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央行出手了!房价将如何走?

八百家资讯中心 时间:2016-10-16 08:55:38 评论:0 点击:
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  有媒体报道称,近日央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理,召开商业银行住房信贷会议,传达房地产调控的会议精神。央行要求各商业银行理性对待楼市,加强信贷结构调整,强化住房信贷管理,控制好相关贷款风险。

  9月按揭贷增速仍很快 房价涨过快考验金融安全

  有媒体记者了解到,9月按揭贷增速仍然很快,10个房价上涨过快的城市的按揭贷占到了总按揭贷款的40%,风险急速集聚。多位银行高管对记者表示,房价上涨过快,确实对金融稳定、金融安全带来考验,容易造成产业空心化,甚至影响到社会的长远发展。

  而有消息说,昨天上海市银监局也通知辖内各中外资银行,强调加强房地产信贷总量和集中度的检测和风险管控。国内楼市似乎有点一叶知秋的意思。

  值得注意的是,在相对宽松的货币环境下,不少城市的房价半年涨幅就超过三成,而过热的楼市风险已经在向金融系统蔓延。过度的房产需求不仅让楼市供需进一步失衡,也让那些原本属于实体经济的流动性过度集中房地产市场,过度依赖也让风险急剧累积。

  房价是否会大幅下滑?各方观点分歧较明显

  对于大家最关心的问题:我们的房价到底会不会跌?如果跌,又能跌多深?尤其在本轮调控后流动性抽离后,房价会不会出现像去年股市那样的大幅下滑。从目前来看市场的观点分歧也比较明显——

  继续看多的观点认为目前中国城镇化率并不高,投资渠道也相对单一,房产除了本身的价格增之外,还有额外的租金收益,目前来看难以找到比房产更好的投资品种。而调控政策也主要是以抑制过快上涨为主,并非彻底打压。

  看空的观点则认为,从大周期来看中国房地产市场从未经历过合理的调整,而且前居民购房的杠杆率也过高,房产在国民经济中的占比过重,人口红利周期也已基本过去,调整已是应有之义。尤其是很多人把今年房产市场过热和去年股市相比较,很多现象具有相似性。在各个地区、中央各部委合力遏制下,房地产市场会不会上演类似去年股市的故事。这也是一个值得大家玩味的角度。

  万科的董秘谭华杰认为,从城市化的规律来看,75%左右是城市化基本完成的通常水平。中国目前的城镇化率 56%。也就是说,中国房地产的发展,还在大周期,即高速增长期之内。但是他也强调,不能说城镇化率不到 75%,房价一定只涨不跌。因为在大周期阶段,房价估值逻辑可能脱离基本面,有泡沫化的可能,让大周期提前到达终点。

  谭华杰还表示,类似房价租金比这样的在大周期并不适用的指标,例如从1998年到2008年,日本东京地价下跌了30%,但房价租金比始终保持稳定。同样的,从1982年到 2015年,美国新房价格涨幅频繁变动,但租金收益率却相当稳定,所以房价租金比例很难有一个确定的合理范围。

  海通姜超则认为,过去几年中,中国居民新增房贷、新增地产销售额比值持续飙升,11年仅为19%,15年达到39%,16年上半年则高达50%,正是美国金融危机前的最高水平。还有就是居民杠杆率。11年以来中国居民购房杠杆率持续上行,11年约为20%,15年已突破40%,16年上半年创历史新高至50%。所以姜超认为,本轮限购出台时,居民杠杆率已远高于上一轮限购时期,居民购房潜力也已被大量透支。

  此外,他还认为,从房贷占GDP的比重看,中国居民加杠杆的速度也不可持续。日本即使在房产泡沫最严重的89年,居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%,而中国去年已经达到5.5%。美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落,而中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%,表明中国居民购房或已将杠杆用到极限,16年可能会是中国地产市场的历史大顶。

  长沙:节后单周新房成交跌逾四成

  随着一二线城市的调控政策政策大量出台,一些城市楼市开始降温。据长沙市住房和城乡建设信息中心发布的最新数据,10月2日至10月8日一周,长沙市中心城区新房成交4776套,环比跌41.15%。

  近几个月来,长沙的楼市持续上演火爆行情,进入9月以来,单周新房成交量屡创历史新高,中心城区“十一”前最后一周新房成交再次刷新纪录,达到8116套。

  “转移效应”显现 江苏三四线楼市成交踊跃

  国庆期间,江苏淮安市区十多家楼盘推出了特价房源,优惠促销的力度不小。据统计,10月黄金周淮安市辖区日均新房认购量近150套,比去年的黄金周增长约20%。

  在宿迁市沭阳县城一家楼盘的销售现场,国庆期间前来看房买房的市民络绎不绝。楼盘销售负责人介绍,由于推出了购房优惠,国庆期间每天的客户来访量是平时的近三倍。

  镇江市在国庆长假期间楼市特别热闹。10月份以来,客户明显增多,假期里几天的业绩就赶上了平时一个月的成交量。除了本地购房者外,售楼处里也出现了很多外地买房人的身影。

  业内人士表示,一二线城市出台限购限贷政策后,三四线城市迎来了去库存的良机,楼市成交量随之上升,投资客也可能涌入。此时,普通购房者应该保持冷静,关注市场走势,仔细挑选房源,不要盲目跟风买房。

  业内人士表示,价格不太可能继续持续往上走了,如果还是过火,再往上走的话,不排除有更多更严厉的政策出来。市场适度转冷,量、价一定程度降温回落,这是不可避免出现的情况。过度投资投机的那些人可能会被清洗出去,剩余的对于刚需,总体上来说可能会出现比较好的态势。

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来源:央视 编辑:研究中心 作者:佚名
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