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800J置业“扫盲”:秒懂城区系列之城东篇

时间:2015-05-20 10:00:48 评论:0 点击:
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  早年,受城中村拆迁改造驱动,城东二环内房地产得以激活。但一直以来受区域内以军工、制造业为主体的产业形态影响,早期居住小区密布,房地产开发多是在拆迁改造基础上缓慢的“新陈代谢”,90年代曾被称为小香港的纺织城多年没落,至今置身其中仍能找到上世纪六七十年代的模样,成为迈向国际化大都市的西安老一辈人怀旧胜地。而一度作为西北最大批发市场的胡家庙、康复路商贸业早期混乱、无序、凌乱,宜商不宜居。以上种种,也导致了城东房地产市场发展速度及价值整体一直处于西安市各城区低位。

  随着2003年浐灞新区建设、2009年地铁1号线开建、2010年后城东区域拆迁改造力度加大(康复路、胡家庙、长乐路.....)、2011年国际港务区建设等等推进,以浐灞为主体的新城东房地产成为区域新锐,在西安区域楼市中占据一方。

  当下置业城东,不妨跟着八百家来看看城东楼市的行情和市场情况,做到买房心里有数,行动才更靠谱!

  城东居全市各城区商品房销售第三位

 

城东区商品房销量(单位:万平)

在全市中占比

在全市中排名

2003年

44.16

13.42%

4

2011年

175.68

16.15%

3

2014年

312.38

20.68%

3

  研究中心统计数据显示:2003年,城东商品房销量为44.16万平米,占全市总销量的13.42%,位居城南、城北、高新之后,处于第四位。从2003年至2011年浐灞规划的逐步落地,城东在全市中的占比增长至16.15%,排名也提升一位。2014年,城东商品房销量达312.38万平米,占比上升至20.68%,稳居全市商品房销量第三位。

  12年房价涨了126.26% 稍低于全市增长水平 还没凉皮价格涨得快

全市及城东商品住宅成交价对比图
全市及城东商品住宅成交价对比图

  2003年至2014年期间,在浐灞区域规划建设带动下,城东区房价从2773元/平米增长至6273元/平米,12年增长了126.26%,稍低于西安市127.79%的增幅。如城东第一大盘浐灞半岛项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图自2006年以2700元/平的价格入市以来,近十年10年该项目二手房价位大约为5000元/平。整体来看,作为老城区的城东,在区域产业经济对房价支撑乏力的背景下,以透支预期的方式销售致房地产市场发展相当缓慢。

  回顾2003年,一碗凉皮的价格大约为1.5元,当下同样一碗凉皮的价格大约为5-6元,增长了3至4倍,显然城东房价还跑不赢凉皮!

  景观资源乃城东房地产市场最大价值点

灞河
灞河

  城东区域带有天然水景资源浐河、灞河,多数购房者在此置业的原因也正是因为这一点。尤其是世博园、广运潭、桃花潭的修建,为区域提供了更适人居的自然环境,同时也出现了多个高性价比水景楼盘,以下为浐灞沿线楼盘性价比排行榜,供各位购房者参考!

项目名称

性价比

综合比分

可成交价

水景资源

咨询电话

水岸东方项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图

★★★★★

9.24

5700

距浐河40米

400-029-0996转3073

西安恒大御景项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图

★★★★★

8.95

6600

距灞河200米

400-029-0996转3009

振业泊公馆项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图

★★★★★

7.94

6800

桃花潭

400-029-0996转3483

浐灞半岛

★★★★☆

7.76

6500

社区引入浐河、灞河水资源

400-029-0996转3242

暖山西安

★★★★☆

7.52

5600

距浐河20米

400-029-0996转3021

陆港·金海岸项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图

★★★★☆

7.4

6300

距灞河50米

400-029-0996转3008

绿地国际生态城项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图

★★★★☆

7.3

6500

距雁鸣湖40米

400-029-0996转3024

御锦城·V青年项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图

★★★★☆

7.24

7000

距浐河20米

400-029-0996转3480

湾流项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图·天悦

★★★★

7.16

6600

距灞河300米

400-029-0996转3739

沁水新城

★★★★

7.07

6500

距浐河50米

400-029-0996转3064

  浐灞大环境诱人 但生活消费集中于东二环立丰国际一带

  以地铁1号线沿线商业为例,万寿路东侧至纺织城这段,大型已成规模小区众多,如水岸东方、御锦城、沁水新城等,然而居住在此的购房者日常买菜、购物极为不便,这也是1号线沿线楼盘在地铁开通近两年时间,房价仍未上涨的主要原因。整体来看,居住在三环沿线的市民更多要坐公交车大约12站的距离去二环商业繁华带立丰国际去逛街。

  哪些人最喜欢在城东买房?别说西安人走不出陕西 城东人更走不出城东!

  众所周知,城东与城西具有诸多类似之处,其中区域内有大量国企便是其中之一,该工厂(黄河、华山、昆仑、东方)职工也是城东房地产市场的主要消费人群,消费特征主要表现为只关注低价不看品质。同时,坐拥两大甲级医院(西京医院及唐都医院)、两大水景资源(浐河、灞河),使得城东成为全市养老地产的主要供应大区,另外,由于城东临近临潼、蓝田,这两个区域的部分客户也选择在此置业。可以说,该区域楼盘核心优势为水资源及低价。

  区域板块价值分析

城东区各居住圈在售项目及价格情况
城东区各居住圈在售项目及价格情况

  当前城东区在售项目共计60个,分布于17个居住圈,其中浐灞三角洲居住圈在售项目最多,达到7个,另外唐都医院居住圈、辛家庙居住圈、中铁现代物流居住圈在售项目均为6个。

  另外,数据统计:城东目前在售楼盘报价基本处于4150-8730元/平米区间。居住圈价位最高的是交大电脑城居住圈,为8364元/平米,最低的是纺织城居住圈,为5283元/平米。

城东区各居住圈综合性价比得分情况
城东区各居住圈综合性价比得分情况

  西安房地产信息网根据西安普通住宅性价比评估对城东在售住宅项目进行性价比评估,并加权得出城东区及各居住圈性价比得分,其中城东区性价比平均水平为6.86分,雁鸣湖居住圈以8.41分的绝对优势位于城东区性价比制高点,而排在性价比末位的是交大电脑城居住圈,得分仅为5.26分。

  价位最低板块——纺织城居住圈分析

纺织城居住圈
纺织城居住圈

  纺织城居住圈地处纺北路以南,纺织城西街以东,纺南路以北,绕城高速以西。此区域作为西安市老牌区域,商业配套比较成熟,然而路网错综复杂,导致交通不便,房地产市场发展缓慢,当前房价为5283元/平米,处于城东末位!

  在售楼盘列表:

项目名称

物业类型

成交价

性价比

综合比分

在售房源

中铁缤纷新城项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图

住宅

5450

★★★★★

7.55

78-121平

林河春天项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图

住宅

4900

★★★★☆

7.41

146平

海棠华府项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图

住宅

5500

★★★☆

6.43

88-115平

  点评:中铁缤纷新城保留国棉六厂历史风貌,打造的纯住宅品牌社区,周边规划有铁路文化公园!

  性价比高地——雁鸣湖居住圈分析

雁鸣湖居住圈
雁鸣湖居住圈

  该居住圈位于新兴南路以南,长鸣公路以东,绕城高速以北,绕城高速以西。该居住圈发展时间较短,交通不便,但自然景观极为丰富,居住舒适度非常高。目前区域房价大致为5500元/平米,略高于纺织城居住圈。

  在售楼盘列表:

项目名称

物业类型

成交价

性价比

综合比分

在售房源

合能十里锦绣项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图

住宅

4700

★★★★★

9.9

79、89、119

高科麓湾国际社区项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图

住宅、洋房

5500

★★★★★

8.02

住宅82-123平、洋房138-180平

绿地国际生态城

住宅、洋房、别墅

6500

★★★★☆

7.3

三期140-180平、四期84-130平

  点评:合能十里锦绣地处三环边,社区自建三大主题公园,且内部幼儿园、小学均已投入使用,户户有赠送面积,项目以4700的绝对低价连续数月位居城东销量排行榜首位!

  在售项目最多板块——浐灞三角洲居住圈分析

浐灞三角洲居住圈
浐灞三角洲居住圈

  浐灞三角洲居住圈,该居住圈位于绕城高速以南,北辰大道以东,浐灞一路、广安路以北,东三环以西。该区域水景资源丰富,是城东发展的核心地带。然而区域内交通、商业等配套相对缺失。目前该区域在售项目共计7个,均价为5836元/平米!

  在售楼盘列表:

项目名称

物业类型

成交价

性价比

综合比分

在售房源

西安恒大御景

住宅

5600

★★★★★

8.95

跃层:45-79平,住宅:86-140平

浐灞半岛

住宅

6500

★★★★☆

7.76

住宅:92-170平,别墅:150-305平

荣德·棕榈阳光项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图

住宅

5600

★★★★☆

7.6

86-140平

欧罗巴小镇项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图

住宅

4150

★★★★☆

7.4

暂无

紫薇花园项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图

住宅、别墅

6100

★★★★☆

7.22

住宅:81-143平,别墅:239-388平

湾流·天悦项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图

住宅

6600

★★★★

7.16

77-126平

天朗蔚蓝东庭项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图

住宅

6300

★★★☆

6.53

65-115平

  点评:恒大御景自2013年11月开盘以来,以低价、精装、品牌、水景等诸多优势成为全市最热销项目之一,然而其周边商业配套相对匮乏,是该项目唯一瑕疵!

  价位最高板块——交大电脑城居住圈分析

交大电脑城居住圈
交大电脑城居住圈

  该居住圈位于咸宁西路以南,经九路以东,南二环以北,东二环以西。该区域内有西安第一名校交通大学,且北侧即为兴庆公园,区域生活配套成熟,但由于学区房等原因,该居住圈房价为8464元/平米,在城东区处于头名,致区域性价比水平处于城区最末位。

  在售楼盘列表:

项目名称

物业类型

成交价

性价比

综合比分

在售房源

学府首座项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图

住宅、公寓

8300

★★★

5.46

48-142平

兰蒂斯城项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图

住宅、公寓

8428

★★☆

5.05

40-146平

  点评:学区房作为目前房地产置业最热词,是近年来房产投资的主要目标,然而作为刚需自住,学府首座项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图不具有竞争力,尤其是临近东二环,人流量大致出行不便!


来源:西安房地产信息网 编辑:研究中心 作者:张雷
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