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独家:机构预测西安楼市下半年量跌价稳 年度涨幅5%高于2012年

八百家资讯中心 时间:2013-07-17 07:54:13 评论:0 点击:
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    近日,涉及住房信息联网、写字楼商铺过热、钱荒以及后市走势等话题,成为阶段内市场聚焦点。由此,接二连三引发业内就热点争议话题的阵阵“声浪”,带着上述话题的诸多疑虑,本网记者专访了美城机构首席分析师董生。

  记者:500城市住房信息联网已联未公开还是内存隐情迟迟不联?

  董生:其实,住房信息联网早在2012年就已经开始,当时按照住建部的设想,保证在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。 但在当时大限来临之时,仅有不到半数城市宣称完成。现在,住建部又要求500个城市要在2013年6月底完成,目前来看难度不小。我认为,之所以这项工作迟迟陷入停滞,一方面在于地方政府的阻力,地方上要花费巨大的人力、物力和资金来完成这项工作,但又没有短期的利益可言,这很大程度影响了其积极性;另一方面,历史遗留问题也很难解决,市面上除了当前的商品住房外,还有大量的保障房、房改房以及自建房存在,这一部分房源很难被纳入;最后有些地方政府也确实是技术上达不到要求,无法按计划开展。

  记者:监测发现选择在今夏开盘项目相比2012年同期较多,开发商是何心理?

  董生:无论是市场处于旺季还是淡季,开发商都是寄望自己的项目有一个不错的业绩,并获得可观的收益。 最近3个月,市场上相比去年开盘项目明显增多,这其实与开发商对于市场的预期是密切相关的。在去年的同期,市场正处于一种逐步回暖的趋势,开发商和购房者都比较纠结,市场的走势其实并不明朗。而今年的“金三银四红五”月,住宅成交已经是连续三个月突破百万平米,市场层面持续向好,开发商对于后市的预期也相对比较乐观。因而,在这种背景下,各楼盘大幅推货以便为今年完成年终销售任务奠定一个好的基础。

  记者:市场传出风声——近来商铺写字楼特别热,是真的吗?往年这个时候也热吗?

  董生:准确的讲,商铺写字楼并不是在现在才开始热的,早在2011年限购实施后,不限购的商业和写字楼产品就已经开始受到市场的亲睐。但有一点必须指出的是,市场近两年由于住宅被严控,众多的开发商都将目光转向商业地产,这其实也造成了当前商铺的库存量持续增大。不过,如果仅从租金回报看,住宅才3%左右,商铺是4%—5%,但写字楼回报却有6%—8%,高的甚至达10%。因而,优质的写字楼产品的投资价值当前可能被严重低估,未来价格存在很大的发展空间。此外,现在我们也发现,大部分的楼盘都将商业纳入到自身产品的规划中,商业地产已经开始大量涌现到市场上。其实不是开发商为什么现在推,根本原因在于不得不推,在这两年商业地产大幅入市的背景下,去商业库存已经成为很多开发商需要考虑的问题。而从市场反馈来看,城市综合体和特色商业街铺的去化都较好,而一些规划较差,产品同质化较严重的商铺已经开始滞销,去化难度很大。

  记者:当前市场分化严重,这对刚需、投资者的心理产生怎样的影响?

  董生:7月,购房者的心态的确发生了一些细微的变化。在经历了“金三银四”后,西安市场当前分化严重,卖得好的项目基本没有受到影响,即使是涨价也未能使客户望而却步,而有一部分楼盘因为其产品和所剩房源问题,目前销售难度较大。我们发现,市场上的刚需尽管有观望,但大部分还是该买则买。而对于投资者而言,目前投资投机性需求进退难舍,消费性需求谨慎观望。一方面,高房价持有的保值风险越来越大;另一方面,股市等其他投资渠道同样前景不明,闲置资本很难寻找有效的替代投资渠道。

  记者:关于“钱荒”,您怎么看?

  董生:从6月20日起,上海银行间利率再次全线上涨,利率首次超过10%,达到惊人的13.44%,该数值已创下历史新高。平常在人们眼中最“不差钱”的大型商业银行开始加入借钱的大军,银行的钱不够用了。而此次央行并没有向市场注入流动性,采取了冷眼旁观的态度,加之美联储逐步退出QE的传闻使得“热钱”也开始从新兴市场流出,这两方面共同造成了市场流动性偏紧的局面。

  “钱荒”消息的蔓延,对于房地产这种资金密集型行业影响是显而易见的。目前,中小房企主要通过银行贷款融资,一旦银行收紧贷款,公司资金链就会面临严峻压力。如今,“钱荒”的出现严重影响了银行的贷款规模和速度,中小房企融资首当其冲。对于大型房企而言,由于其自身较为强劲的资金实力以及多元化的融资渠道,短期内对品牌房企的冲击有限。

  “钱荒”对于西安市的土地市场而言,品牌房企近期在土地市场的表现将更为明显,而一些中小型房企由于资金压力,拿地则更为谨慎。同时,一些开发商为了减少开发风险,采取合作开发或者出售部分产权很有可能成为未来的一种方向。从市场层面来讲,“钱荒”将会使部分房企面临较为严峻的资金压力,如果销售不畅,为了维持现金流,采取“降价抛售”可能会成为不得已的选择。同时,作为购房者来说,“钱荒”会使得银行的贷款周期拉长、难度增大,短期内造成购买力下降,进而会影响市场的需求。但对于西安市场而言,目前来看,大多数开发商的资金还是较为充裕,销售情况也已经连续数月向好,因而出现大幅度的降价的可能性较低。

  记者:您对下半年市场作何预测?特别是表现在成交量、成交价层面。

  董生:关于成交量——我个人分析认为:2013年的成交量肯定会好于2012年,全年破千万基本没有悬念;2013年的楼市将会呈现“两头高中间低”的态势,年底有翘尾行情;季节性行情逐步弱化,淡季不淡趋势将趋于明显。

  关于成交价——数据显示,2011年西安市房地产受到宏观调控的影响,当年的房价涨幅只有6.2%,而随着2012年房地产市场的“寒冬”,西安市的房价涨幅进一步趋缓,同比仅增长3.5%。今年,西安市政府公布了2013年的房价控制目标,提出确保2013年新建商品住房价格增长幅度明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅,值得注意的是,西安市今年的人均收入增幅目标位14%,扣除通胀,预计实际增长在11%左右。

  目前来看,西安市今年实现房价控制目标基本没有悬念。从6月下旬开始,银行业闹起了有史以来最严重的钱荒。如果银行的钱荒持续加剧,则有可能影响到买房人的心理,进而影响开发商的资金链。部分资金紧张的开发商甚至有可能会降价促销。从这点来看,“钱荒”很有可能是房价的“退烧药”。下半年,由于中国经济回暖的迹象并不明显,政府出台更为严厉的调控政策底气并不足,政策层面应该会继续保持平稳。在这种背景下,市场层面也应会保持相对平稳,总体来看,2013年下半年很有可能呈现“量跌价稳”的态势,全年的涨幅应该会略高于去年,预计会在5%左右。

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来源:西安房地产信息网 编辑:颜若 作者:朱郁
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