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西安出现房屋托管公司 替你打理租房事宜这事靠谱不?

八百家资讯中心 时间:2015-08-28 11:18:42 评论:0 点击:
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 只要有房出租,找租客、收租金、租期内管理与房屋维护……这些事统统有人帮你代劳,你只用当个“甩手掌柜”就行,真有这样的好事?最近,西安市场上出现了不少房屋托管公司。那么,这些“二房东”到底靠谱不?

  现象

  “二房东”帮你打理租房事宜,坐等收钱就行?

  说起房屋托管,黄先生颇有些心动。他在西安市汉城路的多套安置新房刚装修完不久,正准备统一对外出租。但几家房产中介的答复却给他泼了“冷水”。“周围的新房扎堆,想一下子找到租客可不太容易。”黄先生说,正在他一筹莫展时,一家房屋托管公司主动打来电话,说可以代管全部房产的出租事宜,还可以提前预付给他一部分租金,“听起来不错,就是不知道靠谱不?”

  记者了解到,近期西安有不少房东都接到了类似电话:房屋托管公司承诺,只要把房子交给他们,就可以当甩手掌柜。租客的话,也可以来托管公司挑选自己需要的房源。

  “房屋托管和前两年流行的房屋银行并无二致。”西安市经纪人协会会长邵涛指出,这种模式和传统中介相比,最大区别是扮演了“二房东”的角色。类似的业务在国外已经发展成熟,例如美国,早在上世纪30年代就出现了经营学生公寓、老年公寓的托管公司。国内市场中,北京因为高房租、租房需求大,房屋托管有利可图,这种公司也不在少数。

  调查

  房租差价是房屋托管机构主要利润来源

  8月25日下午,记者来到西安城南省体育场附近一家房屋托管中心,以“有房出租”的名义进行咨询。“你的房子我们要先去考察一下。”一位工作人员表示,这么做主要是评估房子的价值,然后再签署托管协议。托管协议的时限一般是3-5年。在此期间,由他们全权负责房子的出租、经营等,按季度将收益付给房东。“比如说草场坡这边的两室房子,我们以2100元/月代管,再以2400元/月出租,也就赚个差价。但你作为房东就省心了,不用考虑出租、收租、维修和违约等各方面问题。”

  房租差价,是房屋托管机构的主要利润来源。“我们主要承接写字间托管。”高新区科技路一家房屋托管公司的负责人介绍,写字间的面积大、租期长,利润高。假设唐延路这边一个400㎡的空置写字间,能租到60元/月/㎡,如果从物业或业主处以45元/月/㎡承接的话,仅租金一项每月就有6000元的利润。

  据了解,有些房屋托管公司在和房东签合同时,会要求一到三个月不等的空置期,折算为“管理费”,如果在这个时间差内找到租客,就可以赚钱。还有个别托管公司把房子群组,水电、物业费按人头收取,“比如物业费每人收50元,加起来就比实际交的物业费多出几十到上百元,利润虽不高,但这笔钱是顺手赚的。”

  担忧

  托管引发的纠纷频发,也有中途“跑路”的可能

  黄先生说,这种坐收房租的方式一开始确实让他心动,但了解到的一些负面消息又让他心生顾虑。据媒体报道,今年7月,青岛一房主在租期满后打算收回房子,却发现托管公司再次把房子转租;8月,长沙一房屋托管公司拖欠房东两个月租金后失联,涉及人员超过300人……因为纠纷频发,北京市在2013年出台的《北京市房地产经纪管理办法》(征求意见稿)中,已经禁止房产中介机构代收代付房屋租金业务。

  “对房屋托管机构来说,差价最大化是其最关注的问题。”玛雅房屋草场坡店店长李周生分析,但是从业主的角度看,还要考虑收益的可靠性、房屋本身维护以及对邻里的影响等因素。“如果托管机构收了房租跑了,租客又不走咋办?”采访中,多位市民都表示了这样的担忧。

  邵涛认为,市民的担忧不无道理。房屋托管业务是一项系统工作,对机构的资金实力、服务团队都有比较高的要求。按照西安的租金水平,想维持一家数十人的房屋托管机构良性运转,至少需要其掌握数百套、甚至上千套的房源。如果公司实力较差,不排除会出现中途违约消失的现象。在写字楼等商办物业市场,房屋托管的可行性看似较高,但实际操作中,不少商办物业都是交由物业服务商来负责出租和运营。专业服务商会提供装修,置办家具、电器甚至茶歇等设施,相比小型托管公司规范的多。

  监管

  监管中存在“盲区”房东、房客应谨慎选择

  业内人士指出,房屋托管是从中介服务衍生出来的新业务。正因为是新生事物,包括托管公司的资质认定、资金和收益监管,目前都还找不到明确的法规约束。

  记者从西安市房管局、西安市工商局等相关单位了解到,委托机构托管房屋的形式,严格来说还不在房地产经纪服务的范围内,而属于双方的经济行为。一位法律界人士认为,“对房产中介的经纪业务,已有《房地产经纪管理办法》来监管,而房屋托管业务属于民事行为,监管难度较大。”

  邵涛说,传统租赁业务,房东和租客间的信息是对称的,不存在房屋安全和资金安全问题。交给托管公司后,房东和租客间的信息不再透明了,基本上只能靠房屋托管机构的自律来避免纠纷的发生。

  独立地产评论人李连源认为,房屋托管公司要想赢得市场、获得客户信任,应进一步完善行业机制,比如:为客户提供租房保险等。并且,在相关部门建立起备案、保证金等监管制度。

  “按民事经济行为对待,如果出现纠纷只能通过诉讼途径解决。”陕西永嘉信律师事务所姬英凡律师说,但又牵扯出另一个问题:如果托管机构与租客签署的协议,租赁时限比其与房东签署的更长,租客手中的这份协议很可能被认定为无效。这种情况下,租客有可能会被“扫地出门”。所以,在相关法规和监管尚不完善的情况下,租客最好还是和房主直接签订租赁合同。另外在租房前,要查清楚出租人是否有房屋的所有权或处分权。

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来源:华商报 编辑:李娜 作者:佚名
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