线和一些比较中性的地方,有什么不一样的改变?

 

林宇:公司是1996年成立的,实际上1992年、1993年我父亲已经在做房地产,只是当时没有金辉这个品牌,因为当时市场还没那么规范。

 

1996年的时候,金辉正式建立,2000年以前还是在福建做一些项目,包括合作开发、独立开发,开发了几个成功的项目。

 

凭借以前在福建的口碑,包括早期的速度,金辉发展还是比较快的,前5年就在福建的房企里面占有一席之地。

 

2001年金辉开始往外走,真正落地项目是在2004年,在重庆拿下来省外第一个项目。在当时的市场环境和行业环境来看,全国性开发商还不是太多,2000年开始大家都在往外走,可能几家大的公司在往外走,中小型公司里面我们算第一批,在闽系里面我们也算是第一批往外走的。

 

2006年的时候,我们进了南京和西安,这也是现在我们重仓的城市。然后一直在扩张,到2009年进了北京、上海。2009年把总部搬到北京CBD,也在上海拿了两个项目,一个商住项目,一个住宅项目,所以2009年我们搭下了正式大的框架布局。

 

搭下来之后,在2009年之后的两到三年,我们就在我们所布局大区的周边城市进行扩张,可能重庆的就往成都,南京的往扬州、盐城、连云港扩张。

 

接下来就到去年和今年,去年和今年也拿了几块地,在上海、苏州等地,更偏重一线,我们认为风险比较小。

 

同时,现在地价这么高的时段,拿一些安全边际比较高的地块,是我们拓展的方向。在中西部的重庆、成都、西安、郑州,我们认为现在房价和地价相对比较低的城市拿地,包括最近也在京津冀看一些地。

 

现在房价比较低,地价相对来说有一定空间,这些高潜力的地块,我们今年布局会比较多。我们也在关注很多一二线核心城市的市场,但是拿的地并不多,我们希望通过并购和其它的合作方式,去拿一些我们认为安全边际比较高的项目。

 

我觉得我们对未来的投资方向或者战略发展方向,更多的还是围绕现有重点区域,去挖掘这些区域里面相对比较有潜力的板块和需求。

 

相对来说,金辉一直给大家的印象是比较稳健和谨慎的,在这些区域里面,大家觉得闽系的系统相对比较激进,大家都比较拼,金辉肯定也拼,但是我们还是注重风险的控制。

 

观点地产新媒体:拍地和并购同时做?

 

林宇:同时做。我们今年更多的是并购和合作,拍地占的份额不大。但是在这个月开始到春节前,我们可能会去获取一些土地。

 

观点地产新媒体:现在钱从哪里来?

 

林宇:我们前期有储备,今年的钱都还没拿出来,现金流够。我们跟平安、民生、渤海签的授信,一大部分都没用,我们还是弹药充足的。

 

观点地产新媒体:准备抄底是吧?

 

林宇:对,在价格合适的时候入手,前段时间有些地区可能有点过高了。

 

当然,有些企业想在这个阶段扩大规模,我觉得没问题,但是从金辉的角度,可能还不是这种投资的方向,我们量跟质都要保。

 

短期内可能相对悲观,长期看是好的。大家可能觉得明年的销售不如今年,从回款、现金流,资金压力方面可能相对困难一点,裤腰带要勒紧一点,但是长远来看肯定不会有太大的问题。

 

观点地产新媒体:这两年是从100多亿到200多亿,明后年对自己的复合增长率要求多高?

 

林宇:按照权益测算,公司截至目前实际操盘的项目签约销售额已超过200亿,明年往350亿努力,从而实现一个较高的年均复合增长率。

 

前几年过于稳健,包括资金的安排、投资的策略都偏谨慎,其实我们是有潜力的,弹药还是充足的,储备的土地也是没问题的。

 

我们是双一千,土地储备货值超过1000亿,面积超过1000万平方米,这是我们现有的有效货值,所以我们认为500亿目标应该是比较稳健能达到的。

 

观点地产新媒体:到500亿,准确说就是第一梯队到第二梯队之间。

 

林宇:我们的目标是先进30强,先进第二梯队,第一梯队还说不上。各有各的竞争力,我们到第二梯队的时候,产品、管理、企业发展战略又会改变。

 

观点地产新媒体:人才是挖的还是培养的?

 

林宇:前两年外部进的人比较多,因为企业处于高速发展的阶段,内部人才跟不上,必须去外面招聘,否则就面临管理的问题,所以前两年我们从外部大量引进一些人才,这些人才有的适应,有的不适应,肯定都会有,融入进来的就慢慢沉淀下来了。

 

从今年和明年开始,主要推两个品牌作为我们的人才未来规划,一个是去年开始做的辉动力,做校招,跟龙湖的士官生类似,我觉得他们这种体系是比较好的,我们也做了一个辉动力的体系,从去年开始招一些相对素质比较高的研究生、本科毕业生进来,我们希望在3到5年,把经理级以下的所有员工,用我们辉动力的新鲜血液替换掉。

 

其次是高管发展计划,我们有千里马计划,这个做了好几年了。这个计划是企业内部竞聘和培训,做高管的储备,我们每年都会有一期,调出30到50个集团内部很优秀的中高级人才,未来会有不同的项目总,或者专业的高管岗位,也明确跟这些参与竞争的人说,如果通过了千里马测试,未来晋升过程中有一些比较好的机会,会优先考虑他们。

 

从内部培养和培训来看,加深了他们对企业未来战略发展的理解,也加深了他们对企业的忠诚度。

 

未来大的策略可能70%是内部培养,30%从外部引进,大概保持这样一个健康的循环。全部都不从外部引进也不行,都从外部挖也不行,因为不从外部挖,就没新鲜血液,很容易就走入自己的圈子或者思维的困境里。

 

全部从外面挖也不行,就没有了本身企业的特色,或者核心竞争力。因为挖进来的人不是讲一两次就能形成核心竞争力的,要通过项目实操、管理、开会等,潜移默化地进行影响,让他们认为我是金辉人,金辉应该做什么。

 

所以,我们可能还是更注重内部的培养,再加上外部的辅助。

 

观点地产新媒体:重庆、北京、上海、苏州的人是从总部调过去,还是当地的市场由当地的人来做?

 

林宇:基本上是本土化。我们一直都是本土化,从早期去的重庆、西安,甚至现在到北京,我们集团总部员工福建的也不多,可能早期来了一批,后来都是新进来的,基本上都是本土化的。

 

从房地产的角度来看,我们认为前端部分全部都要本土化,后端风控的可以保留一部分集团外派或者交流的人员,这样的话可以平衡协作的关系,同时能把控风险。

 

因为新人需要一定的时间去沉淀,不一定都能满足管理需要,但是如果从内控的话,有一些比较熟悉的人去做这些事情的话,可以帮助他们尽快进入这个角色。

 

但是前端比如说像营销、开发外联,甚至工程这些体系,我们肯定都是使用本土化,特别是在营销和外联这两个部分,甚至总经理,我们都希望是本土化。

 

因为营销最贴近客户,本地人肯定最了解本地客户的需求,产品定位的时候、销售的时候,一定要找对套路,同时这个产品也是销售给本地人的,不像大众商品可以卖到全国。

 

所以,我们必须本土化,特别是在一些不发达的地区,还得有一些沟通的技巧,这两块我们基本上90%以上都是本土的。

 

观点地产新媒体:今年两个系列产品,一个铭著系列,一个优步系列,这两个产品系列会往哪个方向发展?是怎么定位的?

 

林宇:现在我们是两个产品线,一个是铭著,一个是优步。

 

先说说优步,我们在前年就提出优步系列的产品线,在去年很多项目开始落地,包括今年马上要开的好几个项目。

 

优步是年轻、活力,对未来是有幻想的,对未来是乐观的,因为这套理念,我们做了这个产品线。

 

当时恰巧我们手里有比较多的刚需和刚改地块,处于相对来讲城市发展比较好的区域,像苏州、上海、南京或者说福州这样的地方,相对来讲是比较好的二线城市。

 

对刚需和刚改的人群我们做过研究,在这些地方生活的小年轻,或者说已经成就一定的事业,有稳定收入的刚需和刚改客户,他们对生活其实是有要求的。

 

以往很多开发商可能觉得,这部分客户只是把房子盖给他、卖给他,因为他们的总价承受能力有限,单价承受能力有限。

 

通过对客户的调研,我们不一定说要花很多钱,但是可以提供给客户一些跟别人不同的生活方式,所以当时创立优步这个产品系的初衷就是这样。

 

我们想的优步是很多地方“优人一步”,比如苏州园区旁边的一个项目,处在园区外溢刚需或者首改人群首选的居住区域,位置比较适合优步这个产品线,所以就在这个产品上落地,做了一些生活、邻里、配套的体系。

 

具体体现在产品上,早期规划就把wifi、跑步道、邻里中心设置好,甚至跟旁边的湖结合在一起,跟他们未来的生活状态结合在一起,使他们回家之后能在这里体现不同的生活方式,而不是窝在自己房间里。

 

优步延伸出来,就是优步大道、优步学府、优步水岸。比如说优步学府,我们主打学区概念,在原有的五优体系里打造的“优步学府”概念。

 

铭著产品线是去年开始有的思路,因为去年拿了几块不错的地,都是在城市核心区域拿的,为了匹配这些更优质的土地资源,满足更高端的客户群体,所以就推出了铭著系产品线。

 

铭著产品线定位主要是本区域高端的改善人群,他们对生活品质有比较高的要求,同时对于生活空间感,包括邻里之间的关系,我跟什么样的人生活在一起,包括服务和安全等物业服务,这部分人群也是非常关注的。基于这些客户的需求,我们研发了铭著系这样一个产品体系,目前在南京、苏州和上海共有三个项目,还有几个项目未来会在福建、西安入市。

 

观点地产新媒体:未来还有没有架构上的调整?

 

林宇:原来金辉的模式是非常扁平的,可能就是简单的这种二级管理,就是城市公司直接跟总部汇报。

 

从金辉全国化搬迁总部到北京开始就是这种模式,基于所有的未来发展,我们下一步会把区域做强,把区域建立起来,慢慢会变成三级管控模式。

 

观点地产新媒体:从扁平化到三级管控。

 

林宇:对,短期内希望能做3到4个80-100亿的区域,从长远的角度,希望能做8到10个80-100亿的区域。

 

基于这个战略,我们未来对区域的授权,包括管理的自由度相对会大一些,但是这是基于产品线、标准化管理体系成熟的情况。

 

我们这两年一直都在练这个内功,希望把标准化体系做好之后,然后把这些相对比较事务性,相对比较贴近市场的职能跟具体的事情推出去,让区域去做,毕竟区域最了解市场、最了解客户,反应也是最快的。

 

现在市场从客户端需求出发,改革也很快;从政策端,930政策发布房地产市场马上就下来了,如果区域公司授权更充分的话,可以及时做出反应。

 

观点地产新媒体:现在管理也是您在负责?

 

林宇:我现在负责几块,更多的是运营、销售,偏前端、偏具体业务管理。我们还有几位同事,有负责产品的,有负责内部管控的,有负责人力资源的。

 

观点地产新媒体:顶着二代的光环,有时候也是负面的,会给你造成压力吗?

 

林宇:没什么好纠结的,干好你该干的事情,别人怎么看,跟我也没关系。

 

观点地产新媒体:为什么想着去赛车?

 

林宇:我就喜欢赛车,而且我自己钻得比较多,我这个人性格比较爱钻。

 

观点地产新媒体:跟房地产有什么共同点吗?

 

林宇:团队协作吧,能跑完比赛,整个团队上下这么多人,大家要有高度一致的目标,把各自的事情做好。

 

做房地产也要有赛车这种冒险的精神,不主动往前走就被别人推着往前走,或者被别人踩在脚下。

 

我觉得再怎么样也要拼一下,就算做得不好,拼过了也没什么遗憾了。

 

观点地产新媒体:下一个5年,对公司有什么新定位?包括想让金辉留给外人什么样的印象?希望别人认为你是什么样的人,或者希望业内怎么看你的形象?

 

林宇:未来20年或者说未来金辉发展的方向,我们提最多的还是客户和产品。

 

我们要善待客户,善待客户的需求,包括对客户的研究。我们认为,在未来的企业竞争中,大家会越做越深入,所以我觉得未来要加大对这方面的投入。

 

我希望在未来发展中,金辉对客户的理解更进一步。因为现在竞争都很激烈,房子盖起来都一样,但是在里面的生活是不一样的。我们带给客户什么样的家或者生活概念,可能是未来金辉发展的一个主要元素。

 

然后是我们的产品,有了这样的客户基础,我们需要有强有力的产品,刚才所说的优步和铭著,一个是刚需产品,一个是改善产品,未来还会增加一条产品,就是我们的中端改善,就是再改产品。

 

观点地产新媒体:高、中、低全部都占据了。

 

林宇:对,这一块明年就会入市,因为我们有几个地块具备这样的素质。当然,未来也不排除还有一些低密度的产品,还有综合体金辉城的概念。

 

金辉以前也有产品线,我们在这个基础上进一步提炼、创新、重点做精品产品线,未来我们会串在一起,统一发声,只要买过我们产品的或者了解过我们产品的人,对我们的产品印象肯定是会很深刻的。

 

未来的投资、战略、发展方向,虽然现在增长速度会快一点,但是我们还是要保证有质量的增长,不会盲目扩张,这是金辉的一个底线。

 

未来规模是一方面,那是基于规模做到足够大的时候。没有那么大的规模,就要拼企业的核心竞争力,最终看的就是利润。

 

从区域来看,我们未来还是已有的几个区域,包括西安和重庆、京津冀、长三角、东南区域,这几个是我们的主战场。

 

未来我们会进珠三角,基本上还是以这5个区域做强有力的聚焦,然后发展周边一些原来没有被开发或者相对不成熟的市场。

 

观点地产新媒体:希望业内怎么评价你?

 

林宇:我没有对个人有更多的定位,我更注重金辉这个品牌跟我们的产品,以及我们的业主和客户对金辉的标签和印象。对个人,各有各的看法,觉得我是什么样的人,我就是什么样的人。


来源:西安房地产信息网 编辑: 作者:匿名
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