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警惕二手房交易中的瑕疵

八百家资讯中心 时间:2013-01-04 09:19:32 评论:0 点击:
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[内容提要]  相对于新建商品房买卖来说,二手房交易风险较高,其具有操作不规范性、过户手续繁杂、交易双方多为个人等特点。记者通过采访银行、中介及房屋买卖双方时注意到,由于二手房有的使用时间比较长以及和卖房人之...

  相对于新建商品房买卖来说,二手房交易风险较高,其具有操作不规范性、过户手续繁杂、交易双方多为个人等特点。记者通过采访银行、中介及房屋买卖双方时注意到,由于二手房有的使用时间比较长以及和卖房人之间信息不对称,不少投资者对购买二手房还是比较谨慎。正确认识二手房交易中可能存在的风险,对于有意出售或购买的双方来讲都十分必要。购买二手房要注意哪些风险呢?通过对采访链家房地产高级顾问叶先生和北京天如律师事务所的负责房地产交易的孙律师,记者发现二手房交易至少存在五项常见风险,而通过对这些风险的防范,购置二手房会更加顺利。
 
  二手房性质的瑕疵:
 
  1、房产权利有限制。如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题。
 
  2、房产已被出租。买房应注意到该承租人在同等条件下可优先购买该房屋的权利。

  3、买方购买准备用作营业或办公的,应注意房产权证上的房屋用途限定。
 

  风险防范:
 
  购房者在投资之前,首先要验看该房的产权证正本,最好再到房管部门查询一下产权证的真实性。
 
  其次,要了解该房是哪一年建的,还有多长时间的土地使用期限;是否欠物业管理公司的费用以及市政部门的水、电、煤气等费用。

  再次,要核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处,要察看房屋的内部结构,看管线设置和走线情况,天花板是否有渗水的痕迹等。
 
  最后,尤其要审查出卖人是否对标的房屋享有全部产权,弄清该房有没有共有人、产权有没有抵押等情况,这样就可以使购房人免受不必要的损失。

  审查产权证时,应注意到以下几方面:
 
  1、以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时,都是以优惠价或标准价购买的。所以,购房者要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定,以优惠价、标准价购得的房改房上市时,应该先补足标准价和成本价之间的差价。
 
  2、军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。
 
  3、远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准,征地开发,待土地性质由集体变为国有时,才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房,土地使用证上显示是城镇开发的,则可以上市交易。
 
  4、1998年以后颁发的产权证的封皮及内页颜色、尺寸、材质和所标注的字体、字样、字号、格式都有统一标准。红色塑料皮的房屋产权证,基本是1998年以前取得的,而大多数《房地产所有权证》均为1998年以后颁发。
 
  此外,购房者还要注意:在房屋买卖交易完成的同时,应要求卖方及时协助自己到房地产管理部门办理房屋过户手续,以防卖方看房价上涨而毁约,给买方带来不必要的麻烦。
 
  如果只有购房合同和发票,而未办理产权证的房子尽量不要购买,否则也可能因为开发商的问题而最终无法办理产权证。

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来源:网络 编辑:liqing 作者:佚名
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