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800J置业“扫盲”:秒懂城区系列之城北篇

时间:2015-05-26 08:07:53 评论:0 点击:
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  当下提到城北,很多人会联想到市政府、大明宫、经开区......,而十年前在老西安人心中根深蒂固的“道北”、“二马路”、“宁要城南一张床,不要城北一间房”......的印象已经远去,而成为历史,西安十多年的城市规划建设发展过程中,城北区可以说是“改头换面”最全面、最彻底且速度最愉的区域,“新”、“欣欣向荣”是城北的主要印象。这一点,相对于长安区无疑形成鲜明的对比,现在对于很多人而言,说到长安,仍然会称之为“长安县”,而并不是已更名12年的“长安区”。

  近几年,城北区的配套、道路环境的提升有目共睹,尤其是2009年以后,在市政府北迁、地铁开通、大明宫改造、北客站落成等利好因素带动下,加之新商圈(凤五、大明宫万达、新市政府、北客站等)的不断兴起,从昔日的“大北郊”摇身一变成为今日的“新北城”,城北的发展备受瞩目,逐渐聚集起了大量人气、商气。而房地产也随着规划建设的快速推进,得以快速发展。

  今天西安房地产信息网为购房者评价一下城北,让您选择在城北买房时,心里更有数!

  一、 城北区近几年住宅销量和均价逐年增加,但涨幅放缓

  1、城北区在售住宅86个 居全市第一

5月第2周“好房排行”项目分布情况

  5月第2周“好房排行”项目分布情况

  截止2015年5月第2周,西安市城六区(城东、城南、城西、城北、高新、长安)在售住宅项目共327个。其中城北区以26%的占比排列第一位。

  2、城北住宅销售量居全市第二名 未来新房量将减少购房选择空间越来越小

年份 城北区商品房销量(单位:万平) 在全市中占比 在全市中排名
2012年 254.86 26.36% 2
2013年 306.67 25.49% 2
2014年 311.13 25.86% 2

  2003年后城北区房地产市场逐步启动,以“道北”为典型的城改、棚户区改造开始,从一张白纸到如今楼盘密布,市政府北迁、地铁线规划、大明宫等建设成为近年城北房地产快速发展的推力,二环、三环区域同步开发启动,2009年、2010年以后城北区曾多次销售超越城南,居全市城区销售之首,2012年至2014年受区域可开发土地已逐步稀少,供应和销售量回落至全市第二,预计未来城项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图区新盘供应仍将在较长时期内呈现下滑,想在城北买新房,未来的选择空间将持续减少。

  3、随区域规划变现 楼盘价值将呈现回落

城北区普通住宅历年成交均价走势图

城北区普通住宅历年成交均价走势图

  2009-2015年,西安城北区普通住宅均价呈现逐年递增趋势,尤其是2010年涨幅最快,环比上涨28.73%。西安行政中心北迁带来的持续价值拉升,以及地铁2号线的开通,曾经被遗忘的城北一夜之间,成为各路商家争抢的“蛋糕”。万科、绿地、紫薇等知名开发商掀起的“圈地运动”更是让城北的地价成倍攀升,尤其在2014年西安住宅均价同比呈现回落的背景下,城北区价格仍然呈现小幅上扬。如今已涨至6516元/平米,但同时基于原有规划逐步落地,在售楼盘价值已然变现,目前整体价格已经处于高位水平,相对于全市其它区域价格成长空间无疑更显偏低。

  二、 城北区核心价值梳理及区域发展不足

  1、 地铁贯通、市政北迁、新商圈星罗棋布,集聚商气、人气

  城北区最大的核心优势在于:地铁二号线贯通、四号线兴建、市政府北迁、北客站的落成、大明宫遗址公园的改造,加之几年新商圈不断兴起,如文景路居住圈、行政中心居住圈、大明宫居住圈、太华北路居住圈、北客站商圈等,发展速度极快,有代表性的如万达大明宫广场、凤城五路赛高国际、大明宫建材城、龙首商业街、盛龙广场项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图,北客站附近西安农副产品全球采购中心,以及兴建中的四海唐人街项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图等,商业氛围浓厚。

城北交通便捷,市政规划成熟

  城北交通便捷,市政规划成熟

城北商业云集  

城北商业云集

  2、城北区域新地块、成熟地块不多,发展后劲不足

  城北区属于新兴发展的刚需型需求的典型区域,注重硬配置,包括万科、海荣、首创等项目,都是解决基本的居住问题。凤城二路龙首塬一带,最早是解决城北的商业配套问题,凤城五路一带是解决品质提升问题,而凤城八路到十路计划是解决享受的问题。但是从目前市场行情及北郊楼盘价格来看,目前新地块和特别成熟的区域特别少,大多社区型商业不足,居住配套和品质受限,因此发展速度不是很快,甚至在下降,加之高陵撤县划区之后,将来还是要往高陵那边发展,因此短期内城北发展已经没有驱动力了。

  3、哪些人最喜欢在城北买房?

  凤城五路以内较成熟区域一般在附近工作、居住的本土刚需人群购买

  城北对西安本土市民来说,是一个全新的区域。但由于以前对北郊的印象比较差,虽然目前配套环境都在不断成熟,但是全部都是新建的,因此不像城南那样有历史文化的传承,人们找不到那种归属感、不能产生共鸣,没有区域情结,故本土人群在城北买房的比较少,有的话也都是在北郊工作、生活的刚需型购房人群,且更偏重于北二环、龙首村、凤城五路等配套齐全的区域,接受的价位一般都在6000元/平米左右。但事实上这些区域基本饱和,在售楼盘特别少,且由于地理位置和配套齐全等优势,新房和二手房的价位都比较高,故刚需置业者大多很难承受,故发展比较缓慢。

  凤城五路—三环内外来人口、高端改善购房者居多

  那么凤城五路以外,8000-10000元/平米的高端住宅谁买呢?答案是外来置业人群!外来人口大量涌入城北,包括大量陕北人在城北置业,看好城北发展的城南人也逐渐北迁,但人气的聚集仍需时间。

外省购房人群历年占比情况 

 外省购房人群历年占比情况

  西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示:2011年是转折点,2011年来西安买房的外省购房人群中有51.25%的人选择在北郊置业,超出一半的比例,这足以说明当时城北区的发展前景被很多投资人士看好。2011年以后,受“限购、限贷”政策影响及城南区域快速发展的冲击,城北区发展速度减缓,外省购房人群在城北的买房比例有所下滑(其中不排除整个房地产行业下行带来的影响)。

  北三环以外:处在城北和高陵之间的尴尬位置,发展受限

  北三环以外由于地理位置偏远,远离市中心,且受泾河渭河改造等影响,目前区域内楼盘整体销量不是很好,供应量处于高位,去化周期明显延长,如星雨华府项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图隆源国际城项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图等。加之高陵撤县划区之后,将来还是要往高陵那边发展,而三环外一大片处在城北和高陵之间的尴尬区域,未来发展不容乐观。

  曾有消息称,省政府欲迁往高陵一带,但目前仍未有具体规划出台,如果成为现实,那么城北房地产无疑将注入新的活力,我们且试目以待。

  三、城北重点板块价值解析

  1、 最高价值板块:行政中心居住圈——“中心”价值无可替代

  西安房地产信息网数据研究中心对行政中心居住圈的界定为:明光路以东、凤城六路以北、开元路以西、凤城十路以南。

  市政府的北迁,赋予了行政中心居住圈作为西安政治中心的引力及辐射带动价值,同时将西安市的重心也向北整体拉动,2009年城北迅速聚集并起商业、办公、交通地铁二号线的开通,周边三大商圈云集,北客站商圈、市政府商圈、凤城五路商圈商业氛围浓厚,该居住圈以绝对的地理优势聚集了较为浓厚的居住人气、商气,是交通最便捷、城市功能最成熟的城区。

行政中心居住圈历年价格走势

行政中心居住圈历年价格走势

  从以上图标我们可以看出,2011年整体房价均价在6000元/平米左右,截止2015年5月房价均价已达到7073元/平米,价格增长速度明显高于城北其他板块。

  行政中心居住圈在售楼盘一览表

项目名称
性价比星级
物业类型
价格(元/㎡)
在售房源(㎡)
优惠
★★★★★
普通住宅
7000
80-125
购买可参加【世茂合伙人】活动,有机会赢得500万“合伙人基金”
★★★★★
普通住宅
6000
49-136
老带新老客户购物卡一室1000元、两室2000元卡、三室3000元,新客户享99折优惠
★★★★★
普通住宅
6600
87-135
清盘中
★★★★☆
普通住宅
7500
124-134
北区剩余房源清盘,推20套特价房
★★★★
普通住宅
5500
74-125
前期咨询中
★★★★☆
普通住宅
5999
50-159
一次性付款95折,首付40%97折优惠,老带新5000元优惠
★★★★☆
普通住宅
7000
39-166
所有房源全款97折,按揭98折
明丰尚品
★★★★
商住综合体
待定
84、128
交1000抵20000
★★★★
高端住宅、商业
7000
87-150
目前交8000抵20000
★★★★
普通住宅
7000
47-129
按揭99折,全款97折,老带新小户型老客户/新客户送2000元购物卡折
★★★★
住宅、商铺
7900
45-130
交10000抵30000,全款94折,按揭96折
★★★☆
普通住宅
7500
150-219
全款95折,按揭97折
★★★☆
普通住宅
待定
52-109
前期咨询中
★★★☆
住宅、商铺
6800
44-119
全款98折,按揭99折
★★★☆
小高层、住宅、写字楼
9000
144-360
暂无
★★★☆
住宅
待定
50-150
一期已售罄,二期预计2015年6月底开盘

  目前行政中心居住圈云集了世茂都、九如御、保利拉菲公馆、鼎正中央领郡、凤城九号、国金华府等项目15个项目,咨询中的项目共计3个,其余均在售,项目比较多,房源含高层、小高层,有新盘,有尾盘,户型从一室至大平层等,可满足多种人群的需求。

  2、 最具潜力板块:太华北路居住圈——品牌房企扎堆区域配套成熟度将快速上升

  西安房地产信息网数据研究中心对太华北路居住圈范围界定为:太华路以东,北二环以北,北辰大道以西,徐家堡以南。正在崛起的大明宫、太华路区域,短短几年吸引了万科、绿地、万达、龙湖、华远、金科等一线品牌开发商云集于此,大大的提升了整体区域的楼盘品质,同时市政配套的跟进,其巨大商业价值和发展空间已经不言而喻。

太华北路居住圈在售楼盘均价走势图

太华北路居住圈在售楼盘均价走势图

  西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示:2010年太华北路居住圈内房价集中在5600元/平米左右,到今年的5月,该居住圈的住宅可成交价集中在6500元/平米左右。

项目名称
性价比
物业类型
项目报价(元/平米)
面积区间(平米)
优惠动态
★★★★☆
住宅、精装
7800
79-134
交1万抵3万,且额外优惠2%
★★★★☆
公寓、花园洋房
6800
73-86、90-133
一次性付款96折,按揭98折
★★★★
精装
7800
127-143
具体一房一价,最高享86折优惠
★★★★
高层、小高层住宅
7900
111、130
排号交8千抵5万
★★★★
高档、精装公寓
8500
36.75-60
全款98折按揭99折优惠
★★★☆
普通住宅
待定
123、148
前期咨询
★★★☆
普通住宅
起价5800
37-119
暂无
★★★☆
普通住宅、精装公寓
8300
85、138
现二期38㎡精装公寓启动认筹
★★★☆
普通住宅
6000
80-170
全款96折,按揭98折
★★★
平层、复式、住宅
均价6800
81-118
全款98折,按揭99折

  目前该居住圈内在售项目共10个,其中万科幸福里、恒大帝景、绿地香树花城、金科天籁城均为新盘,且都为品牌房企,可见居住圈的升值发展受到众多大型开发企业的关注。同时,该居住圈有精装、有毛坯,从供应的户型面积区间上来看,户型面积跨度较大,既有一室,又有跃层、奢华景观四室,可见该区域在售房源较多,能满足不同置业者的需求。

  3、 价值低洼板块:大明宫居住圈——性价比较低价位虚高

  西安房地产信息网数据研究中心对太华北路居住圈范围界定为:北二环路以南,开元路-大明宫遗址以东,环城北路以北,东二环以西。

项目名称
性价比星级
物业类型
项目报价(元/平米)
面积区间
优惠动态
★★★★☆
普通住宅
6500
交6000抵12000
★★★★☆
普通住宅
7500
99—226平米
一次性付款97折,按揭98折
★★★★☆
毛坯、精装高端住宅
10000
90-160平米
暂无
★★★★
普通住宅
5800
80-121平米
两室交1000抵20000,三室交3000抵30000
高层、小高层普通住宅
6900
95-158平米
一期现房清盘钜惠,最高直减10万元
★★★☆
住宅、商铺
6200
32平米和84平米
暂无
★★★
普通住宅
6800
106-131平米
一次性付款95折优惠
★★★
普通住宅
6200
82-120平米
暂无
★★★
高端精装住宅
12000
127、162、240、299平米
交1万抵5万
★★★
普通住宅
6500
87-138平米
现在购房单价减300元
★★☆
普通住宅
10000
180、237平米
尾盘销售

  目前该区域内在售楼盘有11个,其中高端品牌项目如紫薇东进,万科大明宫、白桦林明天、中海开元壹号,价位都相对较高,而其余小房企开发的项目如中天锦庭、80年代、铂廷、东岸阳光等,均价也都在6000元/平米以上。故整体来看,大明宫居住圈内的平均房价为7150元/平米,该区域价位之所以如此之高,主要是依赖大明宫遗址公园和地铁四号线的兴建。从现实居住配套价值,包括前两年炒作最为热烈的大明宫跨越的景观价值评价,对于居住价值的拉动有限,因此我们认为这个区域高端楼盘价位有些虚高。


来源:西安房地产信息网 编辑:研究中心 作者:王晓慧
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