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城南成熟商业圈之吉祥村商圈浅析

时间:2012-11-08 09:11:23 评论:0 点击:
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        西安房地产信息网对商圈的定义是商业物业吸引顾客的空间范围,也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离,商圈的形成需要一定的基础和长久的积累,是一个不断研究发展的过程。城市衍生商业,商业汇聚形成商圈,商圈是一个城市必不可少的商业区域,商圈的规模和成熟度是城市商业发展的基础。商圈的不断分裂和衍生说明了城市发展不断升级,最初西安城只有钟楼商圈、解放路商圈和土门商圈等传统商圈,随着城市的扩张,不断衍生出大雁塔商圈、高新路商圈等等新兴的保持自身特点的大型商圈,商圈还在继续裂变,组成大型商圈的分子小商圈的形成或发展也不容忽视,在城市发展中也具有重要的意义。  

   吉祥村商圈概述

  西安吉祥村位于小寨西路与含光南路相交汇处,以该十字路为中心,涵盖周围住宅生活区,西接高新区,向东离小寨商业区两站路、向南为南二环,交通发达的黄金位置。人流、车流、商业都是比较大,为城南较为成熟的商圈之一。该商圈区域内业态多元,零售、服装、餐饮等应有竟有,典型的商业代表有吉祥诚信商业街、秋林公司、华润万家等等。吉祥村十字人流量、车流量大,交通上四通八达,有204、36、400等30多条公交线路,通往西安市区各地及长安、户县等周边县区。

  吉祥村商圈交通配套

主要交通道路

主要站点

公交线路

吉祥路

含光路

吉祥村

 

14路, 24路, 46路, 106路, 204路, 225路, 313路, 410路, 503路, 509路, 716路, 921路, k618路空调, 通宵2号等

 

  吉祥村商圈以含光路南段和吉祥路为主要交通干线,区域交通四通八达,多达30多条公交线路,其中吉祥路纵观东西,连通太白南路、科技路、朱雀路和小寨西路,含光路横跨南北,是连接城内和城南的大动脉之一。此外,区域还有兴善寺南路等交通路线。

吉祥村商圈金融配套

              项目

                银行网点

含光路

中国建设银行吉祥路支行

中国建设银行吉祥路支行

西安银行含光路支行

吉祥路

中国工商银行吉祥路分理处

中国农业银行吉祥路分理处

小寨西路

中国农业银行(小寨西路分理处)

中国工商银行(小寨西路分理处)

 

        从以上表格可以看出,电子城商圈的金融机构在吉祥村十字分布比较均衡,集中在该商圈吉祥路、小寨西路和含光路南段三条主干道路。吉祥村商圈人流量车流量比较大,向东就是西安发展最迅速的小寨商圈,小寨商圈的不断扩容,也使得该商圈金融也越来越发达,区域近年金融页越来越集中,遍布各大银行支行和ATM机。

  吉祥村商圈影响力商业

项目

吉祥路、含光路、小寨西路

主要业态

服装、餐饮、娱乐、休闲、百货

影响力商业

吉祥诚信商业街、华润万家、秋林公司、大明宫建材、阿瓦山寨、百姓厨房、比格比萨(吉祥村店)

商业规模

包括百货,餐饮等商业租户总计约100余家

套内租金

200-1000/㎡

消费人群

区域居住者、周边大学生、流动人口

  吉祥村商圈商业遍布吉祥路、含光路南和小寨西路,以餐饮和服装为主,区域居住者来往频繁,周边石油大学、美院等高校学生居多,组成了商圈最大的消费人群。区域最具影响力商业是大明宫建材市场,此外,大明宫市场周边形成华润万家、苏宁电器等商业集群,区域商业逐年发展壮大。

  吉祥诚信商业街
吉祥诚信商业街

 吉祥村十字秋林公司
 吉祥村十字秋林公司

  吉祥村商圈房地产分析

  吉祥村商圈在售楼盘比较少,只有祥和雅居项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图御笔华府项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图两个项目,利兹瀚宫项目代售。由于区域发展较成熟,周边配套完善,交通、医疗和教育都比较健全,土地资源近年越来越稀缺,此几个方面决定了商圈内房地产市场价格较高。从户型面积区间可以了解,户型面积跨度比较大,所对应客户主要是区域投资和改善一族。

  典型在售楼盘

项目

参考价格(元/平米)

性价比星值

面积区间(平米)

物业类型

优惠

祥和雅居

8000

★★★

50-145

住宅公寓

一次性98折,按揭99

御笔华府

7000

★★★☆

 

26-138

住宅公寓

特推出80平两室现房实得均价5800元/平,仅限20套。特价37.15平一室部分楼层一口价6150元/平

  随着城市规模的扩大,距离小寨2公里的左右的吉祥村商圈成为开发热点,区域改造也紧锣密布的开展开来,随之带来的又是房地产行业价格的又一次上涨 。2007年,区域的普通商品住宅保持在4440元/平米的价格水平,而2007年以后,区域的价格水平则上升到6000元/平米及以上的价格水平。吉祥村商圈毗邻小寨,距离城内和高新腹地也很方便,所面临的增值空间,尤其是投资价值也将会非常大。同时在二手房方面,根据西安房地产信息网研究中心数据显示,该区域的二手房挂牌均价为4300元/平米,比城南整体均价略高。出租方面,根据西安房地产信息网二手房相关数据显示,该区域的房屋出租两室达到1200元左右,三室达到2200元,个别精装修小户型月租金达到1800元以上,投资投资地产回报率达到5%,并且逐年在递增,所以在该区域购买房屋就算不住,也是比较稳定的一种投资。

  吉祥村商圈沿街商铺租价监测表

时间(年)

2007

2008

2009

2010

2011

2012

价格(元/平米.月)

38

47

52

57

61

70

  西安房地产信息网数据研究中心对电子城商圈商铺租价监测:2007年区域商铺租价为38元/平方米.月,至目前为止租价已升至70元/平方米.月;由于吉祥村商圈地段优势明显,东边直连小寨商圈,南边居住人口逐年增多,致使区域房地产租赁价格也逐年稳涨,部分沿街商铺已经上涨至150元/平方米.月以上。吉祥村商圈住宅租价最近几年相对比较稳定,基本上在25元/平方米.月左右水平,因周边学校居多和人口密集,使得区域租赁市场火爆。且周边新房供应比较小,区域租赁市场价格还会进一步上涨。

 吉祥村商圈周边华润万家
 吉祥村商圈周边华润万家

  吉祥村商圈房地产投资浅析

  从房地产投资角度来看,吉祥村商圈人居、教育氛围浓厚,是连接小寨和高新,长安和城内的重要要道,区域未来发展不容小觑,比较适合在高新区以及城南工作的企业白领、教工及其它就近工作的从业人士投资。区域近年投资收益相对稳定,地段的稀缺性使得新盘的入住较为稀缺,而理想的投资环境却吸引者更多的市场需求群体。交通便利、配套成熟、价值稳定等诸多因素成为吉祥村商圈房地产市场价格比较稳定且处于缓慢上升的趋势,随着城中村的改造和废弃厂房的拆除,地铁3号线的建设在吉祥村设有站点,将进一步提升吉祥村商圈的价值,带动商圈地产的良性发展,从这几方面上来看,置业出租较为有利。

 在售项目御笔华府效果图
 在售项目御笔华府效果图 


来源: 编辑:长河落日 作者:研究中心
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