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西安城东区长乐东路居住圈二手房市场调研报告

时间:2013-04-10 07:43:05 评论:0 点击:
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  3月1日,新“国五条”细则发布,关于“20%所得税”的征收引发市场大幅震动,西安二手房交易同样呈现上升势头。西安房地产信息网数据研究中心数据显示:3月西安二手房成交面积12.21万平方米,与2月相比上涨34.93%;其中普通住宅成交面积10.33万平方米,较2月增加1.53万平方米,环比上涨17.39%,同比上涨63.19%。报告同时显示,城东区域二手房市场被购房者看好,购房需求和租赁需求高涨不已。同时在大盘林立的长乐东路居住圈,二手房市场也是红的发紫。对此西安房地产信息网数据研究中心对城东二手房市场较为集中的长乐东路居住圈二手房市场进行调研。

八百家城东中心沁水新城连锁旗舰店
八百家城东中心沁水新城连锁旗舰店

  城东区二手房市场价值分析

  (一)、城东区二手房市场价值

  城东区二手房市场待售房源挂牌价格为5787元/平方米,二手房求购价格为4206元/平方米。本月租赁市场方面出租价格为25.52元/月/平方米,而求租价格为19.58元/月/平方米。由此看出城东二手房市场价格较低,而区域的发展速度迅猛,广大购房者对该区域的升值潜力高度看好。主要原因是:

  1、 城东区的各类型房源供应充足,可选择空间大,而且早期的小区相对其他小区来说规模都较小,社区环境和配套完善,因此城东区二手房市场浮动相对其他城区表现的比较平稳。

  2、 2013年9月,西安地铁一号线即将开通,给该区域带来了更大的便利,这让不少购房者看好沿线二手房。因此地铁周边的小区会是城东区二手房市场另一个吸引购房者的重要因素。

  3、 城东区在教育配套上较为成熟,诸如交大附中、铁一中等著名的中学,在加上小区内再带教育配套,因此也带动城东区域学区二手房的发展。

  (二)、2012年数据证明城东区二手房市场的价值

  西安房地产信息网数据研究中心对历年数据进行统计后,2012年城东区虽然各月挂牌均价有所浮动,但总体还是呈现上扬趋势。1月挂牌均价是全年的最低值,均价为6207元/平米;10月挂牌均价达到全年最高值为6492元/平米;10月之后有所回落,12月挂牌均价6362元/平米,比1月上涨155元/平米,涨幅为2.50%。

  而各城区租售比如下:

2012年西安分城区租售比走势
2012年西安分城区租售比走势 

城区 均价(元/m2) 均价(元/m2.月) 租售比
长安 5481 13.62 1:397
城北 5914 17.7 1:334
城东 6258 17.16 1:365
城南 7461 20.55 1:363 
城西 6528 19.47 1:335 
高新 6647 23.01 1:288
全市 6466 21.17 1:305

   从以上数据可以看出,城东区二手房销售均价为5787元/平方米,二手房租价为25.52元/平方米·月。可见城东已形成产业经济与房地产业互助的发展格局,居住配套、品质成熟,由此区域商品房销售或二手房租赁市场价格稳步上涨,也是七个城区中二手房市场发展较快的区域。

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长乐东路居住圈二手房市场价值分析及热销房源推荐

  长乐东路居住圈二手房市场价值分析

  随着城东区板块的不断扩展与开发,居住圈都已有成熟的商业配套和居住氛围。针对近些年城东区二手房市场的主力区域——常乐东路居住圈(居住圈范围界定为:幸福路以东、长缨东路东延伸段以南、韩森路东延伸段以北、浐河以西),西安房地产信息网数据研究中心,特对城东区的住宅区域长乐东路居住圈内的二手房市场做以调查。

  (一)长乐东路居住圈房地产市场的发展

  1、 居住圈内新房市场的发展

  目前区域内可售楼盘共10个,所有楼盘均在销售,其中有一个为新增项目。长乐东路居住圈内的楼盘项目众多为景观居所,产品多以投资型公寓、刚需型大中户型为主,居住环境舒服,配套设施完备,周边各分支道路密集交汇,立体交通路线四通八达。适购于在城东区附近上班以及看好楼盘升值潜力,注重小区生态环境的人群。

  2、 居住圈内二手房市场面积分布

城东区成交二手房面积区间分布
城东区成交二手房面积区间分布

  通过本次居住圈调研800J连锁旗舰店了解,长乐东路居住圈二手房成交面积区间:80-90㎡区间成交量占到总成交量的29.58%, 90-100㎡区间段占到30.36%,是城东区占比最大的面积段,有所上涨的60-80㎡区间占到总量的21.02%,环比上涨了2.88%。从面积段占比图来看,80-110平米之间的户型是城东二手房市场主导户型。

  (二)长乐东路居住圈居住环境分析

  (在建)的地铁1号线:地铁一号线(一期),西起西安市西大门后卫寨,沿枣园路、大庆路至玉祥门外,穿越古城墙玉祥门后沿莲湖路、西五路、东五路至朝阳门里,穿越古城墙朝阳门后,沿长乐路东行,跨浐河后沿纺北路至终点纺织城车站。线路全长25.36千米,设19个车站,以及车辆段和停车场。 

长乐东路居住圈
具体情况
教育配套
周边学校有黄河中学、西光中学、东方中学等学校。教育资源相对城东成熟区域依然有一定的差距
商业配套
目前有:众晶家乐超市、万寿路菜市场、幸福路菜市场、肯德基、阿瓦山寨等一些配套分散在居住圈内。大部分的商业配套暂时要靠长乐路的辐射
医疗配套
周边的医院有著名的唐都医院,除此之外还有北方医院、华山医院、黄河医院等,医疗保证免除置业者就医难的后顾之忧
交通
长乐路是西安城东主干道之一,公交车目前居住圈已有11、8、301、42、401、715、240、800、13等多条线路。除此之外。未来地铁一号线将从长乐路沿线通过,高速公交专线也在规划建设中,总体上说,居住圈内的交通较为便利

长乐路居住圈交通配套图
长乐路居住圈交通配套图

  可以看出,区域内交通配套比较成熟,往来该区域的公交线路大致有10多条,在加上即将通车的地铁一号线,可以通往其他各个城区,让市民的出行更加便利。

长乐路居住圈配套图

长乐路居住圈配套图

  通过调研了解到,目前区域内商业主要以华润万家、KFC、沿街商业街等商业配套,能满足日常所需。

  (三)长乐东路居住圈内二手房市场分析

  以下对长乐东路居住圈内二手房市场价值及居住环境分析完后,我们对居住圈内典型二手房楼盘做以调查分析,本次调查自2000年以来共分4个年限的二手房(5年进制)来分析以供购房者参考:

  1、2006年以后

项目名称 位置 建筑年代 规模 配套 物业 出售价位(元/平米) 租赁价位(元/平米) 房产证 产权性质
荣德棕榈湾 长乐东路 2007年 50692万平米 华润万家、沿街底商、空军工程大学、黄河中学、黄河小学 1.20元/平·月 6300 45 有房产证,可按揭 全产权
紫薇家天下项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图 长乐东路 2006年 107007万平米 华润万家、易初莲花、唐都医院、电力医院 1元/平·月 7500 56 有房产证,可按揭 全产权
黄河小区 长乐东路 2006年 单位家属院 华润万家、黄河中学、黄河小学 0.4元/平米 5500 43 有房产证,可按揭 全产权
广夏水岸东方项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图 长乐东路 2009年 800400万平米 华润万家、小区自带商业、社区交大幼儿园 1.2元/平米 6500 50 有房产证,可按揭 全产权
沁水新城 长乐东路 2010年 266800万平米 华润万家、黄河中学、黄河小学、唐都医院 1元/平米 6000 53 (一期)有房产证,可按揭 全产权
御锦城 长乐东路 2009年 190762万平米 小区自带商业街、幼儿园 1.3元/平米 6000 43 无证合同更名 全产权

  随着西安市区板块的扩大,同时区域内房地产市场也走势高涨,尤其是长乐东路居住圈临近浐河区域内,出现了规模较大的项目,诸如沁水新城、御锦城、水岸东方等大盘。而如今的城东的房地产市场已逐步完善,为今后的二手房市场奠定了坚实的基础。

  (2)、居住圈内二手房房源分析

房屋年限 平均售价(元/㎡) 平均租价(元/月) 最低售价(元/㎡) 最高售价(元/㎡)
2006年至今 6500 23 5700 7000

  从各阶段均价来看,房龄较大的房屋价格较少,其次是2009年后房屋。从各年代代表楼盘表格中我们可以看出,该区域在周边配套、小区物业、内部环境方面有着质的提升,颇受首置刚需及首改群体青睐。

  总结:从八百家房屋连锁直营店调查显示看,现当下二手房出售市场还是以刚需和改善型刚需为主,目前证过5年的二手房受政策影响较小。租赁市场以高新工作人员为主,需求面积在80-100平米,且80平米房型最受欢迎。

  长乐东路居住圈内800J连锁旗舰店房源推荐

  通过本次调研城东区长乐东路居住圈二手房市场走势较好,该区域的教育配套逐步完善,同时地铁一号线的即将开通,加之该区域的在售房源量较充沛,更多的置业者看好该区域的升值潜力。800J连锁旗舰店房源推荐: 

小区名称
户型
朝向
装修
面积
报价
沁水新城
3室2厅2卫
南北
精装
136
105万
沁水新城
2室2厅1卫
南向
精装
95
85万
荣德棕榈湾
2室2厅1卫
南向
精装
89
65万
水岸东方
4室2厅2卫
南北
毛坯
153
118万

  如需了解详情请到店咨询,地址:长田路沁水新城店,沁水新城西门旁。电话:029-83265254


来源:西安房地产信息网 编辑:研究中心 作者:雷磊
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