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  • 张雷 评估导购师
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  • 二环内地铁2号线旁美式园林社区宫园中央性价比评估★★★★☆

    时间:2015-11-30 08:51:36 评论:0 点击:
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      记得去年大致在11月份,八百家导购员实地走访地铁1号线沿线某楼盘,销售经理不经意间说过这样一句话:地铁开通一年多了,然而1号线沿线楼盘价格并未上涨,反而部分楼盘还降价了!导购员不禁感叹贯通东西方向的地铁1号线由于周边不成熟等原因对楼盘升值造成一定影响外,对早两年开通的地铁2号线沿线的尤其是南北二环内的成熟配套暗自信服,且不论该地段升值潜力如何,就说成熟配套对项目的保值作用也是不容置疑的。

      从钟楼到大明宫西站坐地铁仅4站路程,大约10分即可到达,八百家导购员实地踏勘这一带最值得推荐的楼盘——宫园中央项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图。一方面,该项目地处二环内地铁口,距大明宫遗址公园仅500米,居住环境非常棒!另一方面,该项目在刚需两室、三室户型,且价位在7000左右,切合大部分购房者心理价位。导购员出地铁C口后,大约步行5分钟到达项目售楼部!

    宫园中央售楼部

    宫园中央售楼部

      通过与案场置业顾问沟通,项目目前在售3、11、12号楼,在售房源信息大致如下!其中3号楼成交价大约6900,11号楼成交价7200-7500,12号楼成交价7800-8000!

    项目名称

    在售楼栋

    交房时间

    层数

    梯户比

    在售房型及对应面积

    宫园中央

    11#

    2016年10月底

    32层

    2梯4户

    87-98平三室

    宫园中央

    11#

    2016年10月底

    32层

    2梯4户

    140平四室

    宫园中央

    11#

    2016年10月底

    32层

    2梯4户

    116平三室

    宫园中央

    3#

    2016年12月底

    33层

    2梯4户

    132平四室

    宫园中央

    3#

    2016年12月底

    33层

    2梯4户

    121平三室

    宫园中央

    3#

    2016年12月底

    33层

    2梯4户

    95平两室

    宫园中央

    3#

    2016年12月底

    33层

    2梯4户

    106平三室

    宫园中央

    12#

    2016年10月底

    33层

    2梯4户

    122平三室

    宫园中央

    12#

    2016年10月底

    33层

    2梯4户

    118平三室

    宫园中央

    12#

    2016年10月底

    33层

    2梯4户

    88平两室

      以下为西安房地产信息网研究中心结合西安普通住宅性价比评估系统对宫园中央各细项指标的评估说明!

      一、品牌实力评估:16年开发历史 具有一定实力★★★★

    荣民集团品牌实力

    荣民集团品牌实力

      中国民企500强——荣民集团组建于1999年,是一家从事现代服务业、房地产业、货币金融服务等产业的综合性集团企业。先后成功开发“榆林荣民世纪金花购物广场”、“西安荣民国际大酒店”、“荣民·宫园壹号项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图”、“荣民·唐宁国际项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图”等楼盘,具有一定的品牌实力。

      二、外部配套相当成熟★★★★

    周边配套:★★★★(71.85分)

    商业环境

    大型购物中心、百货商场、商业街

    万达广场、世纪金花购物中心距离1公里

    大型超市

    华润万家200米、民生距离1公里

    中档以上集中餐饮

    盛运自助火锅距离500米、美高乐澳门豆捞时尚概念火锅距离300米、百姓厨房(北二环店)距离500米

    人文教育

    大学

    陕西科技大学太华路校区距项目2.5公里,

    古迹遗址

    大明宫遗址距离500米

    中学

    75中、市十中、陕师大附中距离1.5公里

    小学

    方新小学、育新小学距离1.5公里

    交通配套

    地铁

    地铁二号线大明宫西站150米

    公交

    18路、36路、37路、39路、117路、202路、236路、238路、266路、318路、336路

    银行

    邮政银行、建行、工行、中行、招行、农行距离500米,建行、工行距离200米

    医院

    惠仁医院距离200米

     

    惠仁医院距宫园中央200米

    惠仁医院距宫园中央200米

    地铁2号线大明宫西站C口距项目大约150米

    地铁2号线大明宫西站C口距项目大约150米

    宫园中央区位图

    宫园中央区位图

      项目紧邻未央路主干道,步行大约5分钟可达到公交六公司或方新村北两个公交站,途径20余条公交车,加上地铁2号线,交通可谓极为便利;另外项目东侧500米处为国家遗址公园——大明宫遗址。同时,导购员沿着未央路步行10分钟以内,盛龙广场项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图商业民生、深国投大型商业赫然而立,这些都为该区域提供重要生活保障。

      三、高绿化美式园林社区★★★☆(51.2分)

      1、社区规划基本评价:

      宫园中央地处未央路与北二环交汇处东南角,东侧为规划路、西侧为未央路,北临玄武路,南靠凤城南路。项目共占地230亩,社区规模157万方,其中一期占地137亩,建筑面积55万方,容积率为4.78(低于城北区平均水平1),绿化率为40%(高出城北区平均水平2.7个百分点),总户数3705户,包括9幢住宅、8万方商业和2幢写字楼,楼间距在45米至60米之间。

    宫园中央社区规划图

    宫园中央社区规划图

      项目社区规划优势:项目绿化率高达40%,高出城北区平均水平2.7个百分点。

      项目社区规划不足:然而小区整体容积率为4.78,低于城北区平均水平1,使得小区居住舒适度受一定影响。

      2、社区景观基本评价:小区内部自带美式园林,总面超过30000平米,整个园林分为3大景观组团、12重景观层层递进。第一大组团位于11号楼的南侧,由魔方乐园和邻里沙龙组成全家庭景观互动区。第二大组团位于整个社区的中间位置,由光合天地、光合长廊、林间漫步围绕水景组成了中央景观园林。第三大组团在4号楼和10号楼之间,即社区的休闲景观组团,由白鸽沙龙、飞鸟归林和休闲驿站三个层次景观分布其中。

    宫园中央景观规划图

    宫园中央景观规划图

      项目社区景观优势:项目采用美式园林景观设计,提升小区居住舒适度。

      四、社区配套:★★★(42.45分)

      1、内部配套基本评价:项目自带8万方商业,其中除集中商业外,11号楼自建4层底商、12号楼自建2层底商,同时商业部分配有健身会所。另外在3号楼栋侧自建吉的堡双语幼儿园,预计2017年投入使用。

    宫园中央社区配套图

    宫园中央社区配套图

      项目内部配套优势:8万方商业足以辐射周边,同时为后期社区升值提供重要保障;另外自建幼儿园让业主子女出门即享优质教育资源。

      2、建筑外观基本评价:项目采用Artdeco建筑风格,所用材料为真石漆。

    宫园中央建筑外观图

    宫园中央建筑外观图

      外观优势:ART DECO风格:以高耸、挺拔示人。真石漆:1、装饰性强;2、适用面广;3、水性环保;4、耐污性好;5、使用寿命长;6、经济实惠;7、无安全隐患。

      外观不足:真石漆:1、平面易出现裂缝。

      3、车位状况基本评价:宫园中央车位数不详,可以确定的是车位配比为1:0.8,且全部为地下车位,保证业主在小区居住的安全。

    宫园中央车库及大门分布

    宫园中央车库及大门分布

      项目车位状况优势:小区采用人车分流,对老人小孩安全有一定保障。

      五、宫园中央综合性价比解析

      结合宫园中央当前可成交价6900元/平米,依据西安普通住宅性价比评估系统评定得出,该项目为四星半级,得分为7.57分!

      六、不利因素

      内部不利因素:

      1、项目楼间距较小;

      2、社区商业尚不成熟,造成对住宅升值空间支撑较弱。

      外部不利因素:

      1、小区东侧为女子监狱,有一定影响;

      2、小区尤其是3号楼周围老社区较多,对居住品质产生一定影响。

      综合点评:项目主要卖点是地段,即成熟的配套,不论公交、地铁、公园,还是周边及小区自身8万方集中商业,主要销售对象是对地段有高要求的客户及部分投资客户。然而,建议打算购买学位房的客户谨慎考虑。


    来源:西安房地产信息网 编辑:研究中心 作者:张雷
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