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五个房价最有上涨动力的城市

八百家资讯中心 时间:2016-06-01 10:35:12 评论:0 点击:
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  综合近4年来人口的增加量和增长率两个指标来看,天津、北京、深圳、郑州、武汉等城市,不光人口增量大,而且增长率也高,是近年来人口增速最快的城市。

  今年以来,在去库存等一系列刺激政策的作用下,房地产市场大幅回暖。不过在普遍回暖的情况下,市场的分化依然十分明显。尤其是在一二线城市量价齐升的同时,大量的三四线城市表现比较平淡。

  “政策刺激虽然可以改变短期市场格局,中长期的楼市走向依然取决于供求关系的基本面,归根结底体现的是经济发展和城市吸引力。”中原地产首席市场分析师分析,人口净流入是分析城市吸引力和未来房价走向的一个最重要的指标。

  那么哪些城市的人口吸引力更大?记者查阅了部分大中城市2015年的统计公报(其中成都、昆明、沈阳、济南为2014年数据),根据常住人口与户籍人口数据,对各城市的净流入人口及其占比情况进行梳理,进而分析各城市的人口变化和吸引力。

数据说话!这五个城市房价最有上涨动力

  表1:重点城市人口净流入

  珠三角城市外来人口最多

  必须指出的是,这些城市主要是我国的一二线城市,在城镇化的过程中,这些城市是人口主要的流入地。但由于经济发展的形态和阶段不同,各个城市的人口流入量也存在着较大差异。由于部分重要城市的户籍人口或常住人口数据没有公布,在此不列入统计。

  如表1所示,在列入统计的27个重点城市中,有10个城市的净流入人口超过了200万,主要位于东部沿海发达地区,只有成都和武汉位于中西部。8个沿海地区城市中,珠三角有4个,长三角2个,京津冀2个。

  其中,上海以981.65万的净流入人口位列各大城市首位,成为外来常住人口最多的城市。首都北京的人口净流入数量达到822.6万,位居第二。深圳紧随北京,以782.9万的人口净流入位居第三。沪、京、深恰好是目前我国房价最高的三大一线城市。

  在三大一线城市之后,“世界工厂”东莞的人口净流入达到630.4万,位居全国第四。第五是天津,外来人口达到了520万,比广州多出了20多万。由此看来,近年来天津经济总量在紧追广州的同时,常住人口也在不断增加,甚至已经超过了广州。

  此外,制造业大市苏州和佛山的外来人口也不少,均超过了300万。

  相比之下,人口净流入垫底的是西部的直辖市重庆。重庆去年人口净流入为-355.29万。这里面的主要原因在于,作为一个直辖市,重庆的总人口达3000多万,面积达8.24万平方公里,人口规模相当于一个中等省份。其中主城区只有1000万左右,大量的人口分布在下辖区县,在城镇化的过程中,区县人口除了一部分流向主城区外,有相当一部分流向了外省,尤其是东南沿海地区。

  若以净流入人口占常住人口的比例来看,有10个城市的净流入人口占常住总人口的比重在30%以上,这也在很大程度上体现了这些城市的强大吸引力。其中,珠三角的几个城市遥遥领先,东莞以76.37%的占比位居各大城市榜首,外来人口是本地户籍人口的3倍多。邻近的一线城市深圳达到68.8%,外来人口是本地人口的2倍多。佛山以47.65%位列第三。

  厦门则以45.3%的比例位居全国第四,外来人口也接近了户籍人口数量。上海以40.64%位居第五,这5个城市的外来人口占比均超过了40%。在上海之后,北京、苏州、广州分列6到8位,这三个城市的这一比例在35%到40%之间。

  津京渝增量大,省会受青睐

  如果说人口净流入量反映了一个城市对外来人口的吸引力,那么近年来常住人口的变化则反映了区域经济的发展变化。

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  表2:部分城市过去四年常住人口增长率

  由于很多城市到近年来才有常住人口的数据,因此:以2011年数据为标杆,观察过去4年来主要城市的人口流动变化。需要说明的是,由于部分城市到2012年、2013年或2014年的统计公报中,才有常住人口的数据,因此这些城市的数据相对不具备可比性,但仍可以从中管窥近年来其人口变化的走势。

  统计发现,过去4年间,常住人口增量绝对值的前三位分别是天津、北京和重庆三大直辖市。其中,天津过去4年间增加了192万常住人口,位居榜首。

  从2006年开始,天津成为又一颗“耀眼的明星”。在一系列大项目、大投资下,天津从2007年后开始高速增长。据天津市统计公报,2011年年末全市常住人口1354.58万人,比上年末增加55.29万人,全市户籍人口996.44万人。到2015年,全市常住人口1546.95万人,比上年末增加30.14万人,年末全市户籍人口1026.91万人。

  也就是说,数年间,天津常住人口年均增加50万人左右,其中大部分是外来人口;同期,户籍人口仅增约30万人。

  在天津之后,首都北京以151.9万的增量紧随其后。位列三四位的分别是最大直辖市重庆和一线城市深圳,两城过去4年的人口增量在90万到100万之间。

  上海和广州的增量也不小。上海以67.81万的增量位居第六,值得注意的是,去年上海的外来人口首次减少。上海市的统计公报显示,至2015年年末,全市常住人口总数为2415.27万人。其中,户籍常住人口1433.62万人,同比增长0.3%,外来常住人口981.65万人,同比下降1.5%。相比2014年996.42万的外来常住人口,2015年上海外来常住人口减少近15万。

  华南的一线城市广州虽然只有近两年的变化数据,但两年内增加了57.43万,增长量也不小。尤其是,去年一年广州就增加了41.61万人。

  此外,几个人口大省的省会如郑州、武汉、石家庄近几年的增量都比较大,这也显示出在近年来快速城镇化的过程中,省会城市是重要的人口流入地。

  以人口大省河南为例,早在2010年末,河南省的户籍人口就超过1亿人。尽管有1000多万人口流向了沿海发达地区,但本省常住人口还有9000万左右,城镇化还有很大的空间,这其中,郑州将可能吸引大量的人口进入。因此,郑州也成为近两年来房地产市场广为看好的二线城市。

  厦门大学经济学系副教授表示,郑州、武汉等人口大省的省城近年来在承接产业转移方面效果十分明显,如郑州通过吸引富士康落户,一下子解决了大量的人口就业。这些省份的劳动力丰富,工资水平也不是很高,这也是他们吸引沿海一些大型企业转移落地的重要基础,“这些省份原来很多在沿海打工的人,现在都就近就业。”

  如果以近4年的增长率来看,天津、乌鲁木齐、深圳、郑州、北京位居前五。天津无论是绝对值增加量还是增长率,都高居榜首。由于基数的关系,乌鲁木齐、厦门、海口等城市虽然增加的绝对量不算大,但由于自身人口基数本来就比较小,因此增幅也比较靠前。尤其像厦门、海口等南方海滨城市,城市环境十分不错,吸引了大量外来人口前来置业。

  综合近4年来人口的增加量和增长率两个指标来看,天津、北京、深圳、郑州、武汉等城市,不光人口增量大,而且增长率也高,是近年来人口增速最快的城市。

  哪些城市增长慢?

  相比之下,一些城市近年来人口流入较为缓慢,甚至停滞。这些城市主要包括两个类型,一是像沈阳、太原等城市来自能源重化工业省份,近几年随着能源价格的走低,这些省份的经济受到很大影响。

  而且,东北等地大多是计划经济色彩比较浓厚的地区,产业结构不太合理,重工业多、轻工业少,导致东北就业不足,人口南下。就业不足导致社会民生对财政的依赖度加大,经济发展难度加大。

  另一部分人口增长较为缓慢的城市是东莞、常州、苏州、温州等传统的制造业城市。以东莞为例,2011年常住人口为825.48万,去年为825.41万,4年来略有减少。在邻近的两大副省级城市广深的人口都快速增长的情况下,东莞、佛山的增速更显缓慢。

  最新房价数据出炉,看看一二线房价趋势如何

  新建商品住宅(不含保障性住房)方面

  与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有5个,上涨的城市有65个。环比价格变动中,最高涨幅为5.8%,最低为下降0.5%。其中,合肥环比上涨5.8%,位居第一,厦门5.3%、南京4.4%。

  与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有23个,上涨的城市有46个,持平的城市有1个。4月份,同比价格变动中,最高涨幅为63.4%,最低为下降3.2%。其中,深圳同比暴涨63.4%,其它同比涨幅超过10%的有:上海34.2%、南京22.6%、厦门21.7%、北京20.2%、广州17.6%、合肥17.6%、杭州14.8%、福州11.1%。

数据说话!这五个城市房价最有上涨动力
数据说话!这五个城市房价最有上涨动力

  与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有10个,上涨的城市有51个,持平的城市有9个。环比价格变动中,最高涨幅为6.8%,最低为下降0.4%。其中,深圳环比微跌,合肥涨6.8%位列第一。

  与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有22个,上涨的城市有47个,持平的城市有1个。4月份,同比价格变动中,最高涨幅为56.1%,最低为下降7.2%。其中,深圳同比涨幅达56.1%,北京37.2%、上海30.2%、广州20.3%;合肥30.4%。

  与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有10个,上涨的城市有51个,持平的城市有9个。环比价格变动中,最高涨幅为6.8%,最低为下降0.4%。其中,深圳环比微跌,合肥涨6.8%位列第一。

  与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有22个,上涨的城市有47个,持平的城市有1个。4月份,同比价格变动中,最高涨幅为56.1%,最低为下降7.2%。其中,深圳同比涨幅达56.1%,北京37.2%、上海30.2%、广州20.3%;合肥30.4%。

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来源:凤凰网 编辑:张晓 作者:佚名
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