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万科又玩非主流,办公也能当商铺

时间:2016-05-04 18:59:27 评论:0 点击:
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  最近,万科又放大招了。相比万科集团4个月破千亿的销售神绩,西安万科在一个非主流的区域做的一个非主流的办公项目更令人惊奇。这个项目创造了在主流商务区的主流办公项目都很难做到的出租速度和租金水平,这个项目叫VV办公。

  VV办公项目坐落于陕师大长安校区对面的万科生活广场,只租不售,一期只有约6800平米,15年7月开始招租,半年就满租,后面还有很多客户在排队。其中,业内知名的北京万科前任总经理毛大庆先生创办的优客工场就在VV办公4-5层,另外还有40家企业分布于这栋楼的6-9层。最让人不可思议的是,这个项目的平均租金竟然跟高新的很多写字楼租金不相上下,这是什么情况?

  为解开这一谜底,记者决定去一探究竟。

  从VV办公工作人员处了解到,VV办公是万科生活广场B、C栋的塔楼部分。楼下底商为配套商业,14年3月已经开业,万科引进了华润万家、KFC、必胜客、屈臣氏等知名品牌以及魏家凉皮、小六汤包、泰熙家等本地优质商户,携手打造大学城人气最旺的商业集中地。

  一期为B栋4-9层,由公寓改建而成,提供简装,面积区间36-120平米。15年7月开始招租,到今年1月就达到满租状态,4-5层是优客工场,入驻企业有滴滴出行以及众多初创的公司,6-9层就是本次探访的重点,这里云集了40家企业,其中培训机构占比达到37%,中小型企业办公占比30%,实体店铺和美容美体机构占比分别为12%,其余还有一些中介等机构。

  据工作人员介绍, VV办公是万科实现“城市配套服务商”转型,试水商办业务的一次积极的探索,目前入驻公司的类型和通常意义的办公楼里入驻的公司还是有区别的,因为这里地处大学城和大型居住区结合点上,面对的群体主要是大学生和周边住户,所以,VV办公的入驻公司更多的像是商业机构,而非传统意义的“公司”。这些机构客源相对固定,对商业展示面的要求不像餐饮百货等业态高,进入写字楼,也能满足经营的需求,同时还能节省租金,用租办公的钱享受商业的价值,更小投入,更大回报。也就是说,围绕周边客户,精准定位,突破传统办公固有思维,让商户上楼经营,是VV办公成功的关键所在。

  为什么,一个非传统商务区的非标准办公楼的租金水平会如此之高,且出租率如此之高,满租时间如此之短?

  我们先看一组数据:

 

全市

长安区

长安区占比

辖区面积
(平方公里)

10108

1588

15.7%

人口
(万人)

870

103

11.8%

2015年商品房成交面积
(万平米)

1788.5

106.7

6.0%

2015年商办成交面积
(万平米)

180

3.92

2.2%

  从以上数据可以看出,长安区房地产市场以及商业办公市场的发展与人口所占的比重严重不相称,也就是说,长安区极度缺乏商业网点和办公场地。形成这种局面的原因主要有三方面:第一,长安区面积大,人口居住分散,不利于商业聚集;第二,长安区设区前以农业为主,产业基础及服务业基础薄弱,对办公需求较少;第三,长安区紧靠雁塔区及高新区,这两个区域是传统的商业和办公聚集区,对长安办公和商业需求的分流较为严重。

  2000年以后,随着大学城的建设和大量学生的迁入,一方面快速提升了长安区的人口数量,另一方面,日益增多的人口对周边商业办公的需求也急速增加。

  据不完全统计,万科城项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图半径2公里范围内,有6个大学,约10万师生,以及包括万科城项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图本身在内的6个大型优质社区,约8万人居住。近20万的学生和居民,所产生的教育培训、休闲娱乐等需求量是非常巨大的。

  正是看到了这种需求,万科于2009年进入长安,经过严格认真的选址,开发了万科城项目,经过7年的建设,万科城所在的区域已经发展成熟,也正因为如此,VV办公短时间内满租且租金较高的现象就顺理成章,不足为奇了。

  根据工作人员的介绍,为解决一期房源供不应求的局面,今年4月,万科开始启动C栋7-20层改造工作,作为VV办公二期,这次面积更大,有近1.3万平米,目前正在招商,预计8月可以正式对外营业。招租的业态更加丰富,除了教育培训、美容美体等业态,还增加了品牌酒店、休闲娱乐、网咖、诊所等业态。

  同时,结合“城市配套服务商”的转型目标,西安万科已经成立的专门的部门,负责商业、公寓及办公的发展。在办公领域,万科正在构建一个叫“V-work”的服务平台,万科会把未来入驻所有万科办公楼的企业整合在一起,给企业提供一个互相交流和学习的平台,并利用万科自身强大的资源整合能力,引入各种合作方,满足入驻企业经营中面临的各种需求。相信在万科不断创新的精神下,VV办公二期也会像一期一样,继续给我们制造更多的惊喜。

 

 


来源:西安房地产信息网 编辑:悦悦 作者:悦悦
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