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叫停首付贷 真能落地吗?

八百家资讯中心 时间:2016-03-28 10:08:24 评论:0 点击:
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“去库存”是中央确定的今年五大经济任务之一。年初以来,我国出台了一系列刺激房地产销售的政策,包括降低购房首付款比例、调整房地产契税、个人二手房交易“营改增”等。

  政策效应有待显现,效果此凉彼热。新政策的出台带动房地产市场出现一些新迹象:深圳、上海、北京等一二线城市房价快速上升,而库存压力大的三四线城市起色不大。伴随一二线城市房价飙升,一些风险因素也在萌芽。不少购房者的首付使用担保公司、房地产金融公司提供的“首付贷”等楼市配资方式,客观上抬高了购房者的偿还压力和风险。如何在“去库存”的同时避免产生新风险?进城农民工的“安居梦”还面临哪些困难?开发商怎么看待当前市场变化?眼下是在三四线城市投资买房的好时机吗?

  买房,首付从哪儿来?

  谁用首付贷?

  多家中介机构、P2P公司涉足首付贷,借助信贷杠杆降低购房门槛

  王娟是北京某银行职员。毕业几年后,她想在北京买一套房子安家。经过几个月艰难又纠结的看房,去年底,王娟选中了一套二手房,房子总价180万元左右,首付三成,得先付54万元。

  原本以为挺顺利,没想到交首付时却遇到了麻烦。先期给了房主10万元定金后,王娟也预备好了首付剩余的44万元。但此时房屋中介说,这44万元得先放到他们的资金监管平台上,不能直接支付给卖家,这样做“是为了保证买卖双方的利益”。而卖家却急于拿到现金。

  中介跟买卖双方分别聊了聊,给出了一个“两全”办法:王娟首付这笔钱可以放到中介旗下的担保公司全额质押,然后再贷出一笔同等金额的现金付给卖家。这样卖家能直接拿到现金,而王娟虽说是要支付一笔贷款利息,但利息也不高,3个月利率0.5%,更重要的是能顺利买到心仪的房子了。

  像王娟一样被迫首付贷的人未必是多数,但近期监管层叫停首付贷已引起市场的广泛关注。事实上,首付贷在2014年就现身,近几年发展十分迅速,一些城市的购房者甚至可以几万块钱就买一套房,背后的风险不言而喻。

  到底是哪些人在使用首付贷?

  业内人士介绍,使用首付贷的群体主要集中在两类:

  一是想买一套房子,前一套房子要卖掉,但是存在一个时间差,需要资金来周转,可能需要过桥资金,就想到首付贷,这类大概占到三四成;

  二是在某些城市确实出现了一些融资投机的购房者,因为没有能力购房,借助信贷杠杆来降低门槛。“不过,很难判断购房者是用来自住还是投资。

  那么,又是谁在提供首付贷?

  据调查,提供首付贷的模式主要有两种:

  一种是一些房地产中介机构与开发商合作,由中介或售楼处向购房者推荐,中介自己提供小额贷款服务,或是作为中间人,寻找合适的金融机构提供贷款;

  另一种是一些互联网金融平台、小贷公司等与房地产商、中介机构合作,特别是一些网络借贷平台(P2P),利用自身“优势”,提供的资金多来源于一些个人投资者。

  一般申请P2P公司首付贷的门槛也比较低。以银谷普惠为例,申请贷款只需提供身份证、工作证明、收入证明、住址证明等材料,提供的资信证明越多,可贷金额越高,月息为1.7%—1.8%或2.3%—2.4%,必须登记资金去向,资金可以用于首付贷,只是与银行沟通时需说明是用于装修或个人消费。再如,平安好房推出的好房贷,如果有抵押物,最多可提供抵押物价值70%的贷款,没有抵押物则最高放款30万元。

  万一还不了贷款怎么办?

  北京京融家担保公司客户经理段林说:“有很多首付贷是通过担保公司担保,从银行办的贷款,但贷款用途注明个人消费,不会告诉银行是用于首付。如果还不上,我们会帮客户到银行申请展期,银行也会同意的,因为我们公司在银行有保证金。随后2到3个月,你可以去筹钱。最后实在还不了,不是还能卖房吗?不过现在还没遇到还不了的。”

  风险大不大?

  首付贷让杠杆能变成10倍,高杠杆放大不合理需求,易导致房地产市场出现泡沫

  让原本没能力购房的人有了购房资格,提供首付贷机构的资金来源又有很多不确定性,这其中的风险可想而知。

  可以说,首付贷的风险很大,因为其背后资金来源有很大的不确定性,涉及的机构较多,无法做到全面把控和核实。

  业内人士介绍,一般的按揭贷款会在房本上留一个他项权利证的抵押,这样就不能无限制做抵押,但首付贷更多的是信用贷,不需要确权,也不需要做他人权利登记,极端情况下可以在很多地方重复做首付贷。而且首付贷又不像银行的消费贷能在央行系统查到资金流向,一旦市场出现较多不可控的风险,产生的不良影响就会非常大。

  以两成首付购买一套100万元的房子为例,一般买房者需要银行贷款80万元,自付20万元,杠杆为5倍。而有了首付贷,买房者首付部分能再贷款10万元,共贷款90万元,自付只需10万元,杠杆就变成了10倍。

  “如此高的杠杆率,一旦房价下跌、投机者资金出现缺口,无法还贷,风险就会转嫁到银行身上,继而给经济带来不稳定因素。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说。

  建设银行上海分行副行长孙维说,首付贷买房,没有本金或是只有很少的本金付出,赌的是房产一路上涨,如果房子下跌,就有可能出现弃房,这给投机者提供了便利,降低了他们的成本,而给真正的放贷机构带来了风险,也会使风险波及银行。

  深圳一家银行相关负责人表示,一旦房贷出现违约,银行会拍卖作为抵押的房产。如果大面积违约,银行就需要出手大量的房产。这些房产入市,必然会导致房价下跌。而房价下跌,购房者会出现观望。抵押的房产卖不出去,银行只能不断降价抛售,最终导致楼市崩盘,而降价也会造成银行的钱缩水,最终波及储户,对实体经济造成影响。

  “首付贷帮购房者放大了杠杆,容易导致投机,人为放大了不合理的需求,很可能形成房地产局部泡沫。”中国社科院金融所银行研究室主任曾刚认为,考虑到在整个金融体系的资产中,房地产贷款占比较高,房市如果出现局部泡沫就容易对金融体系带来危害。

  而对金融机构来说,这种变相绕开银行的首付门槛作用,导致很多有投机需求、不具备还款能力的人得到放款,也在风险控制方面埋下了隐患。而且,首付贷的出现,使很多本来没有购房能力和购房意愿的人被刺激,吸引越来越多的人进行投资,却忽视了房地产的整个泡沫风险。如果未来房地产出现泡沫,会对放款者和购房者带来很大损失。

  首付贷,风险怎么解?

  叫停有效吗

  不良记录能包装,产品变身凑首付,不易判断资金流向,很难实现“一刀切”管控

  首付贷等楼市配资背后隐藏的风险,已引起相关监管部门的注意。3月4日,深圳市金融办发函至相关行业协会,要求对深圳地区首付贷或其他涉及高杠杆房贷情况进行摸底排查,进一步研究新兴金融机构在“加杠杆”中的风险。3月18日,深圳市互联网金融协会发布通知称,严禁新开展“众筹炒楼”业务,对于存量业务,立即停止募集并清理,任何企业不得通过更改“名称”、转为线下筹集等方式继续开展业务。

  监管风声趋紧,首付贷能否真的偃旗息鼓?

  记者来到北京市朝阳区中天置业房地产公司,询问是否提供首付贷。工作人员接待了记者,说可以提供首付贷款的服务:客户如果需要30万元首付,且在北京没有不动产,那么中介公司可以帮忙包装身份向银行申请无抵押信用贷款,但不能告诉银行贷款用于首付,而要说用于消费或者是房产装修。

  据该公司工作人员介绍,客户只需要提供个人的工作证明、银行流水、征信报告、学历证明和公积金卡。即使是那些有不良信用记录的客户,中介公司也可以通过内部渠道进行“包装”,保证客户向银行一次性申请贷款成功,但“包装”需要付服务费。

  以30万元现金贷款为例,中介公司帮客户向银行贷款时,3年期贷款年利率为10%,按照等额本息还款方式,也就是30万元现金贷款分36期还,每期需还10500元,所有还清共计37.8万元,其中中介公司收取2%的中介费,即6000元。

  记者随即又询问了几家互联网金融公司。据了解,97房贷网、博民易贷、易贷网等多家贷款公司推出的贷款产品,仍可以起到“首付贷”的作用。

  以易贷网为例,3月21日,记者在该P2P平台上申请了一笔45万元的信用贷款。平台工作人员在询问了记者收入与工作情况后表示:符合条件,可以贷款。

  该工作人员称,易贷网与多家小额贷款公司合作,可以帮客户同时从数十家公司借款,尽管小贷公司额度有效,还是可以一次借到数十万元。“这笔钱你买房付首付或买车,随便怎么消费都行。”

  “比如年轻人想买房,但凑不齐首付,就跟亲戚朋友借点钱,很难判断从哪里借到的钱,或是借到的钱用于何种用途。”中原地产首席分析师张大伟说,一些包裹在不同名目中用于首付的借贷产品,不排除存在暗箱操作的可能,但发现和识别又有一定困难,尤其是一些通过消费贷款等产品借到的资金,无法追踪其资金流向,仍可能流向楼市,从监管层面很难对首付贷进行“一刀切”管控。

  整治有招吗

  模糊地带需要加紧出台政策完善监管,银行应加强对客户首付资金来源的关注

  “互联网金融创新灰色地带要尽可能限制,不应该进行投机炒作。”中国社科院金融所银行研究室主任曾刚认为,首付贷的出现,尤其是通过P2P公司进行首付贷的行为,恰恰说明了监管层面在一些领域的缺位。守住不发生系统性风险的底线,就要对此类互联网金融创新在监管措施上更有效,使其向合规理性的轨道发展。

  “有数据显示,去年深圳首付贷规模在25亿—30亿元,但我认为应该不止。”深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫认为,一些用其他形式比如消费贷、信用贷伪装的首付贷,很难被发现和调查出来。而光靠政府下令杜绝首付贷不太现实。

  陈蔼贫认为,目前首付贷也并非不受监管,只是互联网金融的法律法规还存在一些模糊地带,需要政府加紧出台相关政策,逐步完善监管。

  “想要叫停首付贷,首先应当明确要求银行、中介机构等正规机构不参与其中。”业内人士认为,此前一些P2P平台并没有发放首付贷款的资质,无法确认资金来源,在资金使用上也存在风险,相关部门应当结合互联网金融的专项整治活动,对房地产中介机构、房地产开发企业及其与P2P平台合作开展的金融业务进行清理整顿。

  不仅如此,银行自身也要强化风险防范意识。曾刚认为,银行应加强对客户首付资金来源的监控和关注。原则上,银行要加强对放贷的审核,评价借款人偿付能力,坚持贷款发放标准。

  目前,建设银行上海分行明确要求,房贷者事前要签署声明,承诺首付部分为自有资金。但是,银行人士坦言,银行在贷款时,不可能杜绝首付贷,因为银行不掌握全部信息。让信息对称起来,才可能真正防止首付贷的出现。

  交通银行深圳分行相关负责人介绍,目前,该行在发放购房贷款时,会对贷款人的首付款进行详细核实,一旦发现使用首付贷产品,将不允许其按揭。银行会从多层面对贷款申请人的首付款情况进行核实,既包括面谈及电话核对,从侧面了解其主要收入及首付款来源,也要审查申请人的账户流水,通过流水判断申请人的资金收入情况,查询是否有可疑资金流入。“此外,申请人刷首付款必须使用本人名下的借记卡。”(记者 王 观 吕绍刚)

  ■延伸阅读

  房贷方式有几种?

  目前常见的房贷方式有公积金贷款,商业贷款和公积金组合贷款三种,购房者该选择何种贷款方式呢?

  公积金贷款

  选择公积金贷款每月还贷压力相对较小,且支付的利息也较少,若购房人希望获得较低的贷款利率,且贷款额度不大,那么公积金贷款应是首选,只是其放款时间较长,着急买房的人最好考虑到这一点。同时,房屋市场上有部分开发商拒绝买家进行公积金贷款买房,所以考虑用公积金贷款购房的人务必注意。各地对贷款额度的要求不同,详细可咨询当地住房公积金管理中心。目前,北京地区个人和家庭最高可贷120万元,在上海市缴纳住房公积金的家庭,首套房个人最高贷款限额为60万元,家庭最高120万元。

  商业贷款

  办理商业按揭贷款时,贷款审批周期一般在2周,前提是所需贷款资料齐全,不同银行的进度可能会有不同。当前基准利率为4.9%,借款人的贷款期限最长可以计算到借款人65周岁,同时不得超过30年。商业贷款虽然利率较高,但是还款快、程序简单,若购房人并未缴纳公积金,或者缴纳时间不长,可以选择商业贷款。银率网分析师建议,由于银行优惠政策不同,每家银行商业房贷的首付和利率也有不同程度的上浮和下调,在申请商业房贷时,对贷款银行也要“货比三家”,择优选之。

  公积金组合贷款

  比如,房屋总价100万元,要贷款70万元,但是公积金最高额度只有50万元,那么剩余20万元可以选择商业贷款,组合贷款总的贷款额度不得超过70万元。对于组合贷款,若购房者借款额度较大,且贷款的期望额度已经超过公积金贷款的可贷额度,可选择组合贷款方式,但是由于受到公积金贷款和商业贷款双方条件的限制,一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款最高上限才使用,办理起来会复杂些,放款速度自然也会慢一些。总之,购房者一定要注意权衡利弊,选择适合自己的贷款方式。

  银率网分析师建议,选择购房贷款前,购房者需要对自己的资产情况进行评估,包括对家庭现有经济实力作综合评估,经济实力包括存款和可变现资产两大部分;对家庭未来的收入及支出作合理的预期;注意自己的还款能力和可贷额度,这是决定可贷款额度的重要依据。

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来源:人民日报 编辑:研究中心 作者:佚名
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