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明年房价或会创新高

八百家资讯中心 时间:2016-12-07 09:35:18 评论:0 点击:
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  有人说,当下中国社会划分为两个阶级,有房阶级和无房阶级。自本轮调控以来,唱衰房地产已成常态,甚至是一种政治正确。但从历史经验看,以往每次调控后楼市往往迎来更大上涨,令众多踏空者扼腕叹息。所以,面对当前“楼市顶部成型拐点已显”的论断,刚需一族内心是纠结和不安的,万一又涨了,那买房就要等到猴年马月了。

  面对房地产的重重迷雾,投资者的雾里看花,著名地产专家谢逸枫做了《2017十问中国楼市》的直播,一共18个问题,干货满满,思考多多,值得买房族好好细读!

  【直播实录】

  彩贝财经:房地产调控后,对刚需一族入市有什么建议?房价会跌吗?

  谢逸枫:我的建议就是年底抄底是好时机,尤其是对刚需族。现在房贷、利率,包括首付都相对更低,如果要等到一两年之后,房贷首付跟利息提高完后,刚需一族想买房难度会加大。

  现在房贷成本已有上涨的迹象,所以对于刚需一族,拖延的时间越长,持有成本就越高。而且买房压力就越大,因此,对于刚需一族,越早买房越有利,否则,可能还得等上十几二十年。在房地产行业有句话,叫今年不买房白干10年,这里面包括三个因素,一是人民币贬值,二是持有成本上升,三是房价上涨难扭转,综合这个几个因素,明年是买房的好时机,不然就得等20年。

  彩贝财经:房地产在中国经济中到底是支柱还是配角?

  谢逸枫:从国家统计局数据看,今年前三季度房地产对经济贡献是8%,创2014年以来最高点。作为对比,美国房地产对经济贡献率是12%,现在中国直接贡献是8%,如果算上间接的产业链全部加起来,对经济贡献是达到20%以上,这是中国任何一个其它产业达不到的。因此从贡献率来讲,房地产业是当之无愧的支柱产业,绝对不是配角,也不是小三,而且也不是丫头,是真正的主角,是支柱产业。

  从政策来看,2003年国家已经把房地产定位为支柱产业,这些年已经有所淡化,但是事实上,房地产对宏观经济贡献率包括对拉动的内需,能够表明它就是支柱产业。

  从创造财富来看,房地产对企业对居民创造的财富是最高的,中国家庭资产里面70%以上都是不动产,不动产里面主要是有房子,再有是土地,那么还有少部分是整个房地产股权。财富增长靠房地产,肯定证明房地产就是支柱产业。

  彩贝财经:经过多年高速发展,房地产是否还处于黄金时代?

  谢逸枫:目前中国房地产业依然是黄金时代,主要有四个标准。一是房价更高,今年全国房价同比上涨达10%以上,从热点城市前十月房价涨幅翻倍的达到达到60%,从房价涨幅来看,中国房产还是黄金周。二是行业利润维持高位。房地产今年毛利润相比过去几年有所下跌,但整体利润绝对高于其它行业。三是成交量处于高位。今年房地产成交量对比过去几年,还是个历史的高位,从成交金额看,今年可能会突破10多万亿以上,达到新高点。四是房企销售额高涨。今年销售千亿的房企会达到10家以上,而3000亿会达到3到4家,这是很惊人的数字,说明行业还在快速发展。

  从这几大因素看,房地产还是黄金时代不是白银时代,目前来看,房地产上涨周琪琪还没走完,一个因素是目前人口增长还是非常快,尤其是二孩政策放开以后的话,未来住房需求会非常巨大,房地产还是未来的居民首要配置资产,也经济、财富的增长点。

  彩贝财经:房价越涨越高,有没有导致崩盘可能?

  谢逸枫:判断房地产有没有泡沫?按照国际通行的标准,第一个是房价收入比,第二个是控制力,三是房地产的总值,还有一个因素就是利用能力。

  按照目前房价收入比完全讲不清楚,并不能说明房地产有泡沫,原因就在于房价收入比统计,跟居民收入统计,中国跟美国跟香港其他国家并不一样,包括空置率等指标,计算方式都不一样,这样很难判断房价到底有没有泡沫。

  目前看,中国房地产总体上没有泡沫,但个别城市有泡沫。我们讲的这个泡沫,一是土地泡沫,土地泡沫主要是有地价太高,这个就可能会有泡沫存在。第二个是政策泡沫,这个2002年到现在,有6轮的房地产调控,其中有3轮是收紧型调控,这个调控政策组里面的话可能就会有泡沫。第三个是库存泡沫。现在真正的房地产泡沫化讲的是库存泡沫,目前一二线城市基本上是没有泡沫,而三四线中的部分城市有泡沫存在。从严格意义上讲,房地产泡沫都不叫泡沫,应该叫资产泡沫,但是并不意味着房地产就会崩盘。

  有四个因素会导致崩盘,一是战争,这个目前出现的可能性很小;二是经济危机。从全年看,今年的宏观经济增长是6.7,那么明年的话可能在6.6左右。因此中国不会爆发有经济危机的条件。三是爆发国际性的金融危机。比如像1997年东南亚金融风暴;第四个是房地产业全面停止贷款,比如个人住房贷款,还有房产开发贷款,地产开发贷款。除非这4种因素出现,那么房产才会有崩盘的可能性。

  彩贝财经:在本轮严厉调控后,会不会迎不会新一轮调整周期?

  谢逸枫:目前房地产调整期并没有到来,今年房价上涨比较快速,所以说不叫调整期,最多算波动期。只要是政策没有办法烫平供求关系,那么波动期就会存在,房价还会上涨。从目前,房地产波动期很快会结束,可能会在2018年之前,而2018年可能会迎来新一轮的房价上行期。

  彩贝财经:这轮房地产调控会带来哪些影响?

  谢逸枫:按照目前情况来看,这轮调控最多持续到2017年,最长在2018年上半年就会结束。因为,目前中国经济不允许房地产大起大落,这样对中国宏观经济影响特别巨大。

  从房地产开发周期来看,高价地未来1到2年必须要出手,如果调控持续太久,高价地会非常危险,从这个角度,也不允许房地产波动周期那么长;此外,从国家土地财政政策看,税收等也不允许调控那么长时间。综合以上,这轮调控最快在2017年年底,最长在2018年上半年会结束。

  彩贝财经:随着热点城市调控加码 房价有没有可能降下来?

  谢逸枫:降房价太难了,调控的目的不是为了降房价,而是为了控制房价上升幅度,控制这个房价波动,因此调控目的它不是降房价,是为了控制房价涨幅控制波动。

  从目前调控来看,热点城市房价上涨有所收窄,但二线城市的房价又开始抬头了,有部分三线城市房价也开始上涨。现在的调控只能解决单个城市房价上涨的问题,但是解决不了全国房价的问题,只能说是这个调控是短期的行为。总之,就是的调控短期能够抑制房价上涨过快,但是解决不了长期房价上涨的问题。

  彩贝财经:热点城市的房价,它还是最抗跌的,可不可以这么理解?

  谢逸枫:确实,目前一线城市房价最抗跌,原因是其集中了全国最多的资源,最好的公共服务。而且这些城市土地供应持续不足,库存不足。目前来看,一线城市最关键的是要如何去补库存。主要有几个方法,一是小产权房直接转变为这个商品房,小产权房用地转变为这个新增建设住宅用地;二是加快城市的更新。三是工业用地转变成这个商业或者是住宅用地。

  只要是供不应求,一二线城市越调控房价可能就越会上涨,而且调控反而会增加整个房价的抵抗力,就是你越调它会越涨,一二线城市房价为何抗跌,不仅仅是因为供求矛盾比较突出,关键是这个资源配置太好了。

  彩贝财经:今年各地出现不少“地王” 为何高价地频出?

  谢逸枫:这一轮地王频现,主要五大因素导致。一是目前的经济不景气,只有靠房地产,而房地产里面最主要的要素就是土地。没有土地的话就不可能有房地产。二是从土地制度来看,目前的土地招标化制度,以及这个地方政府的土地供应模式,一定会产生高地价。三是跟地方政府供应节奏有关,目前各大城市的土地资源非常稀缺,而且是大城市的土地供应量非常有限,新增土地的储备非常少,所以在这种情况下供不应求,肯定会出现高地价;四是目前在房价构成中,土地最值钱,导致土地升值预期强烈。五是房企不缺钱,多数房企处于补仓期,他们还要去拿地。这几个因素导致了高价低为何这么多,房企为什么要去冒险去抢?

  彩贝财经:当地王遇到房价调控,房企会不会被套牢在高位?

  谢逸枫:高地价成就高楼价是必然的,不可避免的,因为房价中50%左右是地价成本。但从以往看,比如像在2007年,包括2010年,2015年出现这么多地王,但在今年都解套了。总之,房企和地方政府有很多方法让地王解套,比如继续推出新地王,或延长开发周期,调整地王土地规划,或提高容积率,扩大可销售面积。

  彩贝财经:地王对周边楼盘价格刺激明显,这个能持久吗?

  谢逸枫:地王的出现,对周边楼盘的确有刺的作用。但是这是短期的。长期来看,还是要看整个规划配套的落实,人口增长以及这个基础设施完善。因此,地王会对周边区域形成短期刺激效果。但是,地王数量越多,可能持续的时间会越长,单个的话,对房价刺激的时间越短。

  彩贝财经:请您预测一下,明年中国房价的走向?

  谢逸枫:我相信中国房价年年高涨,而明年房价会涨得最凶猛。主要原因有这么几个层面。一是经济层面,经济不好的话,房价一定会涨,原因在于房地产是支柱产业,也是拉动宏观经济的火车头,驱动器。二是货币超发,信贷猛增,今年个人贷款达到四五万亿,增长非常快速。三是供不应求,过去几年热点城市土地供应量都是保持着30%到40负增长,稀缺性导致了房价暴涨,连年高涨。四是目前的居民财富,集中在房地产,集中在不动产,不断的有人去买房子,尤其是富人。他只能买土地买房子,来保证财富不会贬值,比如你今年买了房子,明年可能就赚了几百万,就是这个可能性。但是股票对于大众来讲是不太可能的。五是目前一线城市集中了太多公共资源,目前多数的钱都集中在一线城市房地产市场。

  对于明年房地产市场,我有这么几个判断,一是全国房价总体保持着上涨趋势,一二线热点城市房价还会涨,还会创新高,但是涨幅相比今年会回落。而非热点的二线城市的房价,可能会有一个创新高,可能会炒的比2015年,涨到2016年还更高。而部分三四线城市,在完成去库存后,房价可能会有新一轮的上涨。

  因此总体来判断的话,明年房价还会上涨,但是涨幅会有回落,一二线城市房价还会创新高,非热点二线城市还会是新一轮上涨。而部分三线城市去库存完成了房价可能会出现高涨,四线城市去库存房价会出现止跌,下一轮房价上涨的至高点,可能会超过今年。

  彩贝财经:有网友提问,现在对楼市走势分化较大,你对拐点论怎么看?

  谢逸枫:目前房价不能说是拐点,只能说是逐步回落的过程,是曲线的波动。比如深圳,11月房价环比下跌1.1%,但是同比还保持着20%以上高增长速度,所以圳房价实际上并没有下跌,它只是结构性因素引起的供应量减少,成交量减少而已。只要房子卖不出去了,或者没有成交量,这个可能才真的是拐点。

  目前来看,房价还在涨,只不过涨幅变慢了,而且这个是调控的结结果,就是保证房价平稳上涨,控制房价涨幅有波动。

  彩贝财经:说说房产税,会不会成为房价的一个杀手锏?

  谢逸枫:按照目前的条件,房地产税立法估计2020年前都没有办法进行。原因有几个,一是目前的这个房地产税草案都还没有,而且还在有研究阶段。二是房产税还没有正式纳入立法规划历程。三是房地产税的利益集团目前没有形成共识。而且老百姓房地产税非常反感,会无端增加持有成本。

  房地产税是否开征,不会起到降房价的作用与效果,原因在于房地产税跟房价没有关系,第一它这个影响不了房地产供求关系,第二它影响不了宏观经济。第三他也影响不了目前这个货币超发,因此房地产税收跟房价没有太大关系。相反,房地产税会导致持有成本的增加,可能会转移到下一个买房人的手里,一定程度上反而会推高房价,而不是降房价。因此,房地产税不会成为降房价杀手锏,反而会成为房价上涨黑手之一。

  彩贝财经:普通人买房,应该着重关注哪些指标,如何判断值不值得买?

  谢逸枫:判断一个房子值不值得买,首先要选择一个城市。主要有五大指标,一是经济增长比较稳定;二是人口是正增长,不是负增长;三是产业结构相对合理;四是收入,居民收入增长比较稳定。五是基础设施配套是否完善。五大因素可以判断城市值不值得买,有没有投资价值。

  具体到那些房子值不值得买,也有五个因素。一是城市的中心位置,区域中心,地段中心,这种房子绝对是值得买;二是交通地铁沿线楼盘房是值得买的,比如有高铁轻轨公交车站、地铁,这些地铁交通沿线楼盘值得下手。三是附加值很高的,比如学位房,朝向比较好的房子,景观配套好的小区,这些楼盘值得买。四是市政基础设施配套、商业配套、生活教育配套很全的这种小区楼盘是值得去买。五是老城区更新的房子一定要去买。因为老城区一般属于黄金地段,占到最好的资源跟优势,一定要去买的。

  彩贝财经:有没有哪些城市?你认为是值得入手?

  谢逸枫:从目前经济增长、交通基础设施、人口产业以及城市发展几个方面,我觉得这些城市值得去买。第一个是一线城市,一线城市是一定就值得去买。集中全国最多的人口,最好的资源,最多的富人,公共资源服务优越性最高。第二个是强的二线城市,比如像合肥、南京、厦门,苏州。第三类是热点城市是值得去买的,第四个是库存量比较少的,供求关系比较平衡的部分三线城市。第四类是城市群,比如像京津翼、长三角、珠三角这3个超大世界级城市群的房子。五是像整个中部,还有成都跟重庆,城市群的房子都值得去买。第六类是有高铁的,有地铁城市也值得去买,第七类城市是旅游型的城市,也值得去买。像这七类城市,至少已经占到全国2/3以上。

  彩贝财经:这么多可以买的城市,有没有你特别看好的?

  谢逸枫:重点城市比较看好的话,我个人比较看好省会城市,比如第一类是省会城市。

  彩贝财经:比如呢?

  谢逸枫:比如像长沙,武汉,福州,这些城市都是我看好的,南京,杭州,我觉得都可以。第二类是长三角,珠三角周边城市,好比珠三角的佛山,东莞,中山,珠海,这些城市都是值得去买的。

  彩贝财经:如果是杠杆买房,会砸到自己手里吗?

  谢逸枫:再限购城市买房,根本不用去担心说政策会导致血本无归,或者说是砸到手上,我觉得这个根本不要去担心,原则就在越限制越要去要买,这就是因为它的供不应求,需求都供应量少,所以说越限制的城市越要去买。从目前房子持有成本来看是非常低的,所以根本不要去担心,因为又限购又调控了,房价根本掉不下来。所以,目前加杠杆还是比较合理的,不合理的只是是个别现象。因为目前,个人房贷首付还是很高的。比如这个最高七层,但是七层是比较少。基本上有些是,一到两层,三层的也是比较少。基本上是三到四层的比较多点,所以不用去担心高杠杆问题。

  总之,现在根本不要去担心高杠杆,买房子会砸在手里,或者说是会崩盘。当然个别人的盲目的投资,或者说是由于选错了城市,选错了房子,加杠杆是那种高利贷,或者说是把所有家庭资产都投资在房产,导致杠杆破裂。这种会有,但只是个别现象,这一类人不适合投资房地产,不适合买房炒房。

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来源:凤凰网 编辑:张喆 作者:佚名
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