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房价下降?全国17城市楼市调控收紧

八百家资讯中心 时间:2016-07-16 08:21:58 评论:0 点击:
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  房地产再次轮回到调控由全国放松转向局部收紧的局面,自2014年一季后,全国楼市进入去库存大战,救市政策持续出台。截止到2016年7月11日,已经包括一线城市北上广深的房贷、限购、公积金调控加码,还有二线城市的武汉、青岛、苏州、(廊坊、三河市、固安、香河、惠州、中山)南京、合肥、天津、厦门的限贷、房贷、公积金、限地价的政策收紧。2016年7月9日上午,厦门国土资源与房产管理局发布了楼市信贷调控政策,“认房又认贷”。厦门将于7月15日起调整住房信贷政策,其中最受关注的是二套房首付的变化,对于名下有一套房但未结清贷款的,或两笔及以上贷款记录的从原本执行40%首付提升到60%,而有两笔贷款记录且未结清的则由原先的50%首付变为不可贷款。此外,停止向三套房发放公积金贷款。毫无疑问,此次政策的出台,被寄望能给持续高烧的厦门楼市降温。新政重启“认房又认贷”,重点打击投机性需求,通过实行差别化政策来“保护刚需,抑制投资、投机行为”。

  截止2016年6月30日,中原统计,全国已出现205宗单宗超过10亿元的高总价地块,51宗超过30亿元的高总价地块,3宗超过100亿元的高总价地块。144宗溢价率超过50%的单宗地块,约是去年同期8.5倍;92宗溢价率超过100%的单宗地块,约是去年同期45倍。从城市分布来看,分别为苏州27宗、杭州26宗、南京21宗、上海15宗、合肥14宗、北京12宗、广州9宗。截止2016年6月30日,上半年全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗,其中溢价率超过100%的地块达到了109宗,溢价率超过50%的地块更是多达167宗,地王频繁出现,这219宗地块中,很大比例是由国企央企获得。截止2016年7月11日,包括武汉三地王,郑州一地王,全国的的地王总数达到209个。楼市也热度不减。2016年上半年,核心54城市成交商品房住宅180.17万套,同比涨幅高达31.2%,刷新了上半年的历史最高纪录。54个城市中,50个城市成交量明显上涨,包括天津、南京、扬州等城市成交量上涨超过100%。

  国土资源部的《中国国土资源2015》2015年报告隐藏的一组数据显示,一旦土地价格暴跌,可能带给房地产市场的冲击。截至2015年底,全国84个城市处于抵押状态的土地面积为49.08万公顷,抵押贷款总额11.33万亿。以上述数据统计,所有抵押土地获得的贷款额是2308.48元/平。但是,当年全国105个主要监测城市的综合地价、商服地价、住宅地价分别为3633元/平米、6729元/平米、5484元/平米。从这两组数据可以看出,目前我国的土地抵押风险不大,即使出现土地价格的调整,受影响的土地数量占已经被抵押给银行的土地总量,比例应该不会很多。在信贷确认安全同时,国家还需要确认一件事,干预过热城市的土地市场,不会给经济增长带来风险。另外,国家统计局的数据显示,开发商的土地购置面积,1-5月份同比下降5.9%,虽然降幅比上个月有些收窄,但还是在继续下降的,这使得房地产土地购置面积,在去年大幅下滑30%左右基础上继续下滑。

  2016年下半年分类调控、因城施策的政策指导方式将进一步凸显,各地分化特征愈加明显。由于去年同期基数较高、地王频繁出现、房价阶段涨幅过快限制了成交释放,整体来看,下半年销售增速出现回落不可避免。其一是从“全面宽松”调整为“整体宽松+局部收紧。对于一、二线城市,随着调控政策的落地,整体市场回归到平稳,而三、四线城市,去库存任务仍然艰巨。其二是信贷方面,融360监测显示,6月全国首套房平均利率为4.48%,再创历史新低。行业需求端信贷政策继续趋于宽松。目前部分二线城市提高首付比例,北京工行提高商住项目首付比例至七成,热点地区限贷政策出现,释放出收紧的信号。分化行情下,成交量难以延续趋势上涨行情;同比高基数下,下半年成交回落难以避免。下半年中,四季度降准降息的概率相对较大,前面的经济压力(包括外汇风险、资本流动风险、经济下行风险)不断累积,积极的财政政策和货币政策显得尤为重要,预计降息幅度为25个百分点。

  传统的“金三银四红五月”已经过去,转眼间楼市已经进入了7月。在经历了3、4月的疯狂,5月的热度飙升,6月成交量又创新高,今年上半年济南楼市的表现可谓是一场狂欢。自2015年下半年以来,随着国家各项利好政策的出台,全国楼市从原来的低迷状态逐渐苏醒过来。2016年上半年,楼市可谓是一片“火热”,不管是频频出现的“地王”,还是日光盘频现,无不展现出整体市场的状态。从2015年四季度至2016年一季度,北上广深等一线城市市场火热,量价齐升,济南、苏州、南京等等二线城市不断升温,量价稳步上涨。而从2016年二季度开始,随着一线城市政策收紧北上广深等一线城市楼市逐步趋向平稳,交易量下降,房价涨幅收窄。毫无疑问,第三四季房价走势会呈现强分化特征,但会与上半年有一定差别。上半年涨幅过大的一、二线城市预计下半年会以平稳为主,甚至不排除个别过热区域出现小幅回调。

  一线城市周边及省会城市,受益于良好基本面、城市圈效应、需求外溢以及房价传导作用,预计仍有上升空间,保持温和增长态势。三、四线城市,受压于高库存压力,房价预计仍会持平。但对于供需关系得到明显改善的三、四线城市,房价预计存在一定的上升空间。种种迹象显示,此前火爆的一二线楼市已现降温苗头。无论是刚发布的国家统计局数据,还是南京等楼市土地流拍、央企被限制拿“地王”,从政策层面到市场层面,都显现着这样的降温趋势。而这一波销售增速回落,既与前期刚需集中快速释放的市场透支有关,也与一些热点城市房地产调控政策收紧、地方政府不断施加“小动作”相关。无论从政策背景还是楼市波动规律等角度看,当下的楼市都已经到了要喘口气的临界点。以土地市场为例,即使不限制地价,去年和今年涌现出的一些高价地,被市场消化也要有一个博弈过程。

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来源:凤凰网 编辑:张喆 作者:佚名
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